發(fā)表評論 亢奮與狂熱的2007年業(yè)已過(guò)去。這一年，留給人們的印象是高昂不馴的樓價(jià)以及接二連三的調控舉措。加息、限貸、通漲、上市、囤地、降價(jià)、拐點(diǎn)、限價(jià)房、保障住房……這些關(guān)鍵詞成為2007年房地產(chǎn)最值得記住的字眼。
2008年已經(jīng)到來(lái)，我們又開(kāi)始面對充滿(mǎn)挑戰與未知變化的新一年。哪些政策或市場(chǎng)因素會(huì )影響到2008年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是樓價(jià)走勢？2008年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是樓價(jià)遭遇的最大變數是什么呢？也許，四大關(guān)鍵詞能為我們理出了一些頭緒。
宏觀(guān)調控：是沖擊也是機會(huì )
中國房地產(chǎn)從誕生第一天開(kāi)始，就是政策牽引的行業(yè)，政策牽引著(zhù)行業(yè)發(fā)展。從2005年開(kāi)始，中央政府不斷出臺有關(guān)政策，包括國八條、國六條，包括房貸新政等等，從整個(gè)國家層面“統一行動(dòng)”實(shí)施調控政策。
廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，2007年的調控是在特定的背景下出臺的。為了防止經(jīng)濟從偏快轉向過(guò)熱，2007年，中央政府在一年之內6次加息10次提高銀行存款準備金率，并提高第二套住房首付比例及利率。
2007年是中央加大力度實(shí)施宏觀(guān)調控的一年，2008年相信中國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在宏觀(guān)調控的大背景下運行。雖然有人表示中央出臺的宏觀(guān)調控政策已很多，2008年應該到了落實(shí)的階段，但誰(shuí)也不否認今年樓市還要面對更復雜的政策環(huán)境。日前，北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融中心主任馮科在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)舉辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上就明言，從十七大精神來(lái)看，全國緊縮的力度在加強，2008年預期更加強烈，包括2008年全年的調控會(huì )比過(guò)往幾年更加嚴厲。
不過(guò)，調控也是一把“雙刃劍”，對樓市而言，宏觀(guān)調控是沖擊也是機會(huì )。恒基中國地產(chǎn)集團顧問(wèn)田國強便表示，宏觀(guān)調控是一種良性的規范化的措施，從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，對境內外發(fā)展商的投資意愿是有利的，尤其是在土地資源分配越來(lái)越理性的情況下，市場(chǎng)的供需平衡也會(huì )面臨新的景況，對于像恒基這些運作規范的企業(yè)，宏觀(guān)調控將催生新的機遇。
物業(yè)稅：“空轉”“實(shí)轉”仍未定論
物業(yè)稅猶如一把懸于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭頂上的“達摩克利斯之劍”，其給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的將不僅僅是影響，更是一次巨大的沖擊。
目前，全國已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉”運行，引起了業(yè)內關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實(shí)轉”的預測。日前，作為為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者的北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(cháng)春在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，物業(yè)稅可能明年試點(diǎn)，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始征收。財政部門(mén)目前已在對如何評估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問(wèn)題進(jìn)行研究。
不過(guò)也有權威人士認為，令諸多開(kāi)發(fā)商、投資客最擔心的物業(yè)稅，2008年開(kāi)征的可能性幾乎不存在。
在日前舉辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，財政部科研所稅收研究員孫鋼就以學(xué)者的身份表示，物業(yè)稅牽涉面太廣、細節太多、2008年出臺的幾率非常�。骸霸谖覈�，物業(yè)稅不僅涉及商業(yè)地產(chǎn)，還把居民住宅納入征稅范圍，這極大地增加了問(wèn)題的復雜性，也成為物業(yè)稅涉及到的最大難點(diǎn)。比如說(shuō)某人繼承了一棟豪宅，但是沒(méi)有工作，也不打算出租，這個(gè)稅怎么征。再例如，某人以貸款買(mǎi)的別墅，買(mǎi)的時(shí)候有分期付款的能力，現在征稅他說(shuō)能力不足，房貸還沒(méi)有還清，這種情況又怎么做，還有物業(yè)稅和土地出讓金的關(guān)系，物業(yè)稅和新房、舊房的關(guān)系，折算系數等。另外，我國各地的收入水平，物價(jià)水平差異很大，要明確物業(yè)稅的征收標準，不是一件非常容易的事情，特別是近日公布了耕地占用稅的修訂草案，原來(lái)耕地占用稅放在物業(yè)稅里面，現在先修訂了，這在一定程度上表明物業(yè)稅至少在2008年出臺的可能性是非常小的”。不過(guò)孫鋼也表示，如果我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現比較大的失控，泡沫急劇增大，國家改變思路，加快物業(yè)稅的出臺步伐也是有可能的。
