上周閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議宣布明年將實(shí)施“從緊的貨幣政策”，本周央行和銀監會(huì )又進(jìn)一步細化了“第二套房貸”的認定標準———
在中國經(jīng)濟持續穩定的基礎上，通過(guò)不斷的調控措施，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是可以保持健康、持續、穩定的發(fā)展的。而一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將呈現一定的周期性，波浪式發(fā)展、螺旋式上升將是一個(gè)較為理想的狀態(tài)。
央行和銀監會(huì )在本周發(fā)布的通知中，要求各商業(yè)銀行以戶(hù)為單位執行第二套房貸政策，并將住房公積金委托貸款也納入第二套房貸的約束范圍。這一規定無(wú)疑比此前大部分商業(yè)銀行以個(gè)人為單位認定第二套房、不考慮公積金貸款等因素的執行標準更為嚴厲。這兩天，上海樓市中的觀(guān)望氣氛陡增，業(yè)內普遍認為，近期市場(chǎng)購房需求將受到較為明顯的抑制。
今年以來(lái)，國家和上海相繼出臺了多次加息、征收非普通住宅轉讓土地增值稅、作出新的商品住房預售規定、收緊第二套房貸、開(kāi)征土地使用稅等多項調控措施。明年，實(shí)施10年之久的“穩健的貨幣政策”又將被“從緊的貨幣政策”所取代。在這套“組合拳”作用下，上海樓市將出現怎樣的變化？
銀根將越抽越緊
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及房?jì)r(jià)的走勢，從來(lái)不是孤立的，而是同宏觀(guān)經(jīng)濟密切相連。近幾年來(lái)全國房?jì)r(jià)出現快速上漲，表面上看是一個(gè)行業(yè)問(wèn)題，但實(shí)質(zhì)上也是宏觀(guān)經(jīng)濟政策、金融政策等多種因素綜合作用下的產(chǎn)物。
回顧本輪房?jì)r(jià)上漲，除了旺盛的自住需求外，流動(dòng)性過(guò)剩也是加速各類(lèi)資金流向樓市、股市的重要原因。此次，中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定了下階段“從緊的貨幣政策”的宏觀(guān)調控基調，那么諸如加息、上調準備金率、控制信貸規模等措施，都是可以預期的調控手段，目的是為了控制流動(dòng)性過(guò)剩，防止經(jīng)濟增長(cháng)由過(guò)快轉為過(guò)熱。而當銀行的信貸龍頭愈擰愈緊、貸款利息不斷增加時(shí)，一方面將直接增加房地產(chǎn)公司的財務(wù)費用，使房產(chǎn)商不敢再瘋狂拿地、囤積居奇；另一方面，也將直接遏制人們投資性購房的需求。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又是一個(gè)對銀行信貸資金依存度極高的行業(yè)。據業(yè)內人士透露，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在60%以上。在目前國內普遍的“拿地→以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金→銷(xiāo)售回款→償還欠款補交土地出讓金”的開(kāi)發(fā)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)主要還是靠銀行貸款實(shí)現資金周轉，甚至同時(shí)啟動(dòng)多個(gè)項目。有了銀行貸款的支撐，一些房地產(chǎn)企業(yè)四處買(mǎi)地尋求擴張，在土地招拍掛市場(chǎng)上出手闊綽、志在必得，把地價(jià)越推越高；不少房地產(chǎn)企業(yè)則不急于通過(guò)出售產(chǎn)品來(lái)回籠資金，因而采取捂盤(pán)惜售行為，坐等房?jì)r(jià)上升后獲利，又加劇了市場(chǎng)供不應求現象。從緊的貨幣政策無(wú)疑將提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本，使開(kāi)發(fā)商更為理性地投入市場(chǎng)競爭，在現有基礎上縮短開(kāi)發(fā)周期，將更多住宅產(chǎn)品推向市場(chǎng)，緩解供需矛盾。
更重要的是，從緊的貨幣政策也將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方。近幾年來(lái)，投機、投資客通過(guò)銀行貸款進(jìn)入樓市，在一定程度上對房?jì)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。一個(gè)值得警惕的現象是，今年前三季度，上海商品房供給趨緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現負增長(cháng)，但住房需求仍相當旺盛，尤其是個(gè)人住房貸款增長(cháng)迅猛，房地產(chǎn)信貸集中度趨于回升。據中國人民銀行上�？偛空{查統計研究部調研組提供的數據，今年1月-9月，中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款累計發(fā)放797.12億元，同比增長(cháng)了64.3%，其中第三季度當季新增191.32億元，創(chuàng )歷史同期最高水平，個(gè)人住房貸款成為推動(dòng)房地產(chǎn)貸款增長(cháng)的主要因素。銀根不斷抽緊，投資客將因為不斷增加的投資風(fēng)險而改變心理預期，減少投資行為，從而擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多的需求，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。
樓市或將螺旋式上升
