發(fā)表評論 在國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策之下，廣州市采取加大土地供應，出讓限價(jià)地，嚴格處理囤積土地等措施調控土地市場(chǎng)。在一系列組合拳之下，開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)表現日趨謹慎。
土地供應加大
廣州市政府2007年頒布的“穗七條”，承諾未來(lái)連續三年每年供應五平方公里土地，這相當于每年向市場(chǎng)供應1300萬(wàn)平方米住宅。而2006年廣州市經(jīng)營(yíng)性用地計劃出讓總用地面積僅為850.933萬(wàn)平方米。
盡管2007年9月廣州土地市場(chǎng)誕生了樓面地價(jià)達18729元/平方米的“廣東地王”，但在廣州2007年12月6日出讓的13宗地中，一宗用地因故撤銷(xiāo)，兩宗金沙洲商業(yè)金融用地無(wú)單位競買(mǎi)，五宗地塊以底價(jià)成交，10宗地塊成交樓面地價(jià)介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。
緊接著(zhù)，12月20日，廣州再次出讓六宗居住用地，雖有20家開(kāi)發(fā)商參加，但開(kāi)發(fā)商并不是非常積極參與競價(jià)，有些土地只是經(jīng)過(guò)幾輪叫價(jià)即拍賣(mài)成交，成交樓面地價(jià)介于1602元/平方米至7632元/平方米之間，成交價(jià)格較為平穩。
嚴厲打擊開(kāi)發(fā)商囤地
在不斷加大土地市場(chǎng)供應的同時(shí)，廣州市對閑置土地尤其是故意囤積土地的行為，采取了堅決打擊不手軟的態(tài)度。對市轄各區范圍內，無(wú)法定原因閑置兩年以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地堅決無(wú)償收回，并同時(shí)積極盤(pán)活利用已收回居住類(lèi)閑置土地�！�
據悉，截至2007年7月，廣州共對27029宗、用地面積62449萬(wàn)平方米的土地進(jìn)行清查，依法收回閑置土地1286宗、用地面積2446萬(wàn)平方米。
為了預防開(kāi)發(fā)商囤地，廣州市2007年9月起在土地使用權出讓合同中約定了開(kāi)工、竣工和預售等環(huán)節時(shí)限，并對成交價(jià)款交付時(shí)間提出了更嚴格的要求，對于違反約定期限的，廣州將采取收取違約金(計征標準為：每日計收合同地價(jià)總額的千分之一)，調整土地出讓金收取標準直至解除合同、無(wú)償收地等措施追究違約責任。這些措施也讓開(kāi)發(fā)建設單位在投資前慎重分析開(kāi)發(fā)風(fēng)險和自身能力。
同時(shí)，為了防止產(chǎn)生新的閑置土地，廣州還對競買(mǎi)者提出了限制條件。規定凡競買(mǎi)土地申請人名下有閑置土地、拖欠地價(jià)、嚴重違反國有土地使用權出讓合同，或有其他不良業(yè)績(jì)的情況，不予接受競買(mǎi)申請。
“限價(jià)地”降低開(kāi)發(fā)商預期
為了減少因為“地王”出現而進(jìn)一步拉高房?jì)r(jià)，廣州在出讓土地的過(guò)程中，安排“限價(jià)地”對弈“地王”，或者通過(guò)“限價(jià)地”與周邊土地同時(shí)拍賣(mài)形式，從而降低開(kāi)發(fā)商預期，使土地市場(chǎng)趨向原本價(jià)值。
在2007年12月6日推出的13宗地塊中，就有四宗住宅地與花都區限價(jià)房地是緊鄰的，而番禺區推出的兩宗住宅用地與“限價(jià)地”同樣位于中心城區南區的濱江大道。最后通過(guò)競價(jià)，作為番禺區首個(gè)限價(jià)房地塊，最高售房?jì)r(jià)格為5500元/平方米，比起其毗鄰的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的樓面地價(jià)要便宜730元/平方米；而花都區的“限價(jià)地”最高售房?jì)r(jià)格為3900元/平方米，同樣比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的樓面地價(jià)便宜1759元/平方米。
合富輝煌負責人分析認為，從小范圍來(lái)看，限價(jià)地的推出會(huì )對周邊的樓價(jià)有壓力。從大范圍來(lái)看，由于限價(jià)房只賣(mài)給首次置業(yè)者，從而減少了對商品房市場(chǎng)的剛性需求，也會(huì )給開(kāi)發(fā)商造成很大的壓力。
同時(shí)，廣州市正在完善建設住房保障體系，引導居民合理消費，這也分流了部分住房需求。據統計，2006年，廣州在住房保障方面的財政投入超過(guò)18億元，“十一五”期間，廣州規劃建設900萬(wàn)平方米、11.43萬(wàn)套的保障型住房，占全社會(huì )住房供應總量的17%。
廣州房管局負責人分析認為，隨著(zhù)加大商品住宅用地、加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序治理、加快政府保障型住房供應等宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，廣州住房市場(chǎng)投機性需求和住房?jì)r(jià)格過(guò)快增長(cháng)的態(tài)勢得到抑制，開(kāi)發(fā)建設企業(yè)投資會(huì )更加謹慎、穩健。(陳先鋒)
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