昨日，廣州市國土房管局開(kāi)始公示備受關(guān)注的限價(jià)房銷(xiāo)售管理辦法(試行)，對銷(xiāo)售對象、能否上市、定價(jià)標準等焦點(diǎn)問(wèn)題都作出細化規定。該辦法目前已公開(kāi)征求市民意見(jiàn)。
據了解，去年至今，廣州市采取“雙限雙競”的方法公開(kāi)出讓居住用地9宗，用地面積95.6萬(wàn)平方米。由于當時(shí)國家政策還較為抽象，故上述9宗限價(jià)商品住宅用地的銷(xiāo)售對象未能明確。目前，部分限價(jià)房項目已臨近竣工，銷(xiāo)售對象亟待明確。
業(yè)內人士預計，限價(jià)房管理辦法征求意見(jiàn)后正式出臺，首吃“螃蟹”的估計是位于金沙洲的保利西子灣。該項目最高限價(jià)為6500元平方米，目前已成為購房者詢(xún)問(wèn)的熱點(diǎn)。昨日保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，預計該項目10月份將可達到預售條件，爭取在11月底公開(kāi)發(fā)售。
在昨日的新聞發(fā)布會(huì )上，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示，近年來(lái)廣州市的商品住宅價(jià)格出現了較快增長(cháng)，給中等或者是中收入家庭的購房造成很大壓力。與廉租房、經(jīng)適房不同，限價(jià)房是通過(guò)政府讓出地價(jià)，給予中等收入家庭的住房?jì)?yōu)惠政策，同時(shí)，也是為了“解決中等收入家庭剛性的、有效的住房需求”。他表示，將限價(jià)商品住宅對象確立為廣州戶(hù)籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價(jià)房戶(hù)型控制在90平方米以下等都是出于解決有效的住房需求。辦法還規定，限價(jià)房5年內不得轉讓和出租，5年后轉讓和出租時(shí)要補交差價(jià)，基本要消除限價(jià)房的牟利空間。
銷(xiāo)售對象
到規定年齡的廣州戶(hù)籍人口
辦法規定，購買(mǎi)限價(jià)房不涉及收入限制，應當同時(shí)符合以下3個(gè)條件：廣州市戶(hù)籍人口；本人(已婚的，含配偶和子女)在廣州市沒(méi)有自有產(chǎn)權住房；男性年滿(mǎn)25周歲，女性年滿(mǎn)23周歲。值得注意的是，并不是一定要結婚才能申請購買(mǎi)限價(jià)房。
解讀 廣州市國土房管局發(fā)言人表示，年齡的限制主要是防止一些富裕家庭，明明現在有房子住，卻提前給十二三歲的小孩購房。而其它省市有將限價(jià)房購買(mǎi)年齡限制在35歲的，但廣州考慮到男25歲、女23歲的年齡也開(kāi)始有自己住房的剛性需求，因此設定該項標準。
另外，銷(xiāo)售對象確定為廣州市戶(hù)籍人口有以下原因：第一，國家有相關(guān)的政策，地方政府應優(yōu)先解決戶(hù)籍人口的問(wèn)題；第二，我國目前信用體系比較滯后，市國土房管局對外籍人口的收入、資產(chǎn)、擁有住房等進(jìn)行核查比較困難。在監管方面如果出現問(wèn)題的話(huà)，可能會(huì )導致更大的不公平；第三，限價(jià)房是全新的政策，也是全新的住房供應類(lèi)型，目前還很難完全把握市場(chǎng)的供求關(guān)系。如果銷(xiāo)售范圍擴得太廣，就難以對廣州市本地居民進(jìn)行住房解決。但這項規定也并非一成不變，市國土房管局將根據市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行調整。
另外，市國土房管局在公開(kāi)出讓限價(jià)房用地使用權時(shí)，可以根據土地的位置、來(lái)源等具體情況，增加銷(xiāo)售對象的限制性條件。符合廣州市戶(hù)籍人口條件的已婚購房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請購買(mǎi)的，可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)限價(jià)房；部分限價(jià)房可優(yōu)先提供給被拆遷安置家庭。
房屋戶(hù)型
套型建筑面積低于90平方米
征求意見(jiàn)稿規定，限價(jià)房套型建筑面積不得超過(guò)90平方米。
解讀 廣州市國土房管局發(fā)言人表示，90平方米以下的住宅，不符合高收入家庭的住房需求，這些家庭一般都選擇比較大的戶(hù)型。限戶(hù)型政策是國家調控的長(cháng)期性的政策，通過(guò)這個(gè)政策也可以引導中等收入家庭改變消費習慣，建立經(jīng)濟的適用的，節約的理性的住房消費理念。
房屋定價(jià)
同一地段同類(lèi)商品房的七成
征求意見(jiàn)稿提出，限價(jià)房的最高銷(xiāo)售價(jià)格，原則上按地塊出讓時(shí)同一區域、同一地段的同類(lèi)型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標準制定。
解讀 廣州市國土房管局發(fā)言人指出，限價(jià)房的價(jià)格問(wèn)題很敏感，主要借鑒了香港的居屋政策定價(jià)原則，這基本上符合廣州市目前中等收入家庭購房的消費水平。市國土房管局專(zhuān)門(mén)對此進(jìn)行測算，該定價(jià)水平基本符合目前廣州市中等收入家庭的購房消費水平。這與目前廣州市經(jīng)適房的價(jià)格是有區別的，經(jīng)適房的價(jià)格是成本加3%的定價(jià)。
