(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
工商銀行的分析報告也指出，此次信貸調控措施是近年來(lái)監管層針對房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴厲的一次，并且有可能拉開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調控的序幕。但令人擔憂(yōu)的是，此次調控會(huì )否再成無(wú)效“空調”？
★ 本刊記者/郇麗
就在“十一”黃金周來(lái)臨之際，整個(gè)國慶期間各地樓市觀(guān)望氣氛開(kāi)始濃厚起來(lái)。央行和銀監會(huì )9月27日聯(lián)合出臺的信貸調控措施，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，規定已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔基準利率的1.1倍。
此時(shí)，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的“金九銀十”之際，房貸的調控成為關(guān)系銀行風(fēng)險控制和宏觀(guān)經(jīng)濟運行的左右手。
新政之威
房貸新政之下，“2007上海秋季房地產(chǎn)展示會(huì )”仍在國慶節期間如期舉辦，這成了一塊最及時(shí)的新政效應試金石。
根據來(lái)自展會(huì )方的統計數據，本次房展會(huì )共預售706套商品房，僅為去年秋季房展會(huì )房屋預訂數量的54.4%，甚至還不到2005年預售套數的四分之一。另?yè)虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)交易中心網(wǎng)站()上的交易統計數據，10月4日～6日，上海市有實(shí)際成交記錄的商品房面積合計為12.81萬(wàn)平方米，這3天的總交易量只相當于節前一天的水平。
而在深圳，樓市表現得更是異常冷淡，黃金周最低單日新房成交量?jì)H6套。
北京樓市的狀況同樣不容樂(lè )觀(guān)，許多樓盤(pán)出現了“退號”現象。10月7日，記者走進(jìn)南部衛星城順馳領(lǐng)海的售樓處，五期9月初開(kāi)盤(pán)，節前預訂達200套，但近日退訂的也不少。順馳領(lǐng)海的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，根據《通知》的規定，不僅購買(mǎi)第二套房要提高首付和貸款利率，如果購買(mǎi)第三套住房甚至要求只能付全款，所以，許多購房者選擇了“退號”。
國都證券分析師鄒文軍分析稱(chēng)，《通知》在政策配合方面，與《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》的調控思路一致。就是在加大保障性住房供給、調整住房供應結構的同時(shí)，抑制投資、投機性需求，防范風(fēng)險，控制房?jì)r(jià)增長(cháng)速度。
而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商心中，同樣清楚，房貸新政趕在“十一”前出臺，就是要為樓市降溫！房地產(chǎn)職業(yè)投資策劃人賈臥龍也公開(kāi)宣稱(chēng)，房貸新政給購房者設定了一道門(mén)檻，經(jīng)濟能力較弱的購房者被擋在房市之外，經(jīng)濟實(shí)力較強的購房者則是被分流。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩自住需求，市場(chǎng)活力將大大減弱，樓市或將出現拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商或將步履維艱。
把第二套房子首付提高到四成，沖擊最大的是純投資的人群。中國銀行北京分行信貸處的段小軍告訴記者，一手房里，購買(mǎi)第二套以上住房者占到70%以上，提高一成首付比利率提高10%的殺傷力要大的多。因為提高首付與加息不同，加息效應是緩慢的，因為成本攤到每個(gè)月的很少。增加首付則不同，昨天準備50萬(wàn)，今天本來(lái)可以買(mǎi)得起這套房子，現在就買(mǎi)不起了。上海易居房地產(chǎn)發(fā)展研究所評論員楊紅旭也指出，新政主要打擊對象將是短線(xiàn)炒房的投資者，因為他們一般傾向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。
據記者了解，新規“突現”，已讓一批“在路上”的貸款陷入尷尬。因為，如果按照新政策，很多購房人的首付都不夠，這部分人只得延遲甚至取消購房計劃，這是開(kāi)發(fā)商不愿看到的。
首付多米諾
中國在1998年以后，住房的實(shí)物分配制度取消。同時(shí)，中國人民銀行相繼發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》及《個(gè)人住房擔保貸款管理試行辦法》，按揭貸款開(kāi)始實(shí)施。
