二季度開(kāi)始，全國各地房?jì)r(jià)啟動(dòng)了新一輪加速上漲。兩年多來(lái)房?jì)r(jià)調控政策頻出，房?jì)r(jià)卻“越漲越快”。專(zhuān)家表示，加大經(jīng)適房廉租房供給、促進(jìn)二手房市場(chǎng)、嚴打投機哄抬房?jì)r(jià)，這些措施必不可少；而尋找到市場(chǎng)與調控的平衡點(diǎn)，或許是未來(lái)房地產(chǎn)問(wèn)題的出路。
堅硬的房?jì)r(jià)泡沫
目前的房?jì)r(jià)，就像一個(gè)堅硬的泡沫：不斷膨脹，積累矛盾與風(fēng)險；同時(shí)又堅硬無(wú)比，似乎難以刺破。
2004年左右，以上海、杭州等城市為首，中國房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始以前所未有的速度飛升，引起購房者的恐慌。政府2005年、2006年陸續出臺“國六條”、“國八條”等一系列措施，著(zhù)力從限制炒房的角度對市場(chǎng)進(jìn)行調控。
然而兩年過(guò)去了，房?jì)r(jià)依然沒(méi)有放慢上漲的腳步。發(fā)改委新公布今年7月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲7.5%，創(chuàng )出年內新高。今年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)脫離5%-6%的幅度，不少城市房?jì)r(jià)月度同比漲幅超過(guò)10%。人們又依稀看到2004年各地房?jì)r(jià)飆升的影子。買(mǎi)房，成了很多中低收入家庭越來(lái)越遙遠的夢(mèng)想。
房?jì)r(jià)上漲在一線(xiàn)城市演化得最為激烈。兩年來(lái)，深圳商品房銷(xiāo)售均價(jià)上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)已經(jīng)翻番。
最令人擔憂(yōu)的是，房?jì)r(jià)上漲正從一線(xiàn)城市迅速向二三線(xiàn)城市擴散，這也是本輪房?jì)r(jià)上漲最大的特點(diǎn)。北海房?jì)r(jià)連續三個(gè)月漲幅超過(guò)15%，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長(cháng)沙迅速進(jìn)入房?jì)r(jià)漲幅前10大城市之列。
美國即使在房地產(chǎn)最為繁榮的2004年，房屋均價(jià)不過(guò)上漲11%。今年上半年，全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)上漲11.7%，已經(jīng)超過(guò)了美國所謂房地產(chǎn)的“黃金年代”。然而，中國絕大多數居民的收入水平、國內貧富差距程度，遠遠不能與這樣的房?jì)r(jià)上漲速度相匹配。
寸土難得 一房難求
在東部沿海一些中小城鎮里，嶄新的住宅樓蜂擁而起，但是卻靜悄悄的無(wú)人居住。據當地居民介紹，其中有的是被炒房團買(mǎi)下，有的正被開(kāi)發(fā)商“捂房”，囤積居奇。
北京東部某開(kāi)發(fā)商兩年前拍下的一大片地塊，現在已經(jīng)長(cháng)滿(mǎn)半人高的荒草，看門(mén)人干脆在里面養起幾十只雞。
根據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的統計，上半年商品房供應指標回落，而需求指標上升，供求缺口正在拉大。1-6月商品房新開(kāi)工面積同比增長(cháng)18.4%，增速下降3.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積增速下降9.3個(gè)百分點(diǎn)。而商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)21.5%，增速提高5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額同比增長(cháng)33.8%，提高9.3個(gè)百分點(diǎn)。
一邊是購房需求旺盛，房?jì)r(jià)越賣(mài)越高；另一邊是新建房減少，房源成了問(wèn)題。難怪不少買(mǎi)房人發(fā)出“一房難求”的感慨。
面對這一矛盾，不少人指責開(kāi)發(fā)商“捂房捂地”，人為制造供求矛盾推高了房?jì)r(jià)。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團董事長(cháng)孟曉蘇表示，去年和今年的確有一些開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)力度，但這更多還是由于對資金和土地的控制造成的。
