購房者 喜憂(yōu)參半
“不在觀(guān)望中堅持，就在還貸中掙扎�！泵鎸Τ掷m上升的房?jì)r(jià)，無(wú)論是購房者、準購房者，還是無(wú)力購房者，只能這樣安慰自己。相比之下，倒是可以等待廉租房與經(jīng)濟適用房來(lái)保障自己的人們，在2007年結束前盼到了久違的政策。
對于比上不足比下有余的購房者中的“夾心層”而言，2007年無(wú)疑是痛苦的。望著(zhù)從年初漲到年末的房?jì)r(jià)，手中的鈔票的增長(cháng)速度永遠趕不上房?jì)r(jià)的上漲速度。據統計，僅10月份一個(gè)月，北京新建商品房?jì)r(jià)格就同比上漲了17.8%，二手房?jì)r(jià)格同比上漲了11.7%。
“如果說(shuō)前兩年在買(mǎi)與不買(mǎi)中我還猶豫不決，那么今年我已經(jīng)徹底放棄了買(mǎi)房的計劃�！痹率杖�6000元左右的何先生告訴記者，即使加上父母一輩子攢出來(lái)的二三十萬(wàn)元血汗錢(qián)，想在北京買(mǎi)房也只能望洋興嘆。而記者注意到，這一人群面積有蔓延之勢。
不僅僅是北京，根據國家發(fā)改委的統計，今年全國房?jì)r(jià)漲幅呈加快之勢。今年10月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.6%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.7%。
在深圳、北京房?jì)r(jià)仍領(lǐng)漲全國的同時(shí)，一些二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅也在加快，如烏魯木齊、北海10月新建商品房?jì)r(jià)格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時(shí)，長(cháng)三角地區部分城市房?jì)r(jià)出現回升勢頭，如杭州、寧波10月新建商品房?jì)r(jià)格同比分別上漲10.8%和19.1%。
在這種情況下，“雙限房”可能成為這些小白領(lǐng)們的“救命稻草”。根據北京鏈家地產(chǎn)的統計，目前北京限價(jià)房用地已確定18宗，土地總面積450公頃，規劃建筑面積約350萬(wàn)平方米。以平均每套80平方米計算，這些土地將形成4.5萬(wàn)套左右的限價(jià)商品房。
“看上去很美�！钡蜗壬荒槦o(wú)奈地表示，目前還不知道購買(mǎi)限價(jià)房的準入門(mén)檻，也不知道自己到底能不能買(mǎi)。據了解，就在近日北京首批限價(jià)房開(kāi)建之際，針對“誰(shuí)能購買(mǎi)限價(jià)房”、“什么時(shí)候能買(mǎi)限價(jià)房”等老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)負責人表示相關(guān)規定還在研究中。
“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題�！绷钊苏駣^的是，近期溫家寶總理在新加坡表明了中央解決老百姓住房問(wèn)題的決心和信心。如果此前，有人還為“調控僅僅是穩定房?jì)r(jià)而非打壓房?jì)r(jià)”心存疑慮，那么溫總理的講話(huà)則讓百姓們看到了“居者有其屋”的希望。
實(shí)際上，有經(jīng)濟學(xué)家指出，當前在解決好低收入家庭的住房保障問(wèn)題后，“夾心層”的住房問(wèn)題的解決之道也為期不遠。從長(cháng)遠來(lái)看，這部分人占全國人口的比例將越來(lái)越大，所以需要更具“前瞻性”的公共政策。
“肉價(jià)、菜價(jià)漲了政府要管，大家買(mǎi)不起房，政府也一定不會(huì )坐視不管。雖然我今年27歲了，但還可以再等兩年�！焙蜗壬蝗缂韧仄诖�(zhù)。
投資客 冒險突圍
“你說(shuō)，明年房?jì)r(jià)會(huì )跌嗎？”近段時(shí)間，這句話(huà)出現的幾率幾乎像在倫敦街頭的“今天天氣怎么樣”一樣頻繁�？吹贸鰜�(lái)，在瘋狂的樓市和高壓政策之間反復的投資者們顯得有些心力焦瘁。