所謂住房貸款按揭成數是指貸款額度與房產(chǎn)價(jià)值的比例。住房按揭貸款開(kāi)展初期，商業(yè)銀行為擴展業(yè)務(wù)規模，按揭成數較高，甚至出現“零首付”。
但中國人民銀行在2001年6月印發(fā)《關(guān)于規范住房業(yè)務(wù)的通知》，又于2003年6月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》。這些政策的主要內容之一就是調整了個(gè)人住房貸款按揭成數，嚴禁“零首付”個(gè)人住房貸款，規定房貸按揭成數最高不得超過(guò)80%，對購買(mǎi)第二套或兩套以上住房的，還須適當降低按揭成數。
此后在2005年，中國人民銀行也曾提出，對第二套住房提高首付比例。但由于此后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子變得有價(jià)無(wú)市，當時(shí)北京不少高端樓盤(pán)銷(xiāo)售為零。因此，各商業(yè)銀行在后來(lái)的實(shí)際執行中，仍只對第二套住房保持二至三成的首付控制。
據此，有專(zhuān)家預計，此次提高首付后，馬上會(huì )面臨市場(chǎng)需求的銳減。尤其北京上海南京等城市，隨著(zhù)新政的執行，需求至少減兩成以上，加上審核加緊、商業(yè)銀行房貸總額限制，可能需求會(huì )劇減30%。而這些被直接影響的30%，又將引導其他的購房者臨時(shí)改變原有的購房計劃，加速需求的下降。新政將改變銀行、地方政府的對房市走勢的判斷、態(tài)度及其作為，這將對整個(gè)房市產(chǎn)生多米諾骨牌效應。
工行北京分行有關(guān)人士對記者表示，從長(cháng)遠來(lái)看，房貸新政中最狠的還是利率，并且對于第二套房的利率大幅提高，也是之前沒(méi)有預料到的。因為，按照目前所有購房者通常享受8.5折的房貸優(yōu)惠利率，按現行5年期貸款7.83%計，實(shí)際執行利率為6.66%。而按《通知》規定，房貸利率將按照普通貸款利率的1.1倍執行，房貸實(shí)際執行利率提高到8.61%，相當于央行按0.27%的幅度加息7.4 次，第二套房購買(mǎi)者將因此導致年利息支出提高30%。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉告訴記者，房市投資客肯定會(huì )受到很大影響，譬如，投資客手里有100萬(wàn)，要是買(mǎi)總價(jià)100萬(wàn)的房子，全款購買(mǎi)，就只能買(mǎi)一套；而過(guò)去利用房貸，首付兩成，100萬(wàn)元一次可以買(mǎi)五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能買(mǎi)兩套房了。
動(dòng)搖市場(chǎng)預期
“房?jì)r(jià)絕對不會(huì )下跌，房子的剛性需求是存在的，原材料是在漲價(jià)的，中國經(jīng)濟是高速發(fā)展的，而且，中國的政策從來(lái)都是上有政策下有對策�！表橊Y領(lǐng)海年輕的置業(yè)顧問(wèn)努力地試圖打消記者對北京房市的顧慮。
只是這樣的信心在目前的房地產(chǎn)業(yè)內似乎并不十分堅定。胡景暉表示，新政的實(shí)施，首先要對購買(mǎi)的住房是否是第二套進(jìn)行合理界定，其次是區別二次置業(yè)是自住還是投資，而目前各大銀行間、各銀行與房產(chǎn)登記管理部門(mén)都沒(méi)有實(shí)現相關(guān)信息聯(lián)網(wǎng)的條件下，如何界定第二套住宅有很大困難，更遑論其他。
但根據國泰君安的一項測算，受居民收入和財富效應等長(cháng)期因素推動(dòng)，很多第二套房需求首付比例本來(lái)就高于30%，很多都在50%以上，首付款比例提高預計不會(huì )影響大部分投資需求。北京陽(yáng)光100置業(yè)集團副總裁范小沖則表示，目前陽(yáng)光100的主要業(yè)務(wù)已經(jīng)轉到二三線(xiàn)城市，這些城市買(mǎi)房者自住的比例很高，他們?yōu)榱松俑顿J款利息，寧愿出五成的首付。
然而，新政終將如何影響市場(chǎng)？中國工商銀行城市金融研究所在《通知》發(fā)布后，也迅速撰寫(xiě)了分析報告。報告指出，新政在短期內有望遏制國內房?jì)r(jià)過(guò)快攀升的勢頭，但從中期來(lái)看，房地產(chǎn)的投資投機需求仍趨于上升，房?jì)r(jià)持續上升的勢頭恐難有改觀(guān)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱和泡沫堆積的風(fēng)險加大，監管層進(jìn)一步實(shí)行調控的壓力增大。
上海易居房地產(chǎn)研究院評論員楊紅旭也認為，提高購房門(mén)檻為膨脹的市場(chǎng)需求潑涼水，理論上可以如此，但能否真的使市場(chǎng)降溫，卻不能簡(jiǎn)單蓋棺定論。因為推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的因素很多，若其他因素都沒(méi)改變，單靠提高首付無(wú)異于杯水車(chē)薪。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對記者分析稱(chēng)，導致房?jì)r(jià)上漲的原因依然是供求不平衡，通過(guò)提高房貸來(lái)抑制需求，對于平抑房?jì)r(jià)上漲有一定效果，但這種效果可能是十分輕微的。