12月9日在滬召開(kāi)的“易居年度論壇”上，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出了“錢(qián)松地緊”的特征，即資金的流動(dòng)性過(guò)剩和土地供應的相對不足，這是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的。他認為，下一階段對房地產(chǎn)市場(chǎng)應當采取“供求雙調、疏堵結合”的調控措施。
所謂“供求雙調”，意思是前幾年，有關(guān)部門(mén)許多措施，其政策取向是在控制投資的基礎上抑制需求，特別是投資性、投機性購房需求，這是必要的。目前更重要的是從供應入手進(jìn)行調控，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型房的供應；所謂“疏堵結合”，則應當表現為：通過(guò)從緊的貨幣政策來(lái)控制流動(dòng)性過(guò)剩，通過(guò)創(chuàng )新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)基金、債券等，來(lái)疏導過(guò)剩的資金，同時(shí)改革土地使用制度。
中央經(jīng)濟工作會(huì )議上還有一個(gè)引人注目的內容，便是將“要完善住房保障體系，加快廉租住房建設，改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用房制度，著(zhù)力解決城市低收入家庭住房困難”列入了明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。業(yè)界普遍認為，這傳遞出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的一個(gè)重要政策導向，就是在培育一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的同時(shí)，也要建立健全一個(gè)分層次、多渠道的住房保障體系。而只有實(shí)現了這兩個(gè)體系的“兩手抓”，才能促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續、健康、穩定發(fā)展。
顧云昌認為，在住房保障體系建設中，要設“隔離帶”。比如，住房作為一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，具有消費品和投資品兩重屬性，但作為經(jīng)濟適用房，就不應該有投資品的屬性，經(jīng)濟適用房應該滿(mǎn)足城市低收入家庭的自住需求。
參加“易居年度論壇”的業(yè)內知名專(zhuān)家們認為：對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取一系列的調控措施，是完全必要的，“組合拳”的效應將在未來(lái)一段時(shí)間內逐步顯現；未來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢既要看市場(chǎng)供應能否有效增加，又要看貸款利率、稅收等政策取向；在中國經(jīng)濟持續穩定的基礎上，通過(guò)不斷的調控措施，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是可以保持健康、持續、穩定的發(fā)展的。而一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將呈現一定的周期性，波浪式發(fā)展、螺旋式上升將是一個(gè)較為理想的狀態(tài)。
行業(yè)發(fā)展模式轉型
從緊的貨幣政策，將使房地產(chǎn)企業(yè)的高盈利能力受到挑戰。那些負債率高、資金實(shí)力欠缺的中小房地產(chǎn)企業(yè)，極有可能因為不斷提高的融資成本或銷(xiāo)售不暢、資金回籠受阻等原因，產(chǎn)生生存危機。
今年成功實(shí)現了在美國紐交所上市的易居中國投資有限公司董事局主席周忻認為，隨著(zhù)調控政策的繼續深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式面臨著(zhù)轉型，資本化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮化，將是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現可持續發(fā)展的四個(gè)方向。通過(guò)資本化的平臺，具有良好成長(cháng)性的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過(guò)上市等方式，尋求更好的融資渠道；而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)，也可以在兼并重組的過(guò)程中，迎來(lái)發(fā)展的“第二春”；通過(guò)信息化的技術(shù)手段，及時(shí)準確掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節的動(dòng)態(tài)，獲得企業(yè)發(fā)展的核心競爭力；通過(guò)產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，實(shí)現資源節約；順應城鎮化的發(fā)展趨勢，捕捉市場(chǎng)拓展的空間。
還有專(zhuān)家指出，雖然目前市場(chǎng)環(huán)境仍比較良好，大部分企業(yè)都有生存空間，但是隨著(zhù)貨幣政策日益趨緊，一些管理水平差、產(chǎn)品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂(yōu)患意識的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢和核心競爭力。(記者 張奕)
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