“瘋漲”成了今年全國樓市的主旋律，從北京到深圳，從廣州到南京……今年一季度，各大城市的房?jì)r(jià)迅速進(jìn)入上升通道，而且一些二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)直逼一線(xiàn)城市，以至于曾經(jīng)房?jì)r(jià)控制得最為理想的上海也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，并在二、三季度以改善型自住需求為支撐點(diǎn)奮起直追。
于是，一批2005年以來(lái)一直被“套”的投資者們開(kāi)始在稅收轉嫁、捂盤(pán)惜售和惡意跳價(jià)上“做功課”，又在開(kāi)發(fā)商、中介機構以及自住購房者等各方共同的“協(xié)助”下，成功翻身，大撈一筆。
如溫州炒房團成員吳先生，在長(cháng)三角投資房產(chǎn)已有三、四年，目前在上海、杭州等地擁有幾十套房子。2005年宏觀(guān)調控之后，他在上海投資的房源突然沒(méi)了銷(xiāo)路，之后便進(jìn)入“深套”期�！敖衲昴瓿醯臅r(shí)候我們還要拍中介的馬屁，甚至要不惜花錢(qián)動(dòng)用媒體廣告來(lái)宣傳�！�
然而，隨著(zhù)一季度后樓市的復蘇，吳先生和他的“炒友”們重新開(kāi)始翹起二郎腿�！敖衲甑谌径葮鞘凶钔�，跟瘋了一樣，中介打電話(huà)過(guò)來(lái)我們都是一周一個(gè)價(jià)的，有時(shí)候還有好幾個(gè)下家搶我的房子�！睂�(shí)際上，今年二、三季度時(shí)，各地樓市中都充斥著(zhù)吳先生這樣的投資客。
不過(guò)，作為房?jì)r(jià)上漲的重要推手之一，投資者最無(wú)法招架的，還是宏觀(guān)調控。新出臺的房貸新政，無(wú)疑就是一枚重磅炸彈，把投資者的期望炸得粉碎。9月27日晚，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對于第二套住房實(shí)行首付比例不低于四成，利率不低于基準利率的1.1倍的政策，樓市傳聞已久的個(gè)貸首付提高終于在“十一”之前有了明確的著(zhù)落。
10月初，一家中介公司市場(chǎng)部對數據庫中隨機抽取的300名投資客戶(hù)進(jìn)行市場(chǎng)調查顯示：接近六成的投資型客戶(hù)認為，提高首付將導致樓市降溫，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢看淡；接近七成擁有多套住宅的客戶(hù)表示，如果第二套房首付和利率大幅提高，將選擇拋售手中的房源套現。由于數據庫中絕大部分是較早進(jìn)入樓市的客戶(hù)，300名客戶(hù)中大多數人的房源價(jià)格漲幅都在160%以上，因此多數人表示在市場(chǎng)預期降低的情況下，可能會(huì )選擇低于目前二手房行情的價(jià)格出售房屋。
果不其然，10月之后全國各大城市的商品房成交量開(kāi)始下滑，不少南方城市還率先出現降價(jià)局面�！昂芏鄬�(zhuān)家都說(shuō)未來(lái)樓市風(fēng)險很大，可是目前市場(chǎng)上投資的渠道太少，也不穩定。我覺(jué)得在買(mǎi)房方面，市場(chǎng)內需求還是很大的，我考慮再等一等�！眳窍壬倪x擇有些冒險，但同時(shí)也反映出了一部分投資者的“僥幸”心態(tài)。
中介 前路艱辛
“從現在開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)五年，甚至十年內不會(huì )再現此前的樓市火爆盛景�！边�記得2005年初，上海信義房產(chǎn)一位即將離職的二手房經(jīng)紀人陳先生向記者感慨，受制于“國八條”等緊縮性政策影響，處于炒房最高峰的上海樓市急轉直下，陳先生的經(jīng)紀人生涯也由此從月收入過(guò)萬(wàn)的“天堂”直線(xiàn)跌落。
然而，僅一年多時(shí)間，上海樓市神奇般重返“天堂”。2007年前三季度，上海、北京、深圳、廣州等城市商品房交易再現“一房難求”的壯觀(guān)景象，且這一景象奇跡般發(fā)生在一日緊似一日宏觀(guān)調控氛圍中。這一點(diǎn)，連海內外最知名的中介品牌企業(yè)高層也沒(méi)有想到。