然而，在記者采訪(fǎng)中也發(fā)現，幾乎每個(gè)人都表示能夠感受到，此次房貸新政反映了央行、銀監會(huì )、部分商業(yè)銀行對目前樓市過(guò)熱所隱藏風(fēng)險的憂(yōu)慮，而且這一“間接效應”可能會(huì )引發(fā)樓市心理預期發(fā)生改變。據上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，新政可能帶來(lái)全國房?jì)r(jià)的調整。之前不太愿意賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商、房東的出貨意愿會(huì )加大，而購房者在首付增加、房貸緊縮和房?jì)r(jià)上漲的壓力下，購房能力卻受限制，成交量將難以大幅上升。
銀行業(yè)的房市風(fēng)險
就在不久前的一次會(huì )議上，一位來(lái)自浙江的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)意中向記者透露，房地產(chǎn)商為何敢于捂盤(pán)，因為房?jì)r(jià)一定會(huì )漲，即便沒(méi)有真實(shí)的買(mǎi)家，地產(chǎn)商也可以通過(guò)反復自買(mǎi)自賣(mài)，反復從銀行套貸，銀行是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的買(mǎi)家。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)融資以銀行間接融資為主，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)已成為銀行最重要的資產(chǎn)之一，使得銀行的信貸頭寸風(fēng)險與房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢息息相關(guān)。
在中國建銀投資證券有限責任公司研究所的一份宏觀(guān)經(jīng)濟專(zhuān)題研究中分析指出，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉變而來(lái)，而大部分來(lái)自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；定金和預收款也有30%的資金來(lái)自銀行貸款。以此計算，截至2007年6月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在53%以上，銀行儼然已是中國房地產(chǎn)最大的埋單者。
據對中國銀行業(yè)的統計，截至2007年6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)24.5%；其中個(gè)人房貸余額2.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)23.9%。個(gè)人房貸由2005年的15.8%上升到2007年上半年的23.9%，提高8.1個(gè)百分點(diǎn)。金融機構人民幣貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款比重從2004年的13%上升到2007年6月底的17%。
顯然，房地產(chǎn)貸款已成為銀行的重要資產(chǎn)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險高度集中于銀行體系，其貸款質(zhì)量將對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險狀況產(chǎn)生深刻影響，增大了不良資產(chǎn)率上升的壓力。
投機炒作成風(fēng)，房?jì)r(jià)不斷上揚，通脹壓力使得央行持續提升利率，這同危機爆發(fā)前的美國市場(chǎng)情況非常類(lèi)似。
工商銀行發(fā)布的研究報告中稱(chēng)，在目前房市中投資、投機需求遠遠大于自住需求的情況下，房?jì)r(jià)的非理性高位上漲必然增大其回調的壓力，一旦購房者或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條出現斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。這從近期按揭貸款違約率有所上升的苗頭中可見(jiàn)一斑。
從央行監控的數據來(lái)看，房貸違約率與不良率均出現上升趨勢，央行、銀監局多次警告。其中2005年，四大國有商業(yè)銀行的個(gè)人購房不良貸款余額為289.2億元，比2004年增加98.8億元；個(gè)人房貸平均不良率為2.1%，比2004年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
