[策劃人語(yǔ)]
經(jīng)濟學(xué)中有三種類(lèi)型不同的量：存量、流量與增量。
在目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無(wú)論是作為源頭的土地市場(chǎng)、還是交投活躍的新房、二手房市場(chǎng)，客觀(guān)的存量存在和惡意的存量積壓成為樓市發(fā)展過(guò)程中不可回避的巨大問(wèn)題。尤其是今年以來(lái)，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，儼然有超越增量市場(chǎng)的態(tài)勢。
這一期的《上海證券報·地產(chǎn)投資》首度將視角投入到這一重要市場(chǎng)，對存量土地、存量新房、存量二手房的最新態(tài)勢進(jìn)行發(fā)問(wèn)和解讀，對這些區域存在的問(wèn)題，也試圖找到行之有效的解決方案。我們深知，這股力量不容小視，處理得當可促使樓市穩健前行；置之不理，則可能發(fā)展成巨大的隱患。
存量土地撬動(dòng)難
清理閑置竟成一紙空文?
房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的第一環(huán)便是土地。撬動(dòng)存量土地，在守住18億畝耕地紅線(xiàn)的前提下確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)調控者和參與者的共識。關(guān)鍵的問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)撬動(dòng)？誰(shuí)能撬動(dòng)？
近日，監察部等五部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展國有土地使用權出讓情況專(zhuān)項清理工作的通知》，決定集中半年時(shí)間，在全國開(kāi)展國有土地使用權出讓情況專(zhuān)項清理工作。換而言之，就是要對開(kāi)發(fā)商囤地行為進(jìn)行督察。
這是宏觀(guān)調控以來(lái)，國家對閑置土地清理的又一次重申。早在1999年4月26日，國土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權。
然而一直以來(lái)，2年閑置大限成為房地產(chǎn)調控中執行最難的政策之一�！坝绕涫且恍┲行〕鞘�，開(kāi)發(fā)商與當地政府關(guān)系相當密切，閑置土地清理根本無(wú)法執行，要求緊了大不了打幾個(gè)樁，用不了多少錢(qián)，但表示已經(jīng)開(kāi)工了，土地沒(méi)有閑置�！毙熘菀晃粡氖路康禺a(chǎn)代理業(yè)的老總告訴記者。
用經(jīng)濟學(xué)者郞咸平的話(huà)來(lái)解釋?zhuān)瘮∫呀?jīng)成為制約樓市調控和發(fā)展的最大毒瘤，官商勾結的體現之一就是地方政府對閑置開(kāi)發(fā)項目的縱容。
針對這種“上有政策、下有對策”的做法，2006年4月25日，國土資源部發(fā)布《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議示范文本(試行) 》，為保證用地者及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止囤積土地，明確受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收，而受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關(guān)負責人強調，這一規定主要是為解決一些項目長(cháng)期建設而不竣工的問(wèn)題，防止開(kāi)發(fā)商長(cháng)期大量囤積土地。
無(wú)疑，上述政策限制了囤地的做法，但還無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商在建成后捂盤(pán)�！艾F在出讓的土地面積都不小，根據實(shí)際開(kāi)工進(jìn)度也要幾年完成，開(kāi)發(fā)商從竣工到辦理預售證還有一段自主的時(shí)間，這些都造成今天眾多樓盤(pán)建成不售�！鄙虾Ｒ晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者。
專(zhuān)家介紹，目前一些難以實(shí)現市場(chǎng)供應的土地如果沒(méi)有政府公關(guān)的因素，那就是存在比較現實(shí)的開(kāi)發(fā)困難，主要體現在動(dòng)拆遷。比如今年上海完成的動(dòng)拆遷指標尚不及年初的60%；更新的區域規劃造成許多地塊的開(kāi)發(fā)成本大幅提高；持有存量土地且愿意出讓的公司大都債權債務(wù)不清，很少有企業(yè)敢于接盤(pán)。
而專(zhuān)家表示，受新增建設用地指標的嚴格控制，整理存量土地已經(jīng)迫在眉睫，這也將成為解決日益激化的樓市供需矛盾的重要突破口。據了解，目前上海關(guān)于存量土地的整理工作已經(jīng)在進(jìn)行之中。
分析人士認為，在調控形勢下，存量土地能否“逼”出還是未知數，而存量土地處理得是否到位，將成為影響商品房供給和房?jì)r(jià)走勢的決定性因素。
開(kāi)發(fā)商有意囤房
調控政策難治“捂”林高手?
