發(fā)表評論 最近5年多來(lái)，從沿海到內地，我國房地產(chǎn)業(yè)持續演繹著(zhù)大牛市行情。但在“統計口”，房地產(chǎn)業(yè)虧損面還挺大。湖南省數據表明，房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)企業(yè)負債3701萬(wàn)元，高居于工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)之上。北京市統計局發(fā)布的調查也表明，2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)2235.6億元，利潤只有大約175.9億元。利潤率不到10%，企業(yè)虧損率達到52.8%，類(lèi)似的調查結果，在廣西等地近年也都出現過(guò)。
莫非在房?jì)r(jià)飆升、老百姓望樓興嘆的同時(shí)，一直被社會(huì )認為有“攫取暴利”之嫌的房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際是在慘淡經(jīng)營(yíng)，賠本兒賺吆喝？為此，記者進(jìn)行了一番采訪(fǎng)，了解到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“成本戲法”的某些奧秘。
土地成為“虛增成本”道具
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地，國家對土地實(shí)行“招拍掛”的初衷，在于體現市場(chǎng)公平，提高價(jià)格透明度。但記者在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開(kāi)發(fā)商虛增成本的道具。
規模較小的項目，某些開(kāi)發(fā)商在招投標過(guò)程中可以通過(guò)“內部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線(xiàn)”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會(huì )議室里組成“價(jià)格同盟”，由一家公司以較低的價(jià)格競拍下來(lái)后，其他公司共同建設，但樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格定出高價(jià)。
對于規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標”的方式來(lái)實(shí)現對土地的掌控，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評估部門(mén)、招投標審委會(huì )的“工作”，通過(guò)招投標“評估”方式，排擠一些外來(lái)的競爭者，通過(guò)打壓對手，減少競爭壓力“奪標”。
此外，在掌握從政府部門(mén)漏出的“風(fēng)聲”后，開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規劃等出臺前夕，開(kāi)發(fā)商就會(huì )連夜“跑馬圈地”，因為這時(shí)候土地價(jià)格最低廉。
通過(guò)上述三個(gè)辦法拿到土地，都能降低成本。但為什么末了地價(jià)成本又都上去了呢？
“這就是手段了！”廣西熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計內幕的人士江海強說(shuō)，“招拍掛”之后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )立即上交所有款項，往往會(huì )申請延期交款。根據國家規定，相關(guān)職能部門(mén)應向企業(yè)收取滯納金，但滯納金數額由職能部門(mén)說(shuō)了算，這就留下了“操作”空間�！奥毮懿块T(mén)要求收取的滯納金、罰款，到企業(yè)成本賬里就提高了好幾倍�！�
建材、“人頭”和規劃都能做“成本文章”
建筑材料是開(kāi)發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線(xiàn)等，某些開(kāi)發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節上使用價(jià)格相對低廉的產(chǎn)品�！氨M管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫(xiě)的發(fā)票是原來(lái)價(jià)格的2倍至3倍�！币恍┓慨a(chǎn)公司工程部門(mén)人員私下說(shuō)。
湊人頭數也是一個(gè)“絕招”。某些開(kāi)發(fā)商搞來(lái)親戚朋友甚至整村整族人的身份證來(lái)制造使用大量“農民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在某些項目，農民工的工資甚至可以開(kāi)到每月2000元至3000元，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開(kāi)出的工資也達到8000元甚至10000元，大量的虛增成本開(kāi)支從此而來(lái)。
此外，修改規劃和樓盤(pán)面積測量是實(shí)現樓盤(pán)后期“利潤增值”的核心，但這也是實(shí)現“成本飆升”的重要環(huán)節。一般來(lái)講，大戶(hù)型利潤比中小戶(hù)型高，所以在樓盤(pán)建設過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有意將大戶(hù)型面積進(jìn)一步加大，將中小戶(hù)型面積進(jìn)一步壓縮�？⒐ず笤跍y量過(guò)程中，通過(guò)有“內部關(guān)系”的職能部門(mén)，將這種同一樓盤(pán)不同戶(hù)型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱(chēng)在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來(lái)，交房時(shí)大戶(hù)型的面積一般都要比原來(lái)多5%以上。
房開(kāi)商李萍告訴記者，如果是同一房?jì)r(jià)的大小戶(hù)型，由于減少了水電管線(xiàn)、鋼筋水泥的投入，大戶(hù)型的成本也比中小戶(hù)型要低1／5左右；而市場(chǎng)上往往大戶(hù)型的售價(jià)要比同一地段中小戶(hù)型價(jià)格高出1／4-1／5，大戶(hù)型的利潤空間會(huì )更大。
在上報測量的過(guò)程中，通過(guò)中小戶(hù)型擴大大戶(hù)型的成本，通過(guò)大戶(hù)型的實(shí)際銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤，成為開(kāi)發(fā)商賺取高額利潤的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內人士說(shuō)，某些測量評估單位因為面臨市場(chǎng)競爭壓力，往往在測量開(kāi)發(fā)商房屋面積時(shí)睜一只眼閉一只眼，部分開(kāi)發(fā)商玩弄成本增長(cháng)也就成為輕而易舉的事。
成本轉移＋透支＝虧損假象
常年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)內人士陳宗海說(shuō)，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都辦了物業(yè)公司，而開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)將物業(yè)公司、其他樓盤(pán)成本集中到即將驗收的樓盤(pán)上來(lái)，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產(chǎn)成本高的假象。一些在東部沿海和中、西部省區同時(shí)都有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就更容易轉移成本，極少遇上監管部門(mén)跨地域核實(shí)。
廣西金虹律師事務(wù)所律師吉昆峰認為，某些地方政府在房地產(chǎn)“虛虧實(shí)盈”格局中也扮演著(zhù)不光彩的角色：為了體現政績(jì)，實(shí)現“財政年年增收”，很多城市下轄的區級政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提前繳納來(lái)年甚至未來(lái)幾年的稅收。長(cháng)沙市一位部門(mén)負責人說(shuō)，這樣做實(shí)際上將多期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅負集中釋放，增加了當期開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而也就刺激了當期房?jì)r(jià)。而開(kāi)發(fā)到了二期、三期，稅已繳完，成本越來(lái)越低，房?jì)r(jià)反而隨著(zhù)大環(huán)境越賣(mài)越高。
深圳平石投資公司資深專(zhuān)業(yè)人士張天運等人認為，政府要確保對房地產(chǎn)的調控能力，除了運用金融杠桿，還必須一方面加強對開(kāi)發(fā)商各類(lèi)成本的詳細統計、評估，將這些細節納入房?jì)r(jià)是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門(mén)應該向購房者公開(kāi)相關(guān)成本信息，這樣才能實(shí)現房?jì)r(jià)的有效回歸。
張天運認為，地方各級政府乃至縣區政府，完全能夠根據當地房地產(chǎn)價(jià)格和各種成本因素作出評估，核定房地產(chǎn)行業(yè)在本地區的平均利潤率，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強制征收暴利稅，并在下一次招投標過(guò)程中設置嚴格的利潤門(mén)檻，才能確保房地產(chǎn)調控落到實(shí)處。(記者 何豐倫 蘇曉洲)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