“樓市基本上是從5月份開(kāi)始回暖，”一位上海中介人士告訴記者。5月到8月間，上海房?jì)r(jià)創(chuàng )2005年樓市“頂峰時(shí)期”的新高，樓市交易更是因供應緊張達到一房難求的地步。全國樓市同樣漲聲一片。
根據年初的社科院報告，專(zhuān)家預測2007年全國房?jì)r(jià)漲幅可能控制在5.5%之內。而截至10月，每月房?jì)r(jià)漲幅均刷新年內新高，到10月，全國房?jì)r(jià)月同比漲幅已經(jīng)高達9.5%。
“從收益出發(fā)，我們當然愿意看到這樣的局面，但是也確實(shí)預感到了新一次低谷即將到來(lái)。這一方面是基于國家不會(huì )坐視這種失控局面不管，所以肯定要出進(jìn)一步的緊縮政策，另一方面，即便是市場(chǎng)自行調控，這樣的不正常上漲也必將迎來(lái)泡沫破滅。與其這樣，我們更希望樓市能夠以合理態(tài)勢穩步發(fā)展�！币晃簧虾６址拷�(jīng)紀人在8月時(shí)向記者表示。
市場(chǎng)人士的調控之憂(yōu)很快在9月變?yōu)楝F實(shí)。9月27日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，12月，兩部門(mén)再發(fā)《補充通知》，將第二套房統計標準明確界定為家庭，即夫妻二人各買(mǎi)房也要以第二套計算。公積金貸款第一套購房，也要在第二套購房中遵循四成首付和上調利率的規定。
加上年內5次加息，調控組合拳終于在2007年年終時(shí)刻開(kāi)始發(fā)力。雖然部分市場(chǎng)人士認為，每年年底都是樓市交易淡季，因此目前的成交量縮水不能說(shuō)明是調控影響的結果。但交通銀行某信貸經(jīng)理介紹，今年后幾個(gè)月，房貸業(yè)務(wù)量縮水30%以上甚至更多，則是不爭的事實(shí)。
到11月，市場(chǎng)傳出消息，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)深圳市中天置業(yè)評估有限公司總裁卷款外逃，眾多門(mén)店一夜間關(guān)門(mén)。業(yè)內人士介紹，這一現象雖然是調控氛圍中的市場(chǎng)個(gè)別案例，但可以預見(jiàn)中介商普遍面臨業(yè)績(jì)縮水危機。
“一些剛性需求和投資需求，受加息、二套限令等政策的影響，都在放緩置業(yè)計劃�！蹦辰�(jīng)紀人表示。上海易居研究院某高層表示，“如果加上樓市結構調控的影響，樓市新一輪調控期正在到來(lái)�！�
官員 左調右控
時(shí)值年終，各行各業(yè)進(jìn)入對2007年“不平凡一年”的回顧與總結，而尋找最受尊敬的行業(yè)人物成為對這一年歷史永久懷念的重要切口與側面。
然而，回顧2007年中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的風(fēng)云際會(huì )，我們試圖找尋最受尊敬的房地產(chǎn)調控官員，卻實(shí)難成行。這一方面說(shuō)明異常敏感的調控話(huà)題令官員們均選擇了盡一切可能的低調，因此很難看到亮出個(gè)人鮮明觀(guān)點(diǎn)和執行思路的調控人物；另一方面又預示著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)調控在政策層面仍有極其繁雜的部門(mén)協(xié)調與地方執行難題。
反觀(guān)這一年，確實(shí)也曾經(jīng)出現敢于向高房?jì)r(jià)公開(kāi)說(shuō)“不”的官員。2007年初兩會(huì )期間，廣州市市長(cháng)張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房?jì)r(jià)壓下來(lái)，至少要穩定在合理的水平，并勸告中低收入者不要著(zhù)急買(mǎi)房�！斑@不是隨便說(shuō)說(shuō)，作為一級政府，說(shuō)到就一定要做到，這樣才能贏(yíng)得老百姓的理解和信任�！睆垙V寧在隨后的市政府常務(wù)會(huì )議上說(shuō)。而他提到的具體方案包括加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設，并通過(guò)加大土地供應量、收回閑置地、規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易等系列措施，對廣州房?jì)r(jià)全面調控。