土地供應：“地王”終結說(shuō)為時(shí)過(guò)早
“有地就有錢(qián)，拿了地就能拿到錢(qián)�！边@決不是假話(huà)，近兩年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，尤其是樓價(jià)的大幅飆升，致使土地成為諸多開(kāi)發(fā)商心目中最誘人的“香悖�！��！暗赝酢鳖l頻出現，高昂的地價(jià)成了樓價(jià)飆升的“推手”，而“囤地”一詞更成為最熱門(mén)的詞匯。
日前，在中央電視臺《經(jīng)濟半小時(shí)》上，萬(wàn)科董事長(cháng)王石借央視道歉，明確表示面粉貴過(guò)面包不能長(cháng)久，地價(jià)要回歸。拿地王值得萬(wàn)科反省，并聲明2008年萬(wàn)科絕不拿地王。
在目前市場(chǎng)處于最微妙的階段，王石近期拋出的諸多言論的動(dòng)機令人揣摩。王志綱便撰文指出王石之舉是為加速萬(wàn)科并購�！稑鞘小冯s志出品人蔡鴻巖斥責：王石得了便宜還賣(mài)乖。
然而，2008年之后，“地王頻出的時(shí)代并沒(méi)有被歷史掃進(jìn)垃圾堆”。
趙卓文表示，在一個(gè)樓價(jià)相對比較平緩，甚至出現回調的局面下，年底開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)放緩步伐，并不意味著(zhù)未來(lái)不會(huì )出現新的地王，特別是在廣州這樣的大城市里，城市中心區的土地資源是逐步枯竭的。趙卓文認為，2008年以后，地王出現還是會(huì )有的，不會(huì )消失，在一個(gè)正常的市場(chǎng)下都是應該有地王的，因為每一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是在不斷的爬坡，是在波浪中前進(jìn)的局勢，不是說(shuō)2008年馬上就會(huì )沉下去，就會(huì )出現非常便宜的地價(jià)和樓價(jià)。
在高昂的地價(jià)成了樓價(jià)飆升“推手”的年代，地王“重現”，會(huì )給樓價(jià)走勢帶來(lái)更多的變數，也會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的變數。
資金：寡頭為王
“資金為王”。在資本時(shí)代背景下，中國傳統行業(yè)開(kāi)始從產(chǎn)品競爭進(jìn)入資本競爭。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，2008年的競爭將一演更為精彩“資本競爭”大戲。
中信證券資深分析師王德勇曾表示，“房地產(chǎn)業(yè)早就進(jìn)入了資本時(shí)代，不通過(guò)上市打開(kāi)公司的融資渠道，房企就難以提做大做強。2007年以來(lái)，上市房企融資額較去年大幅上升，通過(guò)上市融資，大公司在市場(chǎng)中的份額迅速提高�！倍沁@些資金，在背后支持著(zhù)這些上市公司在全國土地市場(chǎng)上掀起“圈地運動(dòng)”。
祈福集團市務(wù)部總監朱志文則表示，隨著(zhù)國家對金融信貸尤其是房貸政策調控的加強，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將面對更為嚴峻的資金環(huán)境。擁有雄厚資金實(shí)力與規范化運作的房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更大的發(fā)展機會(huì )。
在“資金為王”的時(shí)代，“囤地”、“地王”、“地產(chǎn)寡頭”將成為最熱門(mén)的幾個(gè)詞匯。在2007年“囤地”、“地王”熱鬧過(guò)后，2008年最火爆的將是“地產(chǎn)寡頭”。
雖然目前業(yè)界對國內是否出現了“地產(chǎn)寡頭”爭辯不休，例如王石便在去年10月29日大放厥詞否認房地產(chǎn)出現寡頭，而北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則表示，“寡頭時(shí)代已經(jīng)成為了現實(shí)”。
也有不少業(yè)界人士對“地產(chǎn)寡頭”出現帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)之利弊各抒己見(jiàn)。有業(yè)界人士表示，房地產(chǎn)業(yè)本就是大量資本與資源相結合的行業(yè)，“地產(chǎn)寡頭”的出現是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。也有人認為，“地產(chǎn)寡頭”出現，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度也因此而得到明顯提升。
故且不論地產(chǎn)“寡頭時(shí)代”是否已經(jīng)成為現實(shí)，“地產(chǎn)寡頭”會(huì )否挾持樓市與房?jì)r(jià)也不必過(guò)早定論，但毋庸置疑，隨著(zhù)行業(yè)集中度的提高，定價(jià)權益將更加向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾斜已是當今房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中不可忽略的事實(shí)。因此，如何趨利避害，合理引導，將會(huì )是未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要深思的一大問(wèn)題。(黃博華)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