地有存量，房也有存量。某些存量地要治，某些“存量房”更要管。拿眼下來(lái)說(shuō)，一手房市場(chǎng)中就產(chǎn)生不少“存量房”，一些開(kāi)發(fā)商理直氣壯地拋出一個(gè)理由———惜售。從字面意思理解，惜售就是舍不得把自己心愛(ài)的樓盤(pán)產(chǎn)品拿出來(lái)賣(mài)，但本質(zhì)上，此舉目的和“囤地”一樣，都是為了抬高資產(chǎn)(土地、房子)價(jià)格，所以市場(chǎng)給出了相對應的“捂盤(pán)”一詞。
目前，政府已經(jīng)意識到捂盤(pán)的嚴重性，許多地方開(kāi)始嚴令整治。在去年9月，建設部、發(fā)改委、工商總局三部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對6種違規交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤(pán)不售。文件要求，房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后的10日內必須開(kāi)始銷(xiāo)售商品房，以加快市場(chǎng)供給釋放節奏。
基于目前樓市供需失衡、房?jì)r(jià)繼續攀升的局面，上海等城市今年終于開(kāi)始加大對開(kāi)發(fā)商的“引、逼”力度。如上海市房地局表示，對已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開(kāi)盤(pán)，對本區域商品住房項目供應造成影響的，房地部門(mén)可向相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)出《行政告知書(shū)》，敦促其按照規定對外銷(xiāo)售；對以超出周邊樓盤(pán)數倍的畸高價(jià)格掛牌，并在1年內銷(xiāo)售率不到5%的，也將被認定為捂盤(pán)惜售；并且，已經(jīng)達到預售標準而規模又不超過(guò)3萬(wàn)平方米的住宅樓盤(pán)必須一次性申請預售許可證。
但是，開(kāi)發(fā)商自有方法。如一些開(kāi)發(fā)商借沒(méi)有預售許可證為名拒絕開(kāi)盤(pán)，其實(shí)他們是可辦理預售卻遲遲未辦�！罢咧唤沽擞凶C不售的行為，但沒(méi)有說(shuō)明這種故意不辦證的情況應該如何處理�！币晃皇袌�(chǎng)人士表示，“就算再規定符合預售標準的樓盤(pán)必須在規定時(shí)間里申請預售，也可能會(huì )有開(kāi)發(fā)商故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)程，使樓盤(pán)無(wú)法達到預售標準�！�
市場(chǎng)人士指出，針對市場(chǎng)秩序各環(huán)節點(diǎn)出臺具體措施，如減少開(kāi)發(fā)商操作中的諸多“貓膩”、打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)內“潛規則”、將反腐進(jìn)行到底等，以緩解房?jì)r(jià)難控的緊張局勢，已成為緩和樓市各種矛盾和陣痛的必然調控方向之一。
也有行業(yè)分析師認為，追究房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性，其根源在于土地的稀缺性及區位的不可復制性，這是一種自然壟斷，這種壟斷權力集中在政府手中。當土地從政府手中轉移到開(kāi)發(fā)商手中的時(shí)候，若無(wú)特殊限制，則表示土地資源一定時(shí)段的壟斷性從政府轉移到了開(kāi)發(fā)商。當然，在目前土地公開(kāi)出讓的市場(chǎng)機制下，開(kāi)發(fā)商也為獲得此壟斷性付出了壟斷成本。但是，政府要干預開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售時(shí)機選擇權利，從而對價(jià)格進(jìn)行干預，所帶來(lái)的效果可能有限。
投資泛濫埋隱患
二手房市場(chǎng)泡沫越積越多?
