加息、提高第二套住房首付比例，以及即將開(kāi)始試點(diǎn)的物業(yè)稅等等宏調政策接踵而至，有業(yè)內人士預測，十七大之后還將出臺更多宏觀(guān)調控制政策，種種跡象表明，新一輪“宏調”將降臨。同時(shí)，廣州乃至全國相當多城市樓價(jià)已處于高位狀態(tài)，在廣州，隨著(zhù)“萬(wàn)元房”時(shí)代的推進(jìn)，投資性消費受抑制，具備購買(mǎi)力的消費群體逐漸收窄，從今年國慶黃金周可以看出，有價(jià)無(wú)市的局面日漸形成。
在宏調政策及購買(mǎi)力減弱的雙重壓力下，廣州樓價(jià)是否還有上升的空間？本期專(zhuān)題我們將針對日前出臺或即將出臺的宏調政策進(jìn)行深入分析和探討：到底哪項才是影響樓價(jià)的“重磅炸彈”！
政策一：首付
提高二套房首付 買(mǎi)房彈性仍很大
殺傷力：★★★
中國人民銀行、中國銀監會(huì )9月27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。而備受關(guān)注的“第二套住房”認定標準已達成最后共識，其中最引關(guān)注的是，已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。業(yè)內人士認為，該政策對于“第二套房”的界定標準仍有模糊之處，政策可謂是“高舉輕打”，市場(chǎng)影響力有限。
地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析，政策對于首次置業(yè)的人仍然實(shí)行原來(lái)的首付比例和貸款利率，所以中低收入的首次買(mǎi)家絲毫不受影響。然而對于能買(mǎi)得起第二套房的中高收入人群來(lái)說(shuō)，政策也給他們預留了很大空間，首先是公積金沒(méi)有列為參考標準，而目前買(mǎi)房人群一定程度是那些擁有很高公積金的國有企業(yè)員工。此外，一些高收入買(mǎi)家為了改善居住環(huán)境，他們完全有能力把第一套房的貸款結算清，或干脆一次性付款。據了解，目前一些外資銀行仍沒(méi)有確定具體的首付比例，為了爭取到客戶(hù)資源，很可能仍為買(mǎi)家提供之前的優(yōu)惠利率。
業(yè)內人士認為，該政策對于投資買(mǎi)家造成了不小的影響，而對于自住買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，短期內會(huì )導致其觀(guān)望態(tài)度，但由于政策彈性很大，因此，長(cháng)期來(lái)看對買(mǎi)家并不會(huì )造成太大影響。
政策二：利率
上調存款準備金利率 房企或縮減投資規模
殺傷力：★★★
中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起，上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由此普通存款類(lèi)金融機構將執行13%的存款準備金率標準，達到近年歷史高點(diǎn)。對照近幾次上調時(shí)間可以發(fā)現，央行上調存款準備金率頻率逐步加快。
對于此次調控，廣州中地行策略顧問(wèn)有限公司董事長(cháng)徐建平表示，這對房地產(chǎn)業(yè)的間接影響可能是投資規模的縮減，部分開(kāi)發(fā)商可能因資金短缺，而急于拋售手中的房源回籠資金。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也表示，存款準備金率越高，銀行可放出貸款的額度就越小。此次上調可凍結銀行體系資金超過(guò)1800億元，在自身錢(qián)袋子收緊的情況下，銀行將對大額貸款的開(kāi)發(fā)商收緊放貸。一位開(kāi)發(fā)商證實(shí)了這種說(shuō)法，央行不斷收緊銀根，企業(yè)想獲取項目開(kāi)發(fā)所需的大規模資金受到限制，必然會(huì )降低投資的速度。同時(shí)，企業(yè)從銀行之外的渠道融資，資金成本也在不斷增加。
但光大花園副總經(jīng)理陳洪志卻認為，由于上調幅度小，所以對房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響不大，主要在于信號意義。
政策三：物業(yè)率
物業(yè)稅一旦開(kāi)征 對樓價(jià)影響難說(shuō)
殺傷力：★★
國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì )上明確表示，目前正在積極穩妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準備工作。物業(yè)稅的開(kāi)征，對于樓價(jià)的作用到底有多大，日前記者在采訪(fǎng)時(shí)了解到，多數業(yè)內人士對物業(yè)稅的征收效果持保留意見(jiàn)，到底對樓價(jià)起到促進(jìn)作用還是拉低作用也不好判斷，具體要看稅率的高低以及稅收面有多大。
廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志表示，物業(yè)稅一旦征收，樓價(jià)可能在短期內會(huì )有象征性地降低，但下降的絕對值不會(huì )和物業(yè)稅征收的絕對值成正比。他舉例說(shuō)，物業(yè)稅征收5%，樓價(jià)并不會(huì )因為你開(kāi)發(fā)成本降低了5%而“乖乖地”降低5%。他認為，從整體市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展規律來(lái)看，影響樓價(jià)的主要因素還是市場(chǎng)的供求關(guān)系。
