江西省南昌市今年8月出臺的《南昌市經(jīng)濟適用住房申請資格審核方案》，將南昌申請經(jīng)濟適用房的人均年收入要求從年初確定的低于7210元提高到了1萬(wàn)元，將買(mǎi)房對象從低收入家庭調整到了中低收入家庭。而杭州市近日出臺的一項經(jīng)濟適用房新政則恰恰相反，將買(mǎi)房對象由中低收入家庭調整為低收入家庭。
關(guān)于經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象的收入標準如何確定，最近成為社會(huì )廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，這也是各地在推行這一政策過(guò)程中遇到的難題。收入標準定高了有違經(jīng)濟適用房主要解決中低收入人群住房困難的初衷；定低了則可能出現購買(mǎi)對象因購買(mǎi)力過(guò)低而買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房。那么經(jīng)濟適用房到底應該“經(jīng)濟”誰(shuí)呢？
收入標準門(mén)檻過(guò)高的尷尬
在南昌市已結束的首批200套經(jīng)濟適用住房選房工作中，只有近20%經(jīng)濟適用房中簽戶(hù)愿一次性付款，同時(shí)有13戶(hù)中簽家庭表示放棄購買(mǎi)這批經(jīng)濟適用房。好不容易通過(guò)重重關(guān)口才得到購買(mǎi)經(jīng)濟適用房“通行證”，他們?yōu)楹斡忠艞壞兀?/p>
據南昌市經(jīng)濟適用房建設辦公室主任王國民介紹，南昌市公布的首批經(jīng)濟適用房單價(jià)在1619.2元/平方米至1760元/平方米之間，沒(méi)有超過(guò)規定的1860元的最高限價(jià)，不到目前南昌市商品房均價(jià)的一半。戶(hù)型面積在50平方米到80平方米之間，購房款最低的8萬(wàn)元，最高的14萬(wàn)元。13戶(hù)棄購的家庭中不少是因為經(jīng)濟條件有限付不起房款也無(wú)法到銀行貸款。
同樣的事情在武漢也曾發(fā)生過(guò)。2005年12月9日，武漢市首個(gè)搖號銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用房“匯豐家園”，292戶(hù)獲得了購買(mǎi)資格的家庭中113戶(hù)棄權。其中80%放棄者都是因為年齡偏大無(wú)法向銀行貸款。
銀行為何向這些低收入人群關(guān)閉放貸之門(mén)呢？工商銀行南昌市南京西路支行一位工作人員介紹說(shuō)，貸款購買(mǎi)商品房必須具備兩個(gè)基本條件，一是固定收入證明，而且經(jīng)過(guò)審核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少應達到總房款的兩成，沒(méi)有公積金的必須達到三成。而不少經(jīng)濟適用房中簽者連這兩條最基本的條件都不具備。如果銀行給經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)者貸款，一旦購房者還不起貸款，銀行的資金安全就得不到保障，銀行承受的風(fēng)險比較大。
南昌市房管局局長(cháng)郭毅告訴記者，為了保證經(jīng)濟適用房提供給最需要的人群，南昌市今年初確定的購買(mǎi)對象收入標準重點(diǎn)向低收入群體傾斜。按照南昌當時(shí)的規定，申購經(jīng)濟適用房的居民家庭人均年收入必須低于7210元。這一標準不到南昌市2006年城鎮居民人均可支配收入11243元的65%。
郭毅認為，經(jīng)濟適用房本來(lái)就是為這些中低收入家庭建的，中簽家庭中沒(méi)有固定收入、付不起首付房款的肯定有，而對購經(jīng)濟適用房的資格準入標準定得越嚴格，遇到的問(wèn)題就越大。
申購門(mén)檻降低催生住房保障制度“夾心層”
為了解決經(jīng)濟適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的這一尷尬，同時(shí)也為了讓更多的中低收入者能享受到這一住房保障政策，南昌市決定將經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象的收入標準提高到一萬(wàn)元，接近2006年全市城鎮居民的可支配收入水平。
這一調整經(jīng)媒體報道后引發(fā)了南昌市民的熱議，一些年收入接近一萬(wàn)元的中等收入市民為此叫好，并表現出對經(jīng)濟適用房前所未有的高漲熱情。在南昌市9月4日到13日接受今年第二批一萬(wàn)套經(jīng)濟適用房的申請的10天里，就收到了27723戶(hù)居民提交的購房申請。