真正意義上的存量房指的是二手房市場(chǎng)。一些比較前瞻的業(yè)內人士都認為，隨著(zhù)商品房市場(chǎng)的發(fā)展趨向成熟，二手房最終必成大器，成為樓市內的重要角色，所以一系列的規范、引導更要從這塊三級市場(chǎng)做起。但目前映入我們眼簾的，是政策影響下、投機行為一度“絕跡”后，二手房市場(chǎng)投資泡沫的再度泛濫，不由人憂(yōu)心忡忡。
以一二手房已可“平分秋色”的上海樓市為例，根據上海二手房指數辦公室公布的最新統計，今年8月，上海二手房指數為1930點(diǎn)，較7月大漲110點(diǎn)，指數漲幅創(chuàng )出2004年以來(lái)的新高。上海二手房指數辦公室分析認為，一手房一定時(shí)期內的緊缺以及價(jià)格不斷上漲，使存量二手房暫時(shí)成為市場(chǎng)的主力。而上海二手房?jì)r(jià)格持續上漲，除了市場(chǎng)自住需求較為旺盛的因素外，也不乏不少投資者為了規避物價(jià)上漲帶來(lái)的貨幣貶值風(fēng)險，對實(shí)物投資的意向正在加大，其中對房產(chǎn)的投資需求膨脹最為明顯。
“目前貸款購房的客戶(hù)中，自住需求的客戶(hù)大致在六成左右�！鄙虾Ｃ缆�(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟向記者介紹，雖然短期投機炒作的行為已非常稀少，但隨著(zhù)股市資金回流潮呈現，投資客的數量開(kāi)始明顯增加。
另?yè)帕x房產(chǎn)提供的報告，投資客注意力重新回到高檔二手房市場(chǎng)，促使8月中心城區二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲高達16.76%。信義房產(chǎn)分析師介紹，中心城區二手房?jì)r(jià)上揚趨勢非常明顯，主要原因就在于投資客資金的大筆投入，房源在受追捧之下價(jià)格也被帶動(dòng)上漲，如8月漲幅領(lǐng)先的高檔房源集中的盧灣區，均價(jià)已在37000元/平方米左右。
“對于投資客來(lái)說(shuō)，最容易看到的升值空間當屬規劃�！鄙虾Ｃ缆�(lián)物業(yè)北外灘分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理劉慶霞介紹，以往由于投資客集中還曾受到政策打擊的一些板塊，如今只要有市政規劃等利好消息出來(lái)，就能重新獲取市場(chǎng)青睞；且隨著(zhù)今年需求逐漸旺盛，除了市場(chǎng)放盤(pán)量的增加之外，掛牌價(jià)和成交價(jià)均有上漲。
業(yè)內人士認為，二手房市場(chǎng)之所以成為投資重災區，主要是由于目前的新房市場(chǎng)相對飽和，部分區域更是供不應求，直接導致房?jì)r(jià)上升迅速，從而激發(fā)新一輪投資勢頭，但這也是非常不利的信號。
同時(shí)，基于二手房市場(chǎng)的回暖趨勢表現尤為明顯，房東惜售“返價(jià)”現象頻頻發(fā)生�！胺繓|不斷漲價(jià)，是因為心理預期產(chǎn)生變化，但更關(guān)鍵在于是否有買(mǎi)家愿意跟進(jìn)，偏偏有很多買(mǎi)家愿意接受返價(jià)后的價(jià)格，這樣的發(fā)燙行情的確令人擔憂(yōu)�！睒I(yè)內人士坦言。
此外，在對政策調控最為敏感的二手房市場(chǎng)，政府今年也采取了不少措施，特別是對作為調控利器的稅收政策的運用，但二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短暫調整后依然表現上揚�！胺治鲩_(kāi)征土地增值稅等政策的基本內容后可以看出，它雖然指向房屋轉讓的所有盈利者，但數額較小。甚至于從短期看，它反而可以促進(jìn)提前成交；而從長(cháng)期看，它只是降低房產(chǎn)轉讓的收益率而已�！庇兄薪槿耸恐赋�。
調控效果比較明顯的則數部分銀行二手房按揭選擇性暫停的舉措。據悉，率先采取該措施的深圳的二手房交易已受到影響，成交量明顯下滑。但市場(chǎng)人士又紛紛站出來(lái)表示，各商業(yè)銀行應慎重對待二手房按揭業(yè)務(wù)，不應動(dòng)輒一刀切�！耙驗槭艽擞绊懽畲蟮氖亲宰⌒唾彿空�。銀行切斷樓市投機炒作的渠道是可以理解的，但應針對那些購買(mǎi)幾套房子的投資客。操作不當可能影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通，降低商品房供應量及其流轉頻率反而在客觀(guān)上可能助推房?jì)r(jià)上漲�！�(柯鵬 于兵兵 一凡 唐文祺)
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