廣州中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜則認為，物業(yè)稅征收是一個(gè)較長(cháng)的過(guò)程，在未來(lái)幾年的過(guò)度期內，市場(chǎng)變化都難以估測，而目前物業(yè)稅的細則還沒(méi)有落實(shí)，開(kāi)征的時(shí)間還有待商量，因此，現在就斷言征收物業(yè)稅對廣州樓價(jià)造成下滑言之過(guò)早。廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也認為，物業(yè)稅還處于空轉階段，對樓價(jià)的影響要取決于這種稅種如何征收，稅率有多高以及征稅面有多大�！凹词刮飿I(yè)稅開(kāi)征，對樓價(jià)的作用也不是直接的，他會(huì )影響買(mǎi)家的心理，從而影響市場(chǎng)的供求關(guān)系�！�
政策四：增值稅
清算土地增值稅 影響或逐步加大
殺傷力：★★★
近期，廣州地稅局正式對2007年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，拉開(kāi)了土地增值稅正式清算大幕。據了解，土地增值稅的稅率是四級累進(jìn)制，分別為增值部分的30%、40%、50%、60%。也就是說(shuō)，房產(chǎn)增值越大，所需繳納的稅款就越多。
有消費者表示擔憂(yōu)，土地增值稅的清算，是否會(huì )導致開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步推高目前的房?jì)r(jià)水平？業(yè)內人士同樣表示，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，大開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)愈發(fā)明顯，這種情況有利于他們將稅收加在消費者頭上。
對此，某開(kāi)發(fā)商負責人表示，這種擔憂(yōu)的可能性并不太大，土地增值稅的清算并不會(huì )促使開(kāi)發(fā)商提高房?jì)r(jià)，因為土地增值稅所采用的是累進(jìn)稅率，如果盲目地提高房?jì)r(jià)的話(huà)，一來(lái)消費者承受不了，二來(lái)會(huì )導致開(kāi)發(fā)商最終所繳納的稅款可能更多。
政策五：加息
年內或再加息一二次 消費者擔憂(yōu)還款能力
殺傷力：★★
加息不能算是針對房地產(chǎn)業(yè)的調控政策，更主要是針對過(guò)熱的股市、過(guò)高的貸款額以及過(guò)剩的流動(dòng)資金。然而，不可避免的是房地產(chǎn)業(yè)要首當其沖地承擔加息的影響和后果。對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息幾乎是百分百的利空信息；對以銀行按揭貸款為購房手段的消費者來(lái)說(shuō)，連續的加息，更是讓他們的負擔變得沉重了。
今年以來(lái)，央行已經(jīng)連續5次加息，特別是在近三四個(gè)月的時(shí)間里，加息的頻率更有加快的跡象。市場(chǎng)人士預測，由于有關(guān)部門(mén)近日推遲了9月的CPI數據發(fā)布，央行的第6次加息政策有望近期出臺，今年或將有一到兩次的加息行為。在央行還將繼續加息的壓力之下，讓不少消費者對未來(lái)的還款能力產(chǎn)生擔憂(yōu)，紛紛推遲入市的步伐，轉為觀(guān)望態(tài)度。
有專(zhuān)家表示，雖然到目前為止開(kāi)發(fā)商的壓力尚未體現出來(lái)，但不能說(shuō)房?jì)r(jià)的持續飆升沒(méi)有加息的因素，房?jì)r(jià)的持續走高抵消了開(kāi)發(fā)商的加息壓力。該專(zhuān)家表示，目前的房?jì)r(jià)已是市場(chǎng)難以承受的了，如果央行再連續加息，待消費者的觀(guān)望態(tài)度更加濃厚時(shí)，市場(chǎng)成交量就會(huì )有大幅的下跌，到時(shí)候開(kāi)發(fā)商的壓力就會(huì )暴露出來(lái)，降價(jià)也就不遠了。
關(guān)于供應結構
政策六：土地供應逐步放量
殺傷力：★★★★★
據經(jīng)緯項目發(fā)展及研究部調查數據顯示，今年1~9月，廣州已供應住宅用地2.12平方公里，國土房管局將爭取再多推土地，完成今年4.75平方公里土地供應量的計劃。按此計劃，未來(lái)數個(gè)月內將有超過(guò)2.5平方公里的土地投入市場(chǎng)。而業(yè)內人士分析認為，按照目前推地的速度，完成今年5平方公里的推地計劃完全有可能。
廣州市已確定從2007年開(kāi)始連續3年確保全市十區每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里，住宅供應總量建筑面積1250萬(wàn)平方米。經(jīng)緯項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析，在土地供應相對充足、大型發(fā)展商紛紛圈地全國、宏觀(guān)調控逐步發(fā)揮效用的態(tài)勢下，廣州未來(lái)的樓面地價(jià)走勢將平穩發(fā)展，發(fā)展商購地行為亦將更加審慎與理性。
