從今日(1日)起，2007版《深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同》(簡(jiǎn)稱(chēng)《現售合同》)、《深圳二手房預約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》(簡(jiǎn)稱(chēng)《居間合同》)示范文本正式啟用了。今后二手房買(mǎi)賣(mài)一律通過(guò)“二手房網(wǎng)上交易系統”簽訂合同，并使用統一印制的封皮，這是繼去年我市啟用一手房預售和現售合同后，市國土房產(chǎn)局、市工商局為規范房地產(chǎn)交易行為，整治房地產(chǎn)交易秩序推出的又一重大舉措。
據市工商局合同辦主任賴(lài)昌明介紹，與舊版合同相比，新版合同在合同名稱(chēng)、資金管理、傭金收取、違約責任等方面的規定都有所創(chuàng )新和突破，對交易各方權利義務(wù)的劃分更為清晰，有效保障了各方的正當權利，可以大大減少因為合同原因引起的交易糾紛和交易風(fēng)險，有效促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
交易價(jià)款存入銀行專(zhuān)戶(hù)交易“錢(qián)袋子”無(wú)風(fēng)險
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，涉及交易價(jià)款巨大。在近年深圳市二手房的交易中，買(mǎi)方直接向賣(mài)方支付款項的情況較少，交易資金通常由居間方托管。但由于每宗交易資金數量巨大，僅定金及其他首期款就常常超過(guò)10萬(wàn)元，而且現在每月二手房交易量多于100宗的房產(chǎn)經(jīng)紀公司為數不少。實(shí)踐中由于缺乏監督，居間方很容易挪用托管資金甚至卷款潛逃，存在極大的交易風(fēng)險。
在新版居間合同中，設立了專(zhuān)門(mén)的交易價(jià)款監管條款，規定買(mǎi)方所付款項，除有特別約定，須存入買(mǎi)賣(mài)雙方指定的銀行或居間方在銀行開(kāi)設的客戶(hù)交易結算資金專(zhuān)用存款賬號進(jìn)行監管。
如此，一方面能督促交易雙方積極履行交易，另一方面大大降低了二手房交易過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險。
賣(mài)方需限時(shí)遷出戶(hù)口否則交納違約金
戶(hù)口問(wèn)題是二手房買(mǎi)賣(mài)中遭遇的新問(wèn)題。在深圳人口不斷增長(cháng)的今天，戶(hù)口與學(xué)位成為越來(lái)越“金貴”的資源，很多人花巨資購買(mǎi)房產(chǎn)，可能就是為了獲得一個(gè)學(xué)位或者戶(hù)口。然而在實(shí)際操作中，常有賣(mài)方在交出房產(chǎn)后將戶(hù)口長(cháng)期滯留、拒不遷出的情況，因而導致買(mǎi)方利益受損。對此，新版居間合同第四條對戶(hù)口問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)約定，規定賣(mài)方應在約定時(shí)間內將附著(zhù)于房產(chǎn)上的戶(hù)口遷出，否則將要按房產(chǎn)總價(jià)款的一定百分比交納違約金。在存在經(jīng)濟懲罰的前提下，賣(mài)方再拖延或拒遷戶(hù)口就要權衡利弊了。
據了解，將戶(hù)口問(wèn)題正式列入二手房交易合同在國內尚屬創(chuàng )新，在目前已實(shí)施的示范文本中只有上海市合同文本對此有所涉及。
至于學(xué)位問(wèn)題，由于各地段的相關(guān)規定不同，比如有的只需租住一定期限就可擁有學(xué)位，有的則需擁有該地段房產(chǎn)證才擁有學(xué)位。因此，對于學(xué)位問(wèn)題，很難用具有普遍意義的示范合同進(jìn)行約定。新版居間合同只在“特別提示”中專(zhuān)門(mén)提醒買(mǎi)方，應先考察清楚房產(chǎn)周邊的學(xué)位條件，再決定是否進(jìn)行購買(mǎi)。
逾期付款逾期交房者要承擔違約責任
由于違約成本較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)里面的違約行為比較多。與舊版合同相比，新版示范合同對買(mǎi)賣(mài)雙方、居間方的違約行為約定了不同程度的違約責任條款，使違約方的經(jīng)濟成本大幅增加，這將有利于預防違約行為的發(fā)生。
例如，逾期付款的違約責任，示范文本賦予守約方要求違約賠償和解除合同的權利，以利于守約方選擇有利方式行使權利。
比如延期交房的違約責任，文本約定了賣(mài)方以每日萬(wàn)分之四的標準向買(mǎi)方承擔違約責任。
對于不及時(shí)繳納國家規定或者雙方協(xié)商確定稅費，合同中設計了由當事人協(xié)商確定違約責任的比例。 此外合同中還增加了定金條款，以涵蓋合同中未列舉的違約責任的適用原則。
“陰陽(yáng)合同”難以產(chǎn)生逃稅將付高額違法成本
