“我要的不是產(chǎn)權是住房，商品房買(mǎi)不起，經(jīng)濟適用房、兩限房沒(méi)有戶(hù)口不能買(mǎi)，廉租房條件差、數量少，只有小產(chǎn)權房是我的現實(shí)選擇�！贝髮W(xué)畢業(yè)后留京工作3年的樊酈告訴半月談?dòng)浾摺?/p>
她在一家廣告公司上班，月收入1萬(wàn)元。去年，她在通州區張家灣鎮太玉園小區購買(mǎi)了一套108平米的小產(chǎn)權房，花費不到25萬(wàn)。而同一地段的商品房每平米售價(jià)如今已在5000元以上�！拔抑幌胗米约旱膭趧�(dòng)換回一套體面的住房，過(guò)上有尊嚴的生活，合適的住房比完整的產(chǎn)權更重要�！狈B的話(huà)代表了很多購買(mǎi)小產(chǎn)權房屋者的心態(tài)。
小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權，不受法律保護──在全國土地日到來(lái)之前的6月18日，建設部的這一預警可謂一石激起千層浪。建設部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。此后，北京市國土資源局局長(cháng)安家盛表示，北京已經(jīng)部署開(kāi)展在全市范圍內調查“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”等違規土地開(kāi)發(fā)建設，違規開(kāi)發(fā)建設的要停工停售。
小產(chǎn)權房反諷高房?jì)r(jià)
雖然“非法之身”早已定論，但作為高房?jì)r(jià)下的現實(shí)選擇，小產(chǎn)權房在市場(chǎng)上依然具有不可替代性，政府有關(guān)部門(mén)的高壓也并未阻止買(mǎi)房者的熱情，小產(chǎn)權房“兜著(zhù)圈賣(mài)”仍然火爆京城。從通州張家灣鎮土橋站往東行，不到5公里就能看到欣橋家園、太玉園、祥和樂(lè )園3處小產(chǎn)權項目。售樓者公開(kāi)說(shuō)：“我們這是小產(chǎn)權！” 小產(chǎn)權房
今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現近年最為強勁的上揚態(tài)勢，據國家發(fā)改委和國家統計局發(fā)布，2007年7月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%。北京、深圳等一線(xiàn)城市連續多月漲幅保持在10%。
“北京二環(huán)內20平米的房子要30萬(wàn)元，這30萬(wàn)元能買(mǎi)到近100平米的五環(huán)外小產(chǎn)權房�！北本┓康禺a(chǎn)律師秦兵說(shuō)，“居住是公民的基本需求，當一部分人無(wú)法承擔過(guò)高房?jì)r(jià)時(shí)，就只能選擇雖然風(fēng)險高但價(jià)格低的小產(chǎn)權房了�！�
小產(chǎn)權房解了不少中低收入者的安居之急。北京鏈家地產(chǎn)的統計顯示，北京小產(chǎn)權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等郊區，房?jì)r(jià)僅為四環(huán)內商品房?jì)r(jià)格的25%至30%，同一地區的小產(chǎn)權房比大產(chǎn)權房?jì)r(jià)格低30%左右。這比政府推出的僅比周邊房?jì)r(jià)下降10%-15%、數量稀少的限價(jià)房更具吸引力。
北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，目前北京已售和在建的小產(chǎn)權房很快就會(huì )超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而北京市經(jīng)濟適用房和限價(jià)房未來(lái)3年的目標才是兩個(gè)1000萬(wàn)平方米。
小產(chǎn)權房沖斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利益鏈
“買(mǎi)小產(chǎn)權房如同偷東西，”北京知名地產(chǎn)商任志強作客央視時(shí)說(shuō)，“跟搶其他人的錢(qián)沒(méi)什么區別�！薄百I(mǎi)小產(chǎn)權房如同把莊稼種在別人家的地里！”北京另一知名地產(chǎn)商潘石屹說(shuō)。
10多年前就存在的小產(chǎn)權房，為何忽然間成了開(kāi)發(fā)商口誅筆伐的焦點(diǎn)，它究竟搶了誰(shuí)的錢(qián)，動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？
以非法之身在市場(chǎng)熱銷(xiāo)的小產(chǎn)權房無(wú)意間挑開(kāi)了高房?jì)r(jià)真相。北京某地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理介紹說(shuō)，按五環(huán)內賣(mài)10000元／平方米的房子計算，住宅價(jià)格由5部分構成。首先是土地成本，包括土地出讓金、拆遷補償、掛牌拍賣(mài)的競價(jià)成本，約占40%；其他大量相關(guān)費用，約占15%；其次是各類(lèi)稅費，即營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和基礎建設費，約占10%-15%；建安成本，就是“蓋房子的錢(qián)”，約占15%；剩余的是開(kāi)發(fā)商利潤。