而根據70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數統計，廣州今年以來(lái)的房?jì)r(jià)漲幅確實(shí)沒(méi)有排進(jìn)“過(guò)快”行列，但截至10月，廣州房?jì)r(jià)同比漲幅6.6%，新房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅7.8%�？梢�(jiàn)，要想真正落實(shí)已有政策思路，將房?jì)r(jià)控制在合理水平，無(wú)論是廣州還是其它房地產(chǎn)風(fēng)云城市，執政者還有很長(cháng)的調控之路要走。
2007年房地產(chǎn)調控官員的另類(lèi)表情還包括不同部門(mén)、不同級別政府對調控目標與實(shí)施方式的理解不同。
以物業(yè)稅政策為例，包括中房協(xié)會(huì )長(cháng)宋春華等均表示，物業(yè)稅將在明年正式“實(shí)轉”試點(diǎn)，國稅總局高層也公開(kāi)表示，正在積極穩妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準備工作。但來(lái)自建設部的權威人士卻認為，物業(yè)稅“實(shí)轉”仍有諸多障礙，如房地產(chǎn)信息統計和管理體制仍不完善，土地出讓金集中繳納制度在當前城市經(jīng)濟發(fā)展中的作用，不允許因物業(yè)稅出臺而快速轉變。這兩大瓶頸直接決定物業(yè)稅近期出臺的可操作性不強。
再如對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控效果的不同認識。建設部相關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前全國城市人口的居住狀況已有較大改善，房?jì)r(jià)上漲壓力主要來(lái)自于一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高的社會(huì )影響，并可能帶動(dòng)三、四線(xiàn)城市不合實(shí)際的跟漲。但總體來(lái)說(shuō)房?jì)r(jià)仍然處于合理發(fā)展階段。
而來(lái)自發(fā)改委等部門(mén)研究學(xué)者卻認為，目前房?jì)r(jià)上漲幅度已經(jīng)接近資產(chǎn)價(jià)格泡沫狀態(tài)。如果宏觀(guān)調控政策被地方各利益階層化解，加上匯市調整、國際資本進(jìn)入和證券市場(chǎng)趨熱等流動(dòng)性推動(dòng)，樓市可能出現硬著(zhù)陸危機。
“我們最怕和媒體碰面，在目前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控攻堅期，官員的每一句個(gè)人表態(tài)都可能帶來(lái)市場(chǎng)震動(dòng)，如果表態(tài)有違調控思路，那真是事關(guān)烏紗帽的大事�！币晃槐本┓康禺a(chǎn)相關(guān)部門(mén)官員稱(chēng)。
“2008年，地方政府和各執行部門(mén)能否放下對小范圍利益群體的考慮，甚至犧牲部分地方政府收益，來(lái)切實(shí)落實(shí)中央調控任務(wù)，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素�！睂�(zhuān)家評價(jià)。
外資 故作鎮定
