(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
保障性住房由政府解決，商品房主要由市場(chǎng)解決。
一個(gè)由廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和商品房組成的多層次住房供應體系正在結構中
★ 文/王娜
8月24日～25日，由國務(wù)院主持的全國住宅工作會(huì )議召開(kāi)。
建設部、發(fā)改委、國土資源部、財政部等各部委負責人，以及各省、自治區等地有關(guān)負責人悉數到京。期間，廈門(mén)市副市長(cháng)裴金佳引人注目地介紹了廈門(mén)社會(huì )保障性住房的做法和經(jīng)驗。
據參與會(huì )議的人士稱(chēng)，會(huì )后相關(guān)部門(mén)可能會(huì )連續出臺多達9個(gè)配套文件。本刊記者獲悉，這些文件最快將于今年10月底完成。
文件包括：建設部會(huì )同民政部制定的“城市低收入家庭資格認定辦法”；央行會(huì )同建設部、財政部制定的對“廉租房和經(jīng)濟適用房建設的金融支持辦法”，國家稅務(wù)總局會(huì )同財政部落實(shí)制定的“廉租房建設、經(jīng)濟適用房建設和租賃的稅收支持政策”。
而《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》《經(jīng)濟適用住房管理辦法》也將于年內修訂完成。
同時(shí)，住房保障立法研究亦提上日程。
這些文件被一些媒體解讀為政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控思路的轉變，從“主調市場(chǎng)”轉向“主調保障”。
住宅保障司成立
按照現行的管理架構，全國保障性住房的管理工作，一直由建設部的住宅產(chǎn)業(yè)司主管，該司設一名分管副司長(cháng)，具體工作則由住房保障處完成，編制工作人員不超過(guò)7人。
但這樣的配置顯然無(wú)力完成全國龐大的住房保障工作的需要，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生對比說(shuō)：“美國負責住房保障的部門(mén)人數多達百人以上�！�
8月30日，建設部副部長(cháng)齊驥在“24號文答記者問(wèn)”的新聞發(fā)布會(huì )上證實(shí)，建設部獨立設置住房保障與公積金監管司已經(jīng)獲得批準。
至于住房保障司的工作和管理職能，齊驥簡(jiǎn)單地表示，“我想從名字上，大家就能夠理解到它需要做什么�！�
有消息靈通人士透露，這個(gè)司的編制可能超過(guò)30人，廉租房、經(jīng)濟適用房和限價(jià)房都將納入住房保障司的管理范圍——此前，經(jīng)濟適用房和限價(jià)房均由房地產(chǎn)司開(kāi)發(fā)處管理。
根據目前中國慣常的管理架構，國家部委所設立的主管部門(mén)，一般在各省市都有相對應的執行管理部門(mén)。事實(shí)上，北京市在春節前就已經(jīng)籌建北京市建委住房保障辦公室(即北京市住房保障辦)，主要負責對經(jīng)濟適用房和廉租房等政策保障性住房的建設管理及政策制定工作，各區縣也成立了區縣住房保障協(xié)調領(lǐng)導小組。
有關(guān)人士稱(chēng)，住房保障司將在近期掛牌辦公。
資金何來(lái)
要落實(shí)保障性住房政策，除了有明確的主管部門(mén)外，建設資金至關(guān)重要。目前，資金仍將是未來(lái)住房保障政策落實(shí)的最大瓶頸。
根據建設計劃測算，“十一五”期間廉租房每年需要資金近500億元。
有媒體報道稱(chēng)，按照北京市建委的數據，當前北京市投入廉租房的全部資金約為3億元，這還不到北京市一個(gè)中高檔樓盤(pán)的投入資金。
而且，這些資金全部來(lái)自于住房公積金的增值收益這一單一渠道。從全國來(lái)看，公積金增值收益里可以提取的，每年總量也不超過(guò)30億元。
“24號文”要求，不僅住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用之后，要全部用于廉租住房建設，土地出讓凈收益的10%以上也必須用于廉租住房保障，這筆資金還須納入地方財政的年度預算安排。
“這三條措施，應該可以保障充足的資金用于保障性住房建設�！� 建設部政策研究中心科研處處長(cháng)文林峰對本刊記者說(shuō)，“關(guān)鍵是西部地區財政資金不足，公積金增值收益少，對這部分城市，國家正考慮有專(zhuān)項資金安排�！�
按照齊驥透露的數據，2006年，全國城市土地出讓金的凈收益為2978億元；扣除風(fēng)險準備金和管理成本以后，可以用于廉租房建設的公積金增值收益有100億元。
但由于各地資金差異巨大，能夠用于保障性住房建設的有效資金其實(shí)并不多。
以2006年為例，真正用于廉租住房的公積金收益是25億元，真正從土地出讓金中提取使用的只有3億元。
記者了解到，央行正會(huì )同建設部、財政部制定對廉租房和經(jīng)濟適用房建設的金融支持辦法，金融支持方案有望在今年10月底完成。