與此同時(shí)，部分較低收入群體則對政策調整后擴大了經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象表示了擔憂(yōu)。南昌市東湖區賢士一路社區的修鞋匠陳茂生說(shuō)：“購買(mǎi)對象的收入條件放寬，肯定會(huì )加劇買(mǎi)房競爭，像我們這樣的低收入群體能買(mǎi)到經(jīng)濟適用房的希望就更小了�！标惷嬖V記者，他們家目前人均年收入只有不到6000元，雖然此次也遞交了購房申請，但覺(jué)得希望不大。一是聽(tīng)說(shuō)目前交了申請的是所提供的經(jīng)濟使用房房源的三倍，競爭太激烈。另外，自己家庭的經(jīng)濟條件有限，就算取得了購買(mǎi)資格，在選房時(shí)也只能選戶(hù)型面積最小的，這樣他們才能買(mǎi)得起�？墒切�(hù)型房子那么少，未必就能輪上。
另外，那些不具備按揭條件又不在廉租房覆蓋范圍之內的低收入家庭，同樣表示出了擔憂(yōu)。家住南昌市青云譜區徐家坊街辦新豐社區的章先生，在南昌市今年初推出首批經(jīng)濟適用房時(shí)就提交了購房申請，但由于無(wú)法在銀行貸款，最終并沒(méi)有買(mǎi)到他們想要的經(jīng)濟適用房。章先生說(shuō)：“像我們這樣的低收入人群，既達不到享受廉租房政策的標準，又買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房，那我們的住房誰(shuí)來(lái)保障呢？”
各地探索適宜的申購標準之路
放眼全國，關(guān)于經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象的收入標準如何確定，正成為各地在推行這一政策過(guò)程中遇到的難題。雖然國家政策明文規定，經(jīng)濟適用房主要是用來(lái)解決中低收入家庭住房困難，但并沒(méi)有明確規定具體的收入標準，因此各地確定的收入標準也不盡相同。
從目前看來(lái)，各地主要做法有三種：一是直接以城鎮居民人均年收入為杠桿定標準。如呼和浩特市經(jīng)濟適用住房的申購條件為個(gè)人收入低于年人均可支配收入14055元的家庭。二是以城鎮從業(yè)人員人均報酬為基礎定標準，即經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)對象為家庭上年收入低于市統計局公布的城鎮單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報酬若干的，如天津市；還有不少城市則選擇根據每年城鎮居民人均年收入情況和房?jì)r(jià)水平不斷調整，如常州市規定根據每年城鎮居民人均年收入情況的提高而不斷降低門(mén)檻。
值得一提的是，杭州市最近出臺經(jīng)濟適用房管理辦法對申購對象做出了重大調整，將原來(lái)要求的中低收入的家庭調整為低收入家庭，就是家庭人均年收入要低于杭州市統計局每年公布的上年度城鎮居民人均可支配收入的60%。這一做法與南昌提高收入標準恰恰相反。
最近見(jiàn)諸報端的北京市經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象收入標準則被一些專(zhuān)業(yè)人士譽(yù)為“最合理”的標準。這一標準不僅考慮了不同人數、不同年齡結構家庭的收入、支出情況，還結合當時(shí)的消費水平和經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格水平計算。
經(jīng)濟適用房購買(mǎi)對象標準到底應該怎么定？江西省社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長(cháng)麻智輝表示，各地應根據當地的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平因地制宜，并在探索中不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。而導致這一標準難確定的根本原因在于，經(jīng)濟適用房目前在各地商品住宅中的比重仍過(guò)低。事實(shí)上，不僅是低收入群體買(mǎi)不起商品房，在目前房?jì)r(jià)畸高的情況下，不少中等收入群體也在為買(mǎi)房發(fā)愁。麻智輝認為，從長(cháng)遠角度看，要使這項政策最大程度惠澤中低收入群體，關(guān)鍵是擴大供應量，提高經(jīng)濟適用房在商品住宅供應量中的比重，而且這一比重至少應該達到50%至60%。(馮麗)
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