發(fā)表評論 房?jì)r(jià)如此之高，成本到底幾何？這個(gè)話(huà)題在受到公眾持續熱切關(guān)注的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻一直諱莫如深，甚至以“商業(yè)機密”為由拒絕公布成本，一些省份公開(kāi)商品房成本的探索也因為種種原因不了了之。
從2007年12月中旬開(kāi)始，一份關(guān)于開(kāi)展商品房成本審核認證的通知，把甘肅省物價(jià)部門(mén)推到了公眾面前：甘肅將定期或根據市場(chǎng)供求成本變動(dòng)情況公布商品房成本，試水價(jià)格干預。這一次探索是否又會(huì )“雷聲大雨點(diǎn)小”？對高漲的房?jì)r(jià)又會(huì )產(chǎn)生哪些影響？
商品房成本定期公布成制度
在商品房?jì)r(jià)格增長(cháng)同居民收入差距越來(lái)越大的同時(shí)，公眾更加渴望享有受知情權，渴望了解一個(gè)準確的商品房成本。
近幾年，根據甘肅省物價(jià)局的統計，甘肅商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數同全國大形勢一樣，出現了不斷上漲的局面。2007年蘭州市中心城區的平均房?jì)r(jià)達到了每平方米4000元以上，而蘭州市居民的年人均可支配收入只有10271.18元。一方面是房地產(chǎn)商認為自己賺得不多，有的甚至拿出各種數據證明自己在持續虧損；另一方面越來(lái)越多的人發(fā)現，憑自己的收入，即使奮斗上二三十年也未必能住上一套真正屬于自己的房子。
“這種情況是否合理，是否是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利導致房?jì)r(jià)虛高，都需要拿成本來(lái)說(shuō)話(huà)�！备拭C省物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處處長(cháng)馬賓說(shuō)。
正是出于對商品房?jì)r(jià)格這一民生價(jià)格的關(guān)注，2007年12月14日，甘肅省物價(jià)局會(huì )同甘肅省建設廳聯(lián)合發(fā)出通知，要求全省相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步加強對商品房銷(xiāo)售價(jià)格的引導和規范，并將定期或根據市場(chǎng)供求成本變動(dòng)情況，即時(shí)公布住房成本審核認證信息。
“成本是價(jià)格的基礎，合理的定價(jià)機制是建立在公開(kāi)透明的信息基礎上的。說(shuō)不清楚成本，價(jià)格合理與否永遠都是霧里看花�！瘪R賓說(shuō)。
透明成本保障購房者知情權
據甘肅省物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處副處長(cháng)黃蘇平介紹，商品房成本的審核涉及征地和拆遷安置補償費、勘察設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、貸款利息、建設項目收費等諸多費用。
“這些費用的高低，直接關(guān)系到商品房的成本。因此，只有把這些必需的費用計算清楚了，才能夠得到一個(gè)相對客觀(guān)公正的商品房平均成本�！秉S蘇平說(shuō)。
長(cháng)期以來(lái)，由于成本不夠公開(kāi)，商品房?jì)r(jià)格基本上成了一筆糊涂賬。一些開(kāi)發(fā)商更是充分利用這一優(yōu)勢，暗箱操作、隨意定價(jià)以牟取暴利。
“商品房成本審核實(shí)際上有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展�！秉S蘇平認為，公布商品房的平均成本，能夠把房地產(chǎn)行業(yè)放到陽(yáng)光下，使一些不規范的操作無(wú)機可乘，讓一些灰色成本再難以躲藏，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
“開(kāi)發(fā)商前期的經(jīng)營(yíng)性辦公用房等等，明確不計入成本的核算當中。這樣的成本，才能夠真正反映出商品房的成本，避免一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在灰色成本之外，將不合理的管理成本轉嫁到商品房?jì)r(jià)格上�！秉S蘇平說(shuō)。