2006年10月，上海銀監局披露的報告中，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢更加明顯，連續3個(gè)月以上違約的房貸客戶(hù)超萬(wàn)人。今年8月，央行上�？偛吭俅伟l(fā)布風(fēng)險警告稱(chēng)，房貸不良率單月上升0.89%。
經(jīng)濟學(xué)家易憲容也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者或炒作者，是不用自己的錢(qián)投資房地產(chǎn)的，都是在利用銀行的便利金融杠桿，因為，如果房?jì)r(jià)上漲賺了錢(qián)，他們就能夠輕易退出，如果出現風(fēng)險，他們也不在乎，他們就不要房子了。
一位接近銀監會(huì )人士對記者說(shuō)，中國房地產(chǎn)信貸沒(méi)有信用分級和風(fēng)險定價(jià)，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少，信貸資產(chǎn)沒(méi)有證券化，這些都使得集中在銀行體系內的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，缺乏被分流釋放出去的途徑。
啟動(dòng)風(fēng)險控制
但房?jì)r(jià)瘋狂上漲中風(fēng)險的味道銀行并非聞不到！
據記者了解，9月21日，銀監會(huì )研究局曾召集各大商業(yè)銀行風(fēng)險、資金、研究部門(mén)負責人以及穆迪公司、高盛、摩根的人士召開(kāi)內部研討會(huì )。其中重點(diǎn)討論的，正是美國次級抵押貸款危機對于中國銀行業(yè)的影響和啟示，會(huì )議全過(guò)程在銀監會(huì )全系統內部進(jìn)行直播。
近日，中國建設銀行也發(fā)布了房貸處于違約高風(fēng)險期研究報告。令監管層擔心的是，銀行成為新一輪房地產(chǎn)泡沫的埋單者。今年7月，銀監會(huì )再次發(fā)緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險自查，尤其是進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數專(zhuān)項壓力的測試。銀監會(huì )一位工作人員則告訴記者，其實(shí)銀監會(huì )一直在研究提高首付比例的政策，但考慮到各大商業(yè)銀行的執行難度，政策才一直拖延而沒(méi)有出臺。
段小軍坦言，新政幫銀行控制風(fēng)險，但如果銀行嚴格執行，完成任務(wù)的壓力將會(huì )很大。據悉，銀行零售業(yè)務(wù)的主要利潤絕大部分來(lái)自個(gè)貸，占比達到80%以上。在過(guò)去的兩年里，房貸業(yè)務(wù)的高速增長(cháng)給銀行們帶來(lái)了滾滾財源。光大銀行信貸部有關(guān)人士對記者表示，眼下各家銀行都在向零售銀行轉型，住房貸款是零售業(yè)務(wù)中最好的產(chǎn)品，所以各家銀行每年的個(gè)貸增長(cháng)都很快。收縮個(gè)人貸款無(wú)異于掐斷了銀行零售業(yè)務(wù)的源頭，銀行都希望“調控政策不會(huì )影響到正常的業(yè)務(wù)開(kāi)展”。
據工商銀行北京分行個(gè)人信貸管理部的副總經(jīng)理儲成龍透露，深圳很多房子都已經(jīng)倒手六七次，不僅房?jì)r(jià)太高，而且有些銀行的房貸比例已經(jīng)占到了個(gè)貸的50%以上。這種局面，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現問(wèn)題，所積累的風(fēng)險將在銀行系統內都集爆發(fā)。
這正是銀監會(huì )和央行多次發(fā)出警告的原因，在當其他調控措施失效的情況下，銀行提高房貸首付就成為降低風(fēng)險的最有效手段。按照房貸新規，各家銀行之前大力推動(dòng)的房屋抵押貸款、加按揭、“隨借隨還”等業(yè)務(wù)品種都會(huì )受到限制。
工商銀行的分析報告也指出，此次信貸調控措施是近年來(lái)監管層針對房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴厲的一次，并且有可能拉開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調控的序幕。但令人擔憂(yōu)的是，此次調控會(huì )否再成無(wú)效“空調”。
中國人民銀行、中國銀監會(huì )有關(guān)負責人已經(jīng)表示，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險顯著(zhù)增加。再加上美國次貸危機出現，美國等國家已經(jīng)出現了房?jì)r(jià)下跌的影響。此次旨在遏制投機、防范風(fēng)險的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》出臺之后，不排除出臺其他后續措施。 ★
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