記者采訪(fǎng)了解到，廣州樓價(jià)居高不下，根本原因就是供求關(guān)系不平衡，地產(chǎn)商對未來(lái)土地供應拿不準情況，因此采取囤貨惜售的做法�！艾F在在土地供應上，政府的時(shí)間表已經(jīng)比較清楚了，開(kāi)發(fā)商可以根據自己的需要理性拿地，盲目性減少了很多�！焙Ｖ閰^某樓盤(pán)副總經(jīng)理表示。有業(yè)內人士分析，土地供應按計劃完成，也可以給市民吃“定心丸”，減少市民追漲的熱情，進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
政策七：繼續落實(shí)“90/70”政策
殺傷力：★★★★
今年國慶黃金月，由于廣州大力落實(shí)“90/70”政策，開(kāi)始改變了近幾年來(lái)大戶(hù)型單位充斥市場(chǎng)的局面，有大批90平方米以下的中小戶(hù)型單位推出市場(chǎng)。業(yè)內人士估算，國慶期間廣州中小戶(hù)型比例可能占總貨量的30～40%左右，這一比例遠比以往高。
據記者了解，在“90/70”政策出臺后，一些項目反復修改設計方案，2006年9月后才陸續開(kāi)始申請批準規劃建設許可。不少開(kāi)發(fā)商處在觀(guān)望狀態(tài)，拖延項目設計時(shí)間和施工進(jìn)度，等待政策“明朗化”，直到2006年末，大部分開(kāi)發(fā)商才真正開(kāi)始根據該政策修改調整項目規劃。因此，可以預計，明年將會(huì )迎來(lái)中小戶(hù)型供應高峰。
不少開(kāi)發(fā)商表示，隨著(zhù)90平方米以下單位的增多，市場(chǎng)競爭會(huì )更加激烈，如何創(chuàng )新產(chǎn)品、避免產(chǎn)品同質(zhì)化是他們目前工作的重點(diǎn)。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師表示，中小戶(hù)型增多了，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)創(chuàng )新來(lái)爭奪市場(chǎng)，而如何在有限的空間里解決多種功能的需要就成為開(kāi)發(fā)商需要攻克的難題。
關(guān)于權益
政策八：《物權法》正式實(shí)施
殺傷力：★★★
《物權法》于今年10月1日正式實(shí)施。據了解，該法規的出臺和實(shí)施更多的是一種法律依據，目的在于規范市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展，而不僅只拘泥于對市場(chǎng)價(jià)格的調節。業(yè)內人士表示，《物權法》的正式執行，最大意義在于業(yè)主在維權的時(shí)候更加有法可依。另外，物業(yè)續期條款的成立也為即將推行的物業(yè)稅征收提供了法律依據。
據了解，《物權法》中與房地產(chǎn)相關(guān)的內容可以概括為以下幾條：第一，建筑區劃內綠地、道路和配套(如會(huì )所)的歸屬問(wèn)題；第二，明確業(yè)主對建筑物專(zhuān)有和公有的問(wèn)題；第三，業(yè)主對其所有物享有的權利；第四，住宅用地70年后可續約；第五，關(guān)于征地拆遷的補償問(wèn)題；第六，對不動(dòng)產(chǎn)統一登記的要求。業(yè)內人士表示，其中的第一條和第四條在一定程度上將直接對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響，因為這關(guān)系到未來(lái)購房者購房成本和開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的構成。
專(zhuān)家表示，即便開(kāi)發(fā)商在《物權法》出臺之后，把共建配套物業(yè)的成本打入房?jì)r(jià)，進(jìn)一步推升了房?jì)r(jià)水平，但在消費者的購房中，起碼可以起到一個(gè)明白消費的效果，而不再像以前那樣買(mǎi)了房子都不知道哪些是屬于自己的。
另外，為了落實(shí)《物權法》中有關(guān)“共有物權”的規定，廣州市擬在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關(guān)于建(構)筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實(shí)施物權法若干問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》，在全國首次提出“小區共有建筑面積不進(jìn)行分攤”。雖然該《通知》目前尚在征求市民意見(jiàn)階段，還未正式獲準推行，有關(guān)負責人表示，如果推行這一方法，將小區內共有面積單獨測繪并標明，有利于小區共有物業(yè)的管理，也有利于業(yè)主共同維權，使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構成，同時(shí)還將能防范不良開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)測繪來(lái)欺詐業(yè)主。