公開(kāi)商品房成本更大的意義還在于，它既確保了購房者的知情權，有利于公眾作出合理的判斷，又有利于政府制定更加科學(xué)的調控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，避免更多價(jià)格欺詐行為在商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域出現。
公布成本是否涉及商業(yè)機密
從2005年開(kāi)始，福建等省份物價(jià)部門(mén)率先在國內開(kāi)始探索對社會(huì )反映越來(lái)越強烈的商品房?jì)r(jià)格問(wèn)題進(jìn)行成本公開(kāi)。然而，由于來(lái)自各方面的壓力，這些探索要么夭折，要么無(wú)疾而終。
記者在采訪(fǎng)中了解到，對物價(jià)部門(mén)公布商品房成本的爭議，從2005年就已經(jīng)開(kāi)始。爭議的首要問(wèn)題，就是物價(jià)部門(mén)公開(kāi)商品房成本涉嫌公布企業(yè)商業(yè)機密。這也是房地產(chǎn)企業(yè)抵制最激烈的一個(gè)問(wèn)題。
甘肅省物價(jià)局表示，物價(jià)部門(mén)不可能公布個(gè)別企業(yè)、個(gè)別樓盤(pán)的成本。根據現有的操作規程，物價(jià)部門(mén)將對一個(gè)地區的主要商品房的成本進(jìn)行調查之后，獲得一個(gè)平均成本。最終對社會(huì )公布的就是這個(gè)平均成本。不涉及企業(yè)的商業(yè)機密，同時(shí)也能夠為公眾提供較大的參考價(jià)值。
物價(jià)部門(mén)有無(wú)權力對商品房成本進(jìn)行公布也成為爭議的一個(gè)主要問(wèn)題。甘肅省物價(jià)局認為，物價(jià)部門(mén)依據《價(jià)格法》，有對社會(huì )公布市場(chǎng)定價(jià)商品成本的職能；同時(shí)，根據國家有關(guān)精神和2007年《甘肅省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強民生價(jià)格監管工作的通知》，明確住房?jì)r(jià)格就是重要的民生價(jià)格。對這一民生價(jià)格的監審，有理、有據、合法。
目前，在已經(jīng)開(kāi)始前期探索的甘肅酒泉、平?jīng)�、白銀等城市，物價(jià)主管部門(mén)遭遇到來(lái)自房地產(chǎn)商的壓力還不明顯。分析認為，這些地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數量多數在10家以?xún)�，所以反應不大�?/p>
“不管他們認可不認可，但都已經(jīng)接受了這個(gè)現實(shí)。通過(guò)一些地級城市的實(shí)踐，可以說(shuō)至少能夠掌握商品房80%到90%的成本�！瘪R賓說(shuō)。
政府支持與否成關(guān)鍵所在
公布市場(chǎng)自由定價(jià)商品成本，近年來(lái)已經(jīng)被證明為物價(jià)部門(mén)有效參與物價(jià)干預的手段。這一手段表面看不會(huì )對市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但重要的是可以調動(dòng)社會(huì )對開(kāi)發(fā)商定價(jià)行為進(jìn)行監督，有利于價(jià)格監督機制的形成。
公布商品房成本價(jià)格，盡管在甘肅部分地級城市已經(jīng)進(jìn)行了嘗試，但未定期公布，甘肅省物價(jià)局的相關(guān)負責人表示，目前仍然只能稱(chēng)之為探索。不管怎么說(shuō)，商品房成本通過(guò)媒體發(fā)布出去，老百姓有了參考。至少說(shuō)明對于這樣一個(gè)關(guān)系民生的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，政府部門(mén)還是關(guān)注的，正在采取措施來(lái)規范這個(gè)市場(chǎng)，在力所能及的范圍內盡自己的職責。
“不過(guò)，從地級城市的嘗試看，關(guān)鍵還是在于政府的推動(dòng)。離開(kāi)政府的支持，商品房成本公開(kāi)要堅持下去，將面臨巨大的壓力�！瘪R賓說(shuō)。
記者在采訪(fǎng)中了解到，由于已經(jīng)公布的城市多是地級城市，重點(diǎn)城市蘭州等目前還沒(méi)有正式進(jìn)行成本公布，因此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還在等待觀(guān)望。(宋常青)
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