貸款買(mǎi)房門(mén)檻提高
市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃郁
“如果你在工行有貸款沒(méi)還完，首付要付房屋總價(jià)的40%�！薄妒袌�(chǎng)報》記者以欲購買(mǎi)第二套房的名義致電位于北京東部一個(gè)叫做“星河皓月”的樓盤(pán)，售房小姐何女士這樣告訴記者。
何女士稱(chēng)，此次開(kāi)盤(pán)的全部為期房，明年10月入住。購房者可以選擇在北京做貸款，也可以選擇在河北做貸款�！澳憧梢杂眉彝テ渌蓡T作按揭，只要沒(méi)貸款買(mǎi)房都行；或者選擇其他銀行作貸款，你先來(lái)吧，我們會(huì )幫你想辦法貸到款�！甭�(tīng)到記者猶豫時(shí)，何女士趕緊做工作。
房貸新政引發(fā)的爭論未止，但人們切身感到貸款買(mǎi)房的門(mén)檻已在提高。一些購房者反映，貸款買(mǎi)房時(shí)，售樓方咨詢(xún)的問(wèn)題多了；還有，一些樓盤(pán)也相繼出現購房者交了定金而“退房”的現象。
另外一個(gè)不爭的事實(shí)是，商品房的交易量也在下降。記者登錄北京市房地產(chǎn)管理網(wǎng)發(fā)現，10月21日，北京市住宅現房銷(xiāo)售網(wǎng)上簽約只有37套；去年同期的簽約數是59套；今年9月21日即上月同期的簽約數是64套。
此前有統計，國慶一周，北京商品住宅成交量環(huán)比降56%，深圳7天長(cháng)假一手房成交量只有82套。市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃郁。
調控思路出現變化
商業(yè)銀行主動(dòng)發(fā)力
有專(zhuān)家表示，市場(chǎng)的這些反應是“第二套房”界定塵埃落定后，銀行已自身發(fā)力控制房貸風(fēng)險的表現。
房貸新政傳出的最新消息是，監管層為第二套房定下了幾項“基調”：公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項，已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。各銀行必須將自己認定的標準到銀監會(huì )報備。
“隨著(zhù)這些規則的細化，房貸新政將會(huì )產(chǎn)生積極的影響�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容接受《市場(chǎng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“從信貸著(zhù)手進(jìn)行調控，這表明管理層調控思路有了新的變化，也抓住了要害�！�
易憲容說(shuō)，就目前的情況來(lái)看，銀行住房消費信貸估計已經(jīng)上升到5.5萬(wàn)億貸款，2005年末只有2.27萬(wàn)億。在一年多增長(cháng)了一倍以上，而房?jì)r(jià)則以每月7%左右的平均漲幅持續上升�！翱梢�(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費信貸大量的增長(cháng)，正是各地房?jì)r(jià)飚升的根源所在�！�
業(yè)內人士表示，促使商業(yè)銀行主動(dòng)發(fā)力的主要原因是央行年內第8次上調存款準備金率，與此同時(shí)，銀行的年內貸款額度已大大透支，不得不“緊縮銀根�！�
央行10月12日公布的數據顯示，年內前9個(gè)月金融機構人民幣貸款新增3.36萬(wàn)億元，這遠遠超出了央行全年2.9萬(wàn)億元的預定目標。央行10月13日宣布，將從10月25日起上調準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至13%，達到近10年來(lái)的歷史高點(diǎn)。專(zhuān)家估計，央行此次上調存款準備金率將會(huì )一次性?xún)鼋Y1800億元左右的資金，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(cháng)。
樓市在調控中變臉
新政效果尚待驗證
“銀行的這些措施，已傳遞出了非常明確的信號�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)金融管理學(xué)院副教授蔡如海接受《市場(chǎng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“那就是銀行主動(dòng)控制房貸風(fēng)險升溫，從信貸入手，對住房需求的細化和區分，有助于破解當前房?jì)r(jià)加速上漲的迷局，一改過(guò)去一刀切的做法，既保障居民的基本自住需求，又能真正抑制投機需求�！�
對于城市居民的住房消費，房貸新政是采取保護及鼓勵的方式；對于購買(mǎi)第二套以上住房的信貸，首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基準利率的1.1倍以上。
有人測算這相當于房?jì)r(jià)漲了10%。
不光是對消費者嚴格限制，一直是貸款優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的開(kāi)發(fā)商也不能例外。記者注意到，以往每次房產(chǎn)調控政策出臺后，很快發(fā)表見(jiàn)解的某些開(kāi)發(fā)商，這次也都三緘其口。有人稱(chēng)，最近開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，如果新政發(fā)力，沒(méi)有銀行以外融資渠道的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )舉步維艱。
“新政對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也有一系列規定。比如對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求等，這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸全面收縮�！币讘椚菡f(shuō)，政府已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)市場(chǎng)化工具來(lái)遏制過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。
種種跡象表明，房貸新政正在“發(fā)酵”，積極地影響著(zhù)樓市。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)成交數據顯示：10月8日—14日，投資買(mǎi)房的比例有所下降，從占總購房比例的18%左右下降到了13%，熱點(diǎn)地區的下降幅度更為明顯；個(gè)人購買(mǎi)第二套以上貸款僅占住房總按揭貸款比例8%左右，同比9月份同期下降10%左右。
“第二套房不論是按戶(hù)還是按個(gè)人，只要執行提高首付到40%及以上，就會(huì )有明顯效果�！辈倘绾２┦拷邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，“調控會(huì )改變部分投資者的心理預期，投機性和投資性需求被進(jìn)一步遏制，市場(chǎng)有效供給將會(huì )增大，這有助于緩和供不應求的矛盾，進(jìn)而抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲�！�
“如果銀行都明確規定以戶(hù)為單位認定第二套房，并嚴格執行，調控效果將非常明顯�！辈滩┦空f(shuō)。 4年來(lái)，房?jì)r(jià)在多輪宏觀(guān)調控中且調且高。緊縮銀根，樓市變臉，這次新政能否“釜底抽薪”，能否帶來(lái)理想的效果尚待市場(chǎng)進(jìn)一步驗證。(李忠峰）
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