自國土資源部明示“小產(chǎn)權房不合法”和建設部發(fā)出“風(fēng)險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。不受法律保護的小產(chǎn)權房，為何遭遇清理、處置難？
規避禁區小產(chǎn)權房變形銷(xiāo)售
按照相關(guān)法規，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對于社會(huì )上熱銷(xiāo)的小產(chǎn)權房，建設部不久前特別發(fā)出 “風(fēng)險提示”：非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。國土資源部負責人也明確表示：小產(chǎn)權房不合法。
然而，面對相關(guān)法規設定的禁區，一些小產(chǎn)權房項目在現實(shí)中仍變換著(zhù)各種形式銷(xiāo)售，成為一個(gè)灰色的監管區域。按照有關(guān)規定，小產(chǎn)權房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在一些小產(chǎn)權房的售樓處，就有銀行可以提供房屋轉按揭貸款的廣告。
暗箱操作 小產(chǎn)權房暴利超商品房
小產(chǎn)權房緣何熱銷(xiāo)？中央黨校研究員曾業(yè)松等認為，其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應，城市周邊農村集體土地區位優(yōu)勢凸顯。因無(wú)產(chǎn)權證稱(chēng)之為“小產(chǎn)權房”，實(shí)際上都是建在農村集體土地上的商品住宅。
一些銷(xiāo)售小產(chǎn)權房的中介公司負責人向記者透露，與有產(chǎn)權的商品房相比，小產(chǎn)權房的建筑成本與其相差無(wú)幾。雖然這些小產(chǎn)權房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開(kāi)發(fā)者有著(zhù)相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，并在銷(xiāo)售時(shí)也沒(méi)繳納相關(guān)稅費。
記者調查發(fā)現，小產(chǎn)權房所占的土地，一般沒(méi)有經(jīng)過(guò)用途變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而在農村集體土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開(kāi)發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。
江蘇省國土廳副廳長(cháng)吳震強表示，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房各環(huán)節基本都是暗箱操作，土地價(jià)格都是村鎮干部與開(kāi)發(fā)商私下達成，土地轉讓費用無(wú)從知曉，建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過(guò)了商品房。
進(jìn)退兩難 小產(chǎn)權房清理政策懸空
面對小產(chǎn)權房的蔓延勢頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽(tīng)勸阻、繼續進(jìn)行違法建設的，政府部門(mén)將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。
石家莊市曾在去年實(shí)施小產(chǎn)權房辦證試點(diǎn)工作，但發(fā)現問(wèn)題很多，只好宣布暫停。南京市規定，凡符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產(chǎn)權房，經(jīng)補辦手續后可領(lǐng)取產(chǎn)權證與土地證。而目前南京尚沒(méi)有一個(gè)小產(chǎn)權房項目補辦“兩證”。
建設系統一名官員說(shuō)，小產(chǎn)權房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設規劃的小產(chǎn)權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿(mǎn)了人，強行拆除影響社會(huì )穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個(gè)錢(qián)收不上來(lái)。小產(chǎn)權房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規小產(chǎn)權房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現新的小產(chǎn)權房，否則會(huì )助長(cháng)頂風(fēng)違法。
吳震強則表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路：國家征收。而要解決現有小產(chǎn)權房，靠每年土地利用指標逐步消化，是個(gè)漫長(cháng)過(guò)程。
管理漏洞 造就房地產(chǎn)市場(chǎng)“怪胎”
盡管沒(méi)有產(chǎn)權證，但在城市房?jì)r(jià)高漲刺激下，小產(chǎn)權房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等之外的一種城市房屋供應類(lèi)型，起到了城鄉之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權房的違規建設越來(lái)越突出，購買(mǎi)者也從最初的農民、拆遷戶(hù)日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?/p>
江蘇省社科院院長(cháng)宋林飛認為，“小產(chǎn)權房大規模出現，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘怪胎’。使國家減少了大量土地出讓金收益，是國有資產(chǎn)的巨大流失，同時(shí)還威脅到耕地保護紅線(xiàn)，也暴露出城鄉土地二元管理的巨大漏洞�！�
專(zhuān)家分析，叫停小產(chǎn)權房，只是個(gè)暫時(shí)辦法，問(wèn)題的根源還在于引導消費者回歸大產(chǎn)權房的合法軌道上來(lái)。如加大經(jīng)濟適用房、廉租房等具有保障性用房的供應，進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。(記者陳芳 華寧 胡梅娟)
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