關(guān)于住房保障
政策九：限價(jià)房數量逐步增加
殺傷力：★★★★
日前記者了解到，全國首個(gè)限價(jià)房——保利西子灣工程建設進(jìn)度已經(jīng)具備拿預售證的標準，將在11月底銷(xiāo)售。有地產(chǎn)專(zhuān)家分析表示，目前限價(jià)房在廣州的比例還非常小，不能對整體樓市造成太大影響；如果能達到一定比例，影響將非常大。
廣州市出臺的《廣州市住房建設規劃(2006~2010)》顯示，5年內廣州將建設各類(lèi)住房56.24萬(wàn)套，總建筑面積5350萬(wàn)平方米，平均每年建筑面積為1070萬(wàn)平方米。同時(shí)，套型建筑面積90平方米以下的住房要占供應總量70%的比例實(shí)行總量控制，而且每年必須達到。規劃顯示，廉租房、新社區、部隊和單位自建經(jīng)濟適用房等政府保障型住房將達到11.43萬(wàn)套、900萬(wàn)平方米，占住房供應總量的比重從“十五”期間的5%提高到17%；同時(shí)，90平方米以下的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房將有24萬(wàn)套、2160萬(wàn)平方米。
廣州市國土房管局表示，目前廣州已將限價(jià)商品住宅對象確立為廣州戶(hù)籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價(jià)房戶(hù)型控制在90平方米以下，這些都能有效地解決住房需求。辦法還規定，限價(jià)房5年內不得轉讓和出租，5年后轉讓和出租的要補交差價(jià)，消除限價(jià)房的牟利空間。
韓世同分析，限價(jià)房地塊除了去年推出的幾塊外，今年只有2~3塊推出市場(chǎng)，總體比例還遠遠不夠滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，這從市民對保利西子灣的熱切程度就能看出。有業(yè)內人士指出，限價(jià)房若能再增加比例，將使市場(chǎng)供應量套數大量增多，對市場(chǎng)的沖擊將非常大，樓價(jià)也會(huì )隨之而降。
政策十：經(jīng)濟適用房逐漸上市
殺傷力：★★
今年是廣州經(jīng)濟適用房建設投入規模最大的一年，共開(kāi)工14個(gè)新社區，建設194萬(wàn)平方米2.3萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。整個(gè)“十一五”期間，廣州將建政府保障型住房11.43萬(wàn)套，約占全社會(huì )住宅建設總量的兩成。各個(gè)新社區保障型住房建成后將首先用作廉租房，剩下的一部分則用作經(jīng)濟適用房。
據房管局有關(guān)負責人介紹，目前同德已建成入住的經(jīng)濟適用房中，最新價(jià)格是每平方米3000元左右，而同地段的二手房?jì)r(jià)格就已達5000元。預計金沙洲新社區的經(jīng)濟適用房會(huì )高于3000元/平方米，但也只會(huì )略高于成本價(jià)。
廣州新城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理曹志偉表示，經(jīng)濟適用房很可能使樓價(jià)“事與愿違”上升。他認為，經(jīng)濟適用房對廣州目前開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是致命的打擊，因為同樣一塊地，政府用來(lái)開(kāi)拓經(jīng)濟適用房的成本很低，只需補償因征地所欠的補償金，但發(fā)展商要用來(lái)建商品房卻要交納土地出讓金、各種稅費、市政配套所需費用等等，開(kāi)發(fā)成本將是前者的25倍以上。由于開(kāi)發(fā)成本相差太大，發(fā)展商的商品房在政府的經(jīng)濟適用房面前，根本不具備競爭力，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商將轉而開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，這將使樓價(jià)隨即被拉高。
廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志則對經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)數量表示擔憂(yōu)。他認為，經(jīng)濟適用房如果適量開(kāi)發(fā)，會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，而一旦開(kāi)發(fā)過(guò)量，將對廣州樓價(jià)帶來(lái)波動(dòng)，會(huì )大大降低群眾對新房的購買(mǎi)欲，從而不利于刺激“內需”。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松另一番看法，認為“房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)分層市場(chǎng)，對不同層次的市場(chǎng)，管理的思路會(huì )是不同的”。
（羅莎琳 蘇華俊 李東元）
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