以土地為例，相關(guān)部門(mén)強調上半年土地供應量顯著(zhù)增加。從數據來(lái)看，上半年土地購置面積的確扭轉了連續兩年絕對量減少的局面，實(shí)現同比增長(cháng)10%。然而，土地開(kāi)發(fā)建設卻明顯減緩，上半年土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(cháng)7.6%，比去年下降26.4個(gè)百分點(diǎn)。
某著(zhù)名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司高層表示，“目前我們最大的問(wèn)題是手中沒(méi)有地了，據我所知，北京其他幾家也同樣面臨這樣的問(wèn)題。有的項目去除拿地和建設成本后，利潤很低，可是不得不做�！�
上半年土地成交價(jià)格增幅達到28.1%，業(yè)內人士認為這主要是拆遷安置費用提高和招拍掛后地價(jià)上升所致。北京上半年幾次著(zhù)名的地塊拍出天價(jià)，房?jì)r(jià)自然水漲船高。
調控政策被“架空”
房?jì)r(jià)上漲動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？或者說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲是誰(shuí)的奶酪？有人戲稱(chēng)，除了還沒(méi)買(mǎi)房的人，其實(shí)誰(shuí)也不希望房?jì)r(jià)跌。這其中包括各種利益集團。
北京某著(zhù)名住宅設計工作室領(lǐng)導表示，“在我們接的項目里，除了北京、深圳比較嚴格地遵循90平米占70%的規定，其余城市，包括一些省會(huì )城市在內，根本沒(méi)有遵循這一規定。我們只能按甲方要求往120平米以上做�！�
開(kāi)發(fā)商認為，規定套型90平米以下不能從根本上解決問(wèn)題。銷(xiāo)售數據表明，多數消費者仍?xún)A向于追求中大戶(hù)型�！斑@是市場(chǎng)決定的，有很多辦法規避限制�！鄙习肽昱鷾暑A售住宅中，套型建筑面積90平米以下的住房面積占比，杭州不足15%，北京不足20%。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，“規定只能使大家預期大房子成為稀缺資源，更推高房?jì)r(jià)�！�
再看另一個(gè)調控的重點(diǎn)——炒房。政府2005年起出臺一系列措施，對二手房征收各種稅，有人測算，這些稅加在一起相當于房?jì)r(jià)的15%-20%。
北京“愛(ài)家”房屋中介的接待人士表示，“這些稅當然都加在買(mǎi)方頭上，我們標出的房?jì)r(jià)是不含這些稅的�！蹦持薪楣窘哟龁T則公然表示，“交6萬(wàn)塊，我們負責給你找人避稅辦過(guò)戶(hù)�！彼�表示，這樣的“業(yè)務(wù)”中介公司都能辦。二手房繳稅竟成了部分公職人員腐敗問(wèn)題的滋生地。
而二手房市場(chǎng)從2006年開(kāi)始量縮價(jià)升，持續低迷。上半年40個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交總面積同比下降1.6%，價(jià)格漲幅則首次超過(guò)新房。
尋找調控平衡點(diǎn)
房?jì)r(jià)上漲過(guò)快不僅僅損害了普通民眾的居住權益，也增加了經(jīng)濟過(guò)熱的風(fēng)險。美國尚未結束的次級債危機可以作為房地產(chǎn)過(guò)度膨脹的反面教材。社科院金融研究所研究員易憲容認為，遏制經(jīng)濟過(guò)熱的核心是房地產(chǎn)。
對于控制房?jì)r(jià)的上漲，年輕的經(jīng)濟增長(cháng)體沒(méi)有太多經(jīng)驗，如果調控沒(méi)有達到預期目標，是否應該考慮改變調控的著(zhù)力點(diǎn)？
目前基本可以認定，推高房?jì)r(jià)的并不是炒房者，而是旺盛的需求，是中國城市化進(jìn)程和人口格局帶來(lái)的必然結果，因此調控方向應該改變。幾乎所有的專(zhuān)家都認同，增加供給而不是抑制需求，這才是房?jì)r(jià)調控的“對癥之藥”。
首先是應該促進(jìn)而不是打擊二手房市場(chǎng)的正常發(fā)展，減少住房流轉環(huán)節的稅收。在國外，大學(xué)生也并不是一畢業(yè)就買(mǎi)新房，但國外有強大完善的二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
其次，嚴厲打擊各種哄抬價(jià)格、囤積居奇的行為。這可以通過(guò)對閑置房、閑置地征收費用的辦法實(shí)現。
再次，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。限制其參與地塊競拍、高檔商品房建設。
另外，加大對中低收入者住房保障的支持力度。擴大經(jīng)濟適用房、廉租房規模。這是政府的職責，也是調控最有力的武器。
至于市場(chǎng)的力量，部分專(zhuān)家認為應該使其得到正常的發(fā)揮。削足適履的做法是不明智的。對于房地產(chǎn)這種特殊的商品，應該充分認識其市場(chǎng)運行規律。引導需求，調整供應，規范秩序，加大補貼，這才是調控的應有之義。(王棟琳)