小產(chǎn)權房清晰地丈量出了商品房的暴利，沖斷了當前政府壟斷土地一級市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度下的利益鏈條。事實(shí)上，小產(chǎn)權的房?jì)r(jià)構成，就是建安成本和開(kāi)發(fā)方的利潤。北京成業(yè)行經(jīng)紀顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強指出，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格低，最重要的原因是幾乎沒(méi)有土地成本，省去了近一半的“房?jì)r(jià)”。同時(shí)，因為國家不承認小產(chǎn)權房的交易，營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和基礎建設費等各類(lèi)稅費也可以省去。
事實(shí)證明，在政府對一級土地市場(chǎng)壟斷的情況下，由開(kāi)發(fā)商支付的超額地價(jià)最終將傳導至消費者，而政府在土地獨家買(mǎi)賣(mài)中獲利率已達250%。在稅費成本上，經(jīng)過(guò)幾輪緊縮的宏觀(guān)調控政策，房?jì)r(jià)中稅費成本的比重不斷上升，造成更高的房?jì)r(jià)。這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度不僅不能保護購房者和農民利益，還在事實(shí)上為房地產(chǎn)業(yè)暴利打下了堅實(shí)的制度基礎。
小產(chǎn)權房持續熱銷(xiāo)對一向強勢的房地產(chǎn)商構成了現實(shí)威脅。統計顯示，今年上半年北京樓市銷(xiāo)量創(chuàng )新低。截至7月25日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京仍有可售住宅近10萬(wàn)套。按照目前的銷(xiāo)售速度，即使沒(méi)有新的項目入市，存量也足夠維持今年全年的銷(xiāo)售。
待解的小產(chǎn)權房困局
“我們正在對小產(chǎn)權房進(jìn)行摸底調查，至于今后具體怎么處置，要等調查完了之后再進(jìn)行研究�！�6月28日，北京市國土局有關(guān)部門(mén)負責人對媒體表示。
半月談?dòng)浾吡私獾�，北京郊區的許多小產(chǎn)權房都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進(jìn)行的�！拔覀兪谴迕窕剡w房，不是搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！碧駡@小區售樓處的銷(xiāo)售人員這樣對記者說(shuō)。在很多村民看來(lái)，將原來(lái)的舊村改造建成樓房，滿(mǎn)足本村村民居住后，多余部分銷(xiāo)售，既可以讓村集體獲益，也可以安置一些村民，一舉兩得。
國家行政學(xué)院公共行政教研部主任竹立家教授認為，小產(chǎn)權房反映出老百姓特別是中低收入家庭在購房時(shí)“別無(wú)選擇”的困境。雖然政府一直在提加大廉租房、經(jīng)濟適用房建設力度，但住房保障仍然相對滯后。解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，除了強拆之外，更應當從制度上研究治本之策。竹立家說(shuō)，叫停小產(chǎn)權房之后，政府應著(zhù)力引導消費者回歸大產(chǎn)權房的合法軌道上來(lái)，當務(wù)之急是加大經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性住房地塊的供應。
秦兵認為，小產(chǎn)權房問(wèn)題的根源還在于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的脫節。小產(chǎn)權房的公開(kāi)交易已有相當規模，一旦合法渠道遭禁，很可能會(huì )被地下市場(chǎng)取而代之。他指出，即將實(shí)施的物權法給土地承包經(jīng)營(yíng)權人設定了相當大的權限。據記者了解，在廣東，自2005年10月1日在全國率先實(shí)施了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》后，已經(jīng)為農村集體非農建設用地合法入市流轉打開(kāi)了缺口。在這樣的立法理念下，目前定性為非法的小產(chǎn)權房將來(lái)或許還能打個(gè)“翻身仗”。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，這種觀(guān)點(diǎn)在小產(chǎn)權房的購買(mǎi)者中十分流行。
小產(chǎn)權房究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿(mǎn)懸念。(記者 李舒)
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