“我們繼續看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資興趣不減�！焙�2006年一樣，同樣面對“限外令”的外資2007年對投資中國樓市的表態(tài)依然積極；但和2006年不一樣的是，態(tài)度歸態(tài)度，2007年的外資在行動(dòng)上更加謹慎低調，因為挑戰難度在加大，需要他們花費更多的心思和時(shí)間。
“這種情況從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)�！币晃煌赓Y開(kāi)發(fā)商的上周末過(guò)得不太開(kāi)心，因為他剛領(lǐng)取了上海市盧灣區兩幅地塊的掛牌文件，卻在周末被告知這批今年上海中心城區出讓面積最大的地塊，外資不能參加競買(mǎi)，理由則是地塊“建設條件不適合外資參與開(kāi)發(fā)”。
的確，隨著(zhù)今年一系列緊鑼密鼓的限外政策發(fā)布實(shí)行，地方政府也開(kāi)始改變立場(chǎng)，對于外資已經(jīng)不再像以往那么張臂歡迎了。哪怕境外投資企業(yè)競得了土地，還面臨著(zhù)國家發(fā)改委審批以及商務(wù)部備案，這個(gè)過(guò)程往往長(cháng)達半年甚至更長(cháng)時(shí)間。正因為如此，外資在買(mǎi)下土地之后，注冊公司以及支付土地出讓金的進(jìn)程相當緩慢。
直接開(kāi)發(fā)不成，那就走收購的“老路”。摩根士丹利收購永新城2棟公寓樓，印尼三林收購老西門(mén)項目，香港永新國際收購淡水灣花園63套公寓，一家荷蘭基金收購虹口富杰大廈……光在上海，今年的成功案例已不少，但要知道，還有更多沒(méi)有成功的案例，這也使得原先雄心勃勃進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資開(kāi)始有些坐不住。
最近的范例是已告“落空”的上海華旭國際廣場(chǎng)，這個(gè)被業(yè)內稱(chēng)之為“336項目”的寫(xiě)字樓項目，位于人民廣場(chǎng)附近，由于地段極好，早早就被外資“瞄上”。今年7月，坊間開(kāi)始傳言，韓國基金mirae有意向收購該項目，投入資金高達11億元人民幣。而在此前，該基金已將浦東小陸家嘴合生創(chuàng )展名下的一棟寫(xiě)字樓收入囊中。但出人意料的是，這筆買(mǎi)賣(mài)始終“�！痹谀抢��！斑@個(gè)項目一直批不下來(lái)，近期結果終于明朗了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)表態(tài)，要自己持有和招商�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者。
又如在北京，愛(ài)爾蘭財富控股集團計劃以41億元整體收購西單M項目一事，曾被視為毫無(wú)懸念。但在今年4月卻發(fā)生了戲劇性的逆轉，中糧集團最后接盤(pán)該項目。原來(lái)，最后公布的轉讓條件要求，西單M項目新的受讓方及其控股股東必須是境內合法注冊和有效存續的企業(yè)法人，且具有在北京市大型商業(yè)、寫(xiě)字樓綜合物業(yè)10年以上的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗等。對此，業(yè)內普遍認為，這次外資收購未獲批準的原因，和國家的限外政策有直接關(guān)系。
今年的限外政策比去年明顯密集。繼著(zhù)名的“限外令”(171號文)在去年出臺之后，今年3月商務(wù)部又發(fā)布了《2007年全國吸收外商投資工作指導性意見(jiàn)》(25號文)，明確提出“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”。3個(gè)月之后，商務(wù)部、外管局又聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》(50號文)，據悉當時(shí)在外資圈之中引起一陣騷動(dòng)，“大老板拿到文件后，關(guān)在辦公室研究了半天�！币晃煌赓Y投資公司的項目負責人告訴記者。（柯鵬 于祥明 海潮 于兵兵 李和裕 唐文祺）
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