今年以來(lái)，全國房?jì)r(jià)繼續保持上漲勢頭。臨近年末，面對逐月遞增的房?jì)r(jià)漲幅指數，作為房?jì)r(jià)統計工作的主管部門(mén)國家統計局也按耐不住“焦急”的心情，針對快速上漲的房?jì)r(jià)提出了指導建議。而其中“取消囤地企業(yè)買(mǎi)地資格”的提議一經(jīng)傳出便在業(yè)內激起了千層浪，許多業(yè)內人士在肯定了該建議在“打擊開(kāi)發(fā)商惡意囤地”的正確方向的同時(shí)，也對其可行性提出了反對意見(jiàn)。
根據國家統計局的精神，要確定土地供應的長(cháng)期計劃，集約和節約使用土地，嚴厲打擊以政府為主導的土地違法行為，使土地價(jià)格保持在比較合理的水平上。要改進(jìn)土地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌出讓制度，對不具備開(kāi)發(fā)能力和土地儲備超出開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競標的資格，從源頭上防止土地的炒賣(mài)和囤積。進(jìn)一步加大土地監控力度，對超過(guò)期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的企業(yè)，必須堅決收回土地使用權。要規范土地交易市場(chǎng)的行為，限制以轉手套利為目的的土地買(mǎi)賣(mài)行為。建議改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅，避免土地供應中的短期行為，也可有效平抑商品房屋價(jià)格，減少土地交易中的投機行為，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的“過(guò)熱”現象。
“囤地”行為難以界定
目前，對于開(kāi)發(fā)商的囤地行為，國家有明確的硬性規定，即對超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府無(wú)償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動(dòng)工建設，但開(kāi)發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設連續滿(mǎn)1年的，按閑置土地處理。
這個(gè)規定可以說(shuō)是目前我國打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為的綱領(lǐng)性文件，實(shí)施已經(jīng)有多年。但從現下對于這個(gè)標準的執行方面來(lái)看，似乎仍然存在著(zhù)一定的漏洞。同時(shí)，對于囤地的處罰措施也不具有殺傷力，目前我國對于土地閑置費用的征收并沒(méi)有統一的標準，例如，江蘇省2005年出臺的土地閑置費征收政策規定，按每年不超過(guò)土地出讓金的20%計征土地閑置費。其中工業(yè)用地按土地出讓金的15%計征，經(jīng)營(yíng)性用地和其他用地按10%計征。對逾期不開(kāi)工的收取0.1%的滯納金。這已經(jīng)是全國各省市中征收標準最高的了，然而根據國家統計局的報告顯示，今年三季度全國地價(jià)上漲幅度高達15%，而一些發(fā)達地區的地價(jià)增長(cháng)幅度更高，甚至出現翻倍現象。
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，開(kāi)發(fā)商的囤地行為應該跟其開(kāi)發(fā)能力成正比。聶梅生指出，“拿最大的企業(yè)萬(wàn)科來(lái)講，它一年能蓋出來(lái)多少房子？如果囤的地已經(jīng)超過(guò)兩年之內的生產(chǎn)量，那么其他的地就是囤的了。企業(yè)有一個(gè)生產(chǎn)規模的問(wèn)題，如果原料已經(jīng)大大超過(guò)了使用量，無(wú)非就是害怕原料漲價(jià)，所以先把它囤起來(lái)，這樣才形成囤地”。由此可見(jiàn)，根據開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力控制其拿地行為是打擊囤地的關(guān)鍵之一。
合作建房被逼上絕路
按照統計局的建議，對不具備開(kāi)發(fā)能力和土地儲備超出開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競標的資格。一方面打擊了開(kāi)發(fā)商的土地行為，而另一方面對于合作建房者來(lái)說(shuō)將是致命的打擊。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，統計局建議限制不具備開(kāi)發(fā)能力的房企參與競標的建議，含義模糊，開(kāi)發(fā)能力的界定也比較模糊。按一般的情況，沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力是不敢參加拍地的，同時(shí)參加拍地也有一套硬性規定，比如交納一定數額的保證金、企業(yè)資質(zhì)等級等條件。參加招拍掛應當按照既定的辦法繼續執行，不能在出臺什么“限定能力”的條件，這樣或那樣的門(mén)檻只能讓尋租者找到更多的機會(huì )。
另外，根據國土部39號文的規定，自然人也可以參加土地的競標，并且北京已經(jīng)有自然人競標成功的事例，允許自然人競標拿地是推動(dòng)合作建房運動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)，而合作建房又是一個(gè)處于萌芽狀態(tài)的新興事物。如果現在要求一些似是而非的實(shí)力限制，可能就會(huì )把合作建房運動(dòng)再次打入冷宮。雖然目前合作建房在與開(kāi)發(fā)商同臺拿地的過(guò)程中基本上都處于劣勢，且少有成功案例，但其仍有資格參與土地招拍掛，如果統計局的建議被采納，合作建房必然喪失直接拿地蓋房的方式。
土地出讓金應執行年租制
此外，在統計局提出的一系列建議中，改革目前土地出讓金的收取辦法也是關(guān)鍵一條。由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅，避免土地供應中的短期行為，也可有效平抑商品房屋價(jià)格，減少土地交易中的投機行為，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的“過(guò)熱”現象。中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，應該盡快結束批租制，改向年租制。
據牛鳳瑞介紹，目前我國實(shí)行的是一種土地批租制，國家享有土地的所有權，政府一次性出讓若干年的土地使用權后，并一次收取出讓期內各個(gè)年度地租的貼現值總和(土地出讓金)。而批租制的好處在于地方政府可以一次性收齊土地出讓金，投入到城市的基礎建設中去。
事實(shí)上，這種制度也存在著(zhù)一定弊端，一次收齊地租在一定程度上導致了土地的價(jià)格過(guò)高，從而助長(cháng)了房?jì)r(jià)的上漲，此外，還容易造成地方財稅收入的不平衡。而土地年租制與土地批租制相比較，主要區別體現在以下兩個(gè)方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金。二是每年調租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調整土地的租值，這樣政府還可以享受土地增值帶來(lái)的一部分收益，也利于租賃者隨時(shí)調整投資方案，避免出現閑棄土地。
同樣持此觀(guān)點(diǎn)的還有中國土地學(xué)會(huì )理事長(cháng)、原國家土地管理局局長(cháng)鄒玉川，他在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一直以來(lái)土地年租制就是國家土地改革方向的主要參考依據，隨著(zhù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣的改革勢必將要加速。(記者 賴(lài)大臣)
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