還有消息稱(chēng)，對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設，將有可能一律免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，建設用地繼續實(shí)行行政劃撥的政策，在年度土地供應計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標。
低收入資格怎樣認定
“住房保障難在如何界定低收入者”，聶梅生指出，從保障“最低收入”向保障“低收入”的擴容，不僅預示著(zhù)住房保障的惠及面加寬，也表明需要綜合考慮更多的因素來(lái)給“低收入”下定義。
“低收入家庭標準的確定，由各地政府根據本地經(jīng)濟發(fā)展實(shí)力，財政保障能力，居民住房狀況，保障性住房房源等綜合因素來(lái)確定�！蔽牧址鍖Ρ究Q(chēng)。
據建設部、民政部此前的一項調查顯示：全國城鎮低保家庭中約有400萬(wàn)戶(hù)住房困難，截止去年底解決了26.8萬(wàn)戶(hù)，僅占6.7%。
目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬(wàn)戶(hù)，占城鎮家庭總數戶(hù)的5.5%。
而與低收入家庭一樣，迫切需要解決住房問(wèn)題的，還有各城市的外來(lái)人口。在“24號文”中，對城市化過(guò)程中農民工的住房問(wèn)題，也列入了城市住房保障體系所關(guān)注的范圍之內。
對此，有研究者表示，外地人住房問(wèn)題比較復雜，涉及到原來(lái)居住地的房產(chǎn)問(wèn)題，因此，應以租賃方式解決為主。
他說(shuō)，特別是住房檔案還沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)的情況下，流動(dòng)人口住房問(wèn)題解決起來(lái)難度較大，這還涉及到社會(huì )公平和住房資源合理配置，以及大城市合理控制人口無(wú)限擴張等一系列問(wèn)題。
“低收入家庭租住廉租房或經(jīng)濟適用房，中等偏低收入家庭運用貼息貸款購買(mǎi)兩限房，中高收入的家庭則進(jìn)入商品房市場(chǎng)�！鄙虾７康禺a(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)印華表示，在《城市低收入家庭資格認定辦法》出臺后，政府主導的“多層次住房體系”將具有針對性。
能否撼動(dòng)高房?jì)r(jià)
盡管各路專(zhuān)家一再強調，保障性住房與商品房是兩個(gè)分開(kāi)的市場(chǎng)，但“多層次的住房保障體系”能否撼動(dòng)目前居高不下的房?jì)r(jià)，仍是大部分民眾最為關(guān)心的問(wèn)題。
大多數人享受不到保障性住房帶來(lái)的“實(shí)惠”，他們更關(guān)心的，就是房?jì)r(jià)能否因此而降下來(lái)。
“與房?jì)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系”的說(shuō)法代表了大多數專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)。
“政府出臺‘24號文’，目的是要解決中低收入群體的住房問(wèn)題，而商品房要進(jìn)入市場(chǎng)流通，房?jì)r(jià)的漲跌依然要由占住房市場(chǎng)多數的商品房來(lái)決定，不會(huì )受到保障性住房政策實(shí)施的太大影響�！毕愀厶窖髧H集團投資顧問(wèn)有限公司首席執行官賈臥龍說(shuō)。
在全國住房工作會(huì )議上，關(guān)于這一點(diǎn)是如此表述的，會(huì )議重提了全面貫徹國辦發(fā)[2005]26號文件和國辦發(fā)[2006]37號文件的政策措施，“進(jìn)一步加強和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。
這兩份文件對閑置土地的收回，以及二手房轉讓的征稅措施均作出了硬性的規定。
在研究者看來(lái)，只有先把低收入者的住房供應量“墊”上去了，通過(guò)經(jīng)濟適用房和廉租房解決了他們的住房問(wèn)題，將原來(lái)擠到商品房市場(chǎng)中的低收入者的剛性需求分流出來(lái)，使這部分住房占到相當的比例(如大于15%)；而中等收入者住房問(wèn)題則可以通過(guò)完善普通商品房政策逐步得到解決，其余的人進(jìn)入商品房市場(chǎng)。最終形成良性的樓市，房?jì)r(jià)才有可能平穩下來(lái)�！ �
這次全國住房會(huì )議也強調，城市新開(kāi)工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。
“保障性住房由政府解決，商品房則主要由市場(chǎng)解決，一個(gè)由廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和商品房組成的多層次住房供應體系即將產(chǎn)生�！庇∪A向本刊表示�！�
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