對很多既不符合經(jīng)濟適用住房和廉租房申請標準，又面對高漲的房?jì)r(jià)望洋興嘆的城市“夾心層”來(lái)說(shuō)，限價(jià)房給人們帶來(lái)一份新的期待。但作為一種政策性很強的產(chǎn)品，如今的限價(jià)房面臨很多的不確定性。
限價(jià)房購買(mǎi)標準亟須出臺
誰(shuí)能買(mǎi)到限價(jià)房？在絕大多數消費者眼里，這是最值得關(guān)心的問(wèn)題。此前，北京市建委公布了新的經(jīng)濟適用住房申請標準，以最為普遍的三口之家為例，想要購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房家庭年收入須低于45300元，折合到月計算，每月收入在3775元以下的家庭才有資格購買(mǎi)�！敖�(jīng)適房的標準都出臺了，可是限價(jià)房的相關(guān)政策遲遲沒(méi)有定論，讓人特別著(zhù)急�！币恢泵芮嘘P(guān)注北京限價(jià)房消息的小高對記者說(shuō)。
據記者了解，對于限價(jià)房的購買(mǎi)人群，現有的政策基本集中于這幾個(gè)方面：北京戶(hù)口、家庭首次置業(yè)以及一定數額的收入上限�！暗珕�(wèn)題在于，在目前的情況下，很難有一個(gè)系統去判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況�！眰I(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認為，單是這一點(diǎn)，限價(jià)房在銷(xiāo)售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標系統保障限價(jià)房的分配。
北京市建委住房保障辦公室的人士告訴記者：“限價(jià)房的管理辦法目前已上報市政府，很快就會(huì )出臺�！睋渫嘎�，目前《限價(jià)房管理辦法(草案)》已經(jīng)在內部形成，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)進(jìn)行了數輪討論，市建委、國土局、財政局和市政規劃等部門(mén)悉數參加�！半m然限價(jià)房政策的大方向已經(jīng)確定，但細節問(wèn)題在不同部門(mén)之間仍有爭議，仍有改動(dòng)的可能�！�
據記者了解，在購買(mǎi)限價(jià)房的資格方面，主要優(yōu)先供給具有北京市戶(hù)口、中低收入人群，并且還限定涉及拆遷和奧運工程的居民。另外，家庭收入的標準計算方法與新公布的經(jīng)濟適用住房管理辦法類(lèi)似，要與家庭的人口數、年收入以及家庭總資產(chǎn)相掛鉤。
限價(jià)房產(chǎn)權界定成難題
不能讓限價(jià)房成為有錢(qián)人投資發(fā)財的工具，自然是限價(jià)房政策必須考慮的問(wèn)題之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，因土地升值而帶來(lái)的房產(chǎn)升值是一件自然而然的事，而房?jì)r(jià)本身就遠低于市場(chǎng)價(jià)的限價(jià)房，注定擁有比其售價(jià)高出很多的價(jià)值。
這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，對于限價(jià)房的購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，當他們有能力改善自己的居住條件，準備更換住宅時(shí)，他們是否可以像目前的經(jīng)濟適用住房一樣，滿(mǎn)5年后作為商品房上市交易，把手里的限價(jià)房按市場(chǎng)價(jià)格出售或者出租呢？
“限價(jià)房升值后誰(shuí)受益，其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)權問(wèn)題�！睆垊χ赋�，如果限價(jià)房的產(chǎn)權完全在購房者手里，那么他自然有權對限價(jià)房進(jìn)行出售或者以其他方式來(lái)處置，并從中獲益；如果購房者手里是不完全產(chǎn)權，產(chǎn)權與政府共有，那么政府在處置這套房產(chǎn)時(shí)也擁有發(fā)言權，這樣才可能讓限價(jià)房發(fā)揮其本來(lái)的作用。
在限價(jià)房的后續管理問(wèn)題上，北京市建委相關(guān)人士表示，在《限價(jià)房管理辦法(草案)》中規定，限價(jià)房可以在購買(mǎi)5年后轉讓?zhuān)赡軐⑹杖∫徊糠值氖袌?chǎng)溢價(jià)。據了解，對限價(jià)房的產(chǎn)權界定目前已經(jīng)明確，限價(jià)房雖然屬于政策性住房，但仍屬于商品房，因此將是完全產(chǎn)權�！氨M管大方向已經(jīng)確定，但關(guān)于限價(jià)房產(chǎn)權的爭議依然很多，尤其是政府部門(mén)之間的爭議�！北本┦薪ㄎ》勘Ｕ限k公室的知情人士說(shuō)。有政府部門(mén)人士認為，既然限價(jià)房是完全產(chǎn)權房，就沒(méi)有必要將其劃入到政府的住房保障體系之中�！八皇钦疄榱藨獙Ω叻�?jì)r(jià)時(shí)代，對房?jì)r(jià)進(jìn)行調控的一種手段�！边�有一些政府部門(mén)表示，在北京這樣的大城市，高房?jì)r(jià)已經(jīng)使很多人買(mǎi)不起房，限價(jià)房應該納入到住房保障制度中，以解決城市“夾心層”的住房問(wèn)題。
“還有一個(gè)爭論比較大的問(wèn)題是，在限價(jià)房出售后的5年內，對限價(jià)房如何管理，是否要做禁止出租的規定。另外，5年后如果限價(jià)房轉讓?zhuān)欠裼袃?yōu)先回購權等問(wèn)題，爭議很大，尚不能最終確定�！鄙鲜鲋槿耸空f(shuō)。
限價(jià)房如何保障工程質(zhì)量
限價(jià)房的房屋質(zhì)量過(guò)不過(guò)關(guān)，會(huì )不會(huì )成為問(wèn)題房，也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。在住宅價(jià)格構成中，除了土地價(jià)格和相關(guān)稅費外，設計成本、建筑成本以及開(kāi)發(fā)商一定比例的利潤都是必不可少的組成部分。然而，限價(jià)房壓縮的就是開(kāi)發(fā)商的利潤空間，對于以追求經(jīng)濟效益最大化為首要生存目標的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們能否心甘情愿降低利潤？會(huì )不會(huì )通過(guò)降低成本的方式來(lái)“兼顧”利潤和價(jià)格？這在很多人眼里都是一個(gè)碩大的問(wèn)號。
張劍認為，如果開(kāi)發(fā)商為了少犧牲利潤，在建筑成本上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發(fā)生嚴重的質(zhì)量問(wèn)題，讓限價(jià)房成為了問(wèn)題房，所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和社會(huì )不良影響都是非常嚴重的。另外，即使開(kāi)發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒(méi)有動(dòng)什么手腳，但出于節約成本的考慮，降低了建筑的品質(zhì)，或者壓縮了設計成本，即使短期內滿(mǎn)足了人們的居住需求，長(cháng)期來(lái)看也會(huì )成為城市的負擔。因此，業(yè)內人士認為，如何保障限價(jià)房的建設質(zhì)量，如何監督開(kāi)發(fā)商的行為，也是擺在政府相關(guān)部門(mén)面前的一道難題。(記者 孫蔚)
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