近幾年，由于我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，已經(jīng)遠超購買(mǎi)時(shí)的房地產(chǎn)登記價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方為逃稅、避稅，常常采用簽訂“陰陽(yáng)合同”的投機手段，所約定的實(shí)際房?jì)r(jià)、稅費等往往高于辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)使用的現售合同。
在新版合同啟用后，交易各方必須提供房產(chǎn)證號、通過(guò)“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統”才能下載到兩個(gè)示范文本，最初輸入的房產(chǎn)價(jià)格、稅費等資料也會(huì )直接轉入到買(mǎi)賣(mài)合同(即現售合同)之中。
按照規定，提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同打印服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構除具有備案證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照外，還必須擁有“深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同指定打印點(diǎn)”牌，這進(jìn)一步提高了二手房經(jīng)紀機構的行業(yè)規范性。
新版示范合同還規定，在現售合同簽訂前買(mǎi)賣(mài)雙方所作的陳述均以現售合同所簽訂文本為準。加上其實(shí)施后將成為唯一有效的文本，其余任何印刷版、手寫(xiě)版文本均不再具有登記效力，因此新版示范合同的采用將從程序上有效杜絕當事人的逃稅行為，同時(shí)也有利于減少交易中的欺詐和糾紛。
居間方利益也有保障只要盡到服務(wù)就能取得必要費用
新版合同除保障買(mǎi)賣(mài)雙方權利，也充分考慮到了居間方的權利問(wèn)題。在房?jì)r(jià)行情持續上漲的情況下，賣(mài)方在簽訂現售合同之前違約導致交易不成、居間方拿不到傭金的情況并不少見(jiàn)，許多房產(chǎn)經(jīng)紀公司對此頗有異議。
為此，新版居間合同中，將居間方收取的報酬分為必要費用和傭金兩部分，其中必要費用由買(mǎi)賣(mài)雙方分別支付，其數額不超過(guò)傭金總額的20%。(由雙方協(xié)商)現售合同成立后必要費用作為傭金一部分。當因買(mǎi)方或者賣(mài)方原因導致合同不能繼續履行的，居間方所收取的違約方的必要費用不予退還，也就是說(shuō)居間方只要盡到自身服務(wù)就能依法取得一定數量的必要費用。
另一方面，盡管居間方在二手房交易中通常只提供交易信息及一些關(guān)聯(lián)服務(wù)，但其在操作中的錯誤或違約仍可能導致交易不成。為此，新版示范合同加強了對居間方的違約責任承擔，規定如果是因為居間方過(guò)錯而導致交易不成，房產(chǎn)經(jīng)紀機構應當雙倍賠償其所收取的費用。值得提到的是，以往合同常將居間方提供的服務(wù)內容放在附件中，而新版示范合同則將其直接在合同條款里明確規定，進(jìn)一步明確其責任。
細節問(wèn)題不放過(guò)套內還是建筑面積要分清楚
考慮到二手房普遍處于出租狀態(tài)，新版居間合同增加了“房地產(chǎn)租約現狀”條款，如果所交易房產(chǎn)上已有租約，賣(mài)方簽訂合同時(shí)應將租賃合同、承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的證明給予買(mǎi)方，已防止日后的產(chǎn)權糾紛。另外，常有部分所售二手房遺留大量水、電、氣、網(wǎng)及物業(yè)費等欠繳費用，而買(mǎi)方在收房之前毫不知情，以致造成損失。為此，新版居間合同設立“交房保證金”條款，督促賣(mài)方在交付房產(chǎn)的同時(shí)如期結清所有費用，同時(shí)由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商同意在首期款中預留部分作為交房保證金。
新版示范合同還對一些模糊概念和細節作了更細致的描述和修正。在轉讓標的中，用“登記建筑面積”和“套內建筑面積”代替以前慣用的“建筑面積”一欄，并增加了土地使用年限、竣工日期和物業(yè)管理公司及其費用等相關(guān)內容。
當事人基本信息部分除添加了國籍和地區一條，還專(zhuān)門(mén)加入了“產(chǎn)權共有人信息”欄，這是考慮到部分房產(chǎn)權存在賣(mài)方與他人共有的情況，以在轉讓中依法保障共有人的利益。
另外，新版居間合同、現售合同都在正文之前增加了特別提示部分，提醒買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中和簽約時(shí)應特別注意的事項，如提示買(mǎi)方應實(shí)地考察房屋，全面了解產(chǎn)權狀況、租賃現狀、學(xué)位、戶(hù)口、按揭手續、傭金支付、居間方資質(zhì)等相關(guān)信息，以及簽訂合同時(shí)三方應同時(shí)在場(chǎng)、買(mǎi)賣(mài)雙方要仔細閱讀委托書(shū)等，這些雖然與合同內容本身并無(wú)直接關(guān)系，但至少有助于交易各方更加理性、規范地做出決策。