此外，他強調，土地出讓時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格是最高的銷(xiāo)售價(jià)格。具體的銷(xiāo)售價(jià)格可以由開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)需求，根據房屋的朝向、樓層等情況來(lái)確定，但是不能超出限定價(jià)。
上市限制
五年后轉讓出租都要補地價(jià)
按照規定，限價(jià)房自辦理房地產(chǎn)權屬登記之日起5年內不得出租和轉讓。5年后出租和轉讓的，應當向政府補交土地出讓金。限價(jià)房補交土地出讓金的標準為：出租或轉讓時(shí)基準地價(jià)低于公開(kāi)出讓時(shí)成交樓面地價(jià)的，按照公開(kāi)出讓時(shí)成交樓面地價(jià)的30%補交；出租或轉讓時(shí)基準地價(jià)高于成交樓面地價(jià)的，按照基準地價(jià)的30%補交。
解讀
廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示，該規定主要是為了消除限價(jià)房牟利的空間，抑制高收入家庭的投資意向。業(yè)內人士認為，該項規定意味著(zhù)即使購買(mǎi)了限價(jià)房的家庭要對房子進(jìn)行出租也要補差價(jià)，對抑制投資有較大作用。
銷(xiāo)售方案
通過(guò)搖珠確定審核購買(mǎi)順序
征求意見(jiàn)稿規定，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售限價(jià)房應進(jìn)行購買(mǎi)預登記。如：開(kāi)發(fā)建設單位須在取得《商品房預售許可證》后10日內，受理購買(mǎi)預登記，受理購買(mǎi)預登記時(shí)間不得少于30日。另外，在預登記期間，開(kāi)發(fā)商不得向預登記者收取任何費用。
在預登記截止日，開(kāi)發(fā)商應將所有預登記者分為優(yōu)先購房者和其他購房者兩類(lèi)，以公開(kāi)搖珠的方式分別在兩類(lèi)預登記者中確定購買(mǎi)資格，最后預登記申請信息通過(guò)提交市國土房管局審核。
市國土房管局在10個(gè)工作日內，按照搖珠確定的順序依次審核預登記者購房資格；并按照可售住房套數的兩倍提供合格購房者的名單(分為優(yōu)先購房者和其他購房者兩類(lèi))。
市國土房管局將審查合格的預登記者通過(guò)市國土房管局公眾網(wǎng)站向社會(huì )公示，公示期后向開(kāi)發(fā)商反饋。隨后，開(kāi)發(fā)商按照銷(xiāo)售方案，根據市國土房管局反饋的有效預登記名單，遵循先優(yōu)先購房者后其他購房者的原則，以搖珠方式確定購房順序。
其他規定
騙購者將收回房屋
對采取欺騙手段購買(mǎi)限價(jià)房的購房者，市國土房管局應當取消其購買(mǎi)資格，并按《限價(jià)房買(mǎi)賣(mài)合同》中合同無(wú)效條款的有關(guān)約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機關(guān)處理。
開(kāi)發(fā)建設單位違反本辦法規定進(jìn)行銷(xiāo)售的，市國土房管局應當立即責令開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)行整改，并根據國有土地使用權出讓合同的約定處理和相關(guān)法律法規處罰。
行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員在限價(jià)房審核、銷(xiāo)售管理等工作中，存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為的，由行政監察機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，移交司法機關(guān)依法處理。
限價(jià)房項目不得抵押
另外，為了保障限價(jià)房能夠按照政府的要求進(jìn)行有效供應，開(kāi)發(fā)商不得對限價(jià)房項目進(jìn)行土地和在建工程抵押�！渡唐贩款A售許可證》批準兩年后仍有剩余限價(jià)房的，市住宅建設辦公室可以按照銷(xiāo)售方案中確定的銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)先購買(mǎi)。
市住宅建設辦公室放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的，開(kāi)發(fā)商可以向市國土房管局申請取消銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對象等限制性要求，經(jīng)審核同意，并就剩余面積補交土地出讓金后，可以自行處置商品住宅。
公示時(shí)間：從今天起至10月15日結束
通訊地址：廣州市豪賢路193號廣州市國土房管局市場(chǎng)管理處，郵編：510030
電子郵箱：sjsx@
傳真：020-83331307
電話(huà)：020-83338622
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