山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，9月27日，牛氣沖天的地產(chǎn)股在龍頭股萬(wàn)科跌破60日均線(xiàn)的帶領(lǐng)下，出現整體回調趨勢，市場(chǎng)敏感地對國慶前第二套住房首付可能提高至40%的傳言作出回應。27日夜，中國人民銀行與中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，并立刻在28日早晨登上各大網(wǎng)站首頁(yè)頭條。
通知不僅確定了第二套住房首付提高至40%的消息，并且明確貸款利率也要同時(shí)提高10%。中國人民銀行和銀監會(huì )有關(guān)負責人近日就此重大政策變動(dòng)作出了解釋。
首付比例及利率因房而異
根據通知規定，商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。其中，對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執行20%的貸款最低首付款比例規定；對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。
但是，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
通知同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率，并且強調，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%，隨著(zhù)借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進(jìn)一步增大。
相對第二套住宅，投資商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)用房的限制更加嚴格。通知規定，商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例則不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規定執行。
有關(guān)負責人表示，商業(yè)用房與居民住房不同，購買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔了較大的風(fēng)險。同時(shí)，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿(mǎn)足居民住房需求，因此其調整幅度小于商業(yè)用房的調整幅度。
一些業(yè)內人士分析認為，面對各地飛速上漲的房?jì)r(jià)，以及深圳、重慶等地近期房貸發(fā)放量的直線(xiàn)上升，央行、銀監會(huì )一直有意對房貸政策進(jìn)行調整。尤其美國爆發(fā)出次級抵押貸款危機后，更堅定了監管層利用信貸政策調控樓市，防范房貸風(fēng)險的決心。投資投機性質(zhì)明顯的第二套房和商業(yè)用房也因此成為重點(diǎn)調控對象。
“第二套房”界定仍有疑問(wèn)
有關(guān)負責人表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購買(mǎi)的用于自住的房屋。
為此，通知也強調了商業(yè)銀行應加強貸前審查，充分利用中國人民銀行的信貸征信系統，在接受了個(gè)人住房貸款申請后，應及時(shí)通過(guò)中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況進(jìn)行查詢(xún)；貸款申請批準后，應將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。
但采訪(fǎng)中仍有人對第二套房的認定提出疑問(wèn)，比如夫妻各買(mǎi)一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買(mǎi)房算不算第二套房？異地買(mǎi)房的購房資料如果不能共享時(shí)如何解決？
甚至有專(zhuān)家建議，為了防止夫妻為購房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證應是一年以前的；銀行的信用體系要能支持查詢(xún)借款人的還款能力能否支付在銀行系統中所有的借款，以防止利用不同銀行借款互相套現還款的嫌疑等。具體這些疑問(wèn)還有待相關(guān)部門(mén)實(shí)施細則的規定。
不向囤地囤房開(kāi)發(fā)商發(fā)貸款
中國人民銀行和銀監會(huì )表示，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，已存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險顯著(zhù)增加。此次通知明確規定，不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。
有關(guān)負責人解釋說(shuō)，針對近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)等問(wèn)題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》已經(jīng)明確提出要加大對閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節捂盤(pán)惜售、囤積房源等違法違規行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。
正是為了切實(shí)貫徹落實(shí)這些文件，提高政策執行的可操作性，并進(jìn)一步嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件，此次通知規定，對經(jīng)國土資源、建設主管部門(mén)查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快土地、住房開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應，緩解供需矛盾。(陳晶晶）
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