發(fā)表評論 近日，北京市稅務(wù)局局長(cháng)王紀平透露，“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅 ‘實(shí)轉’的申請，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準。有望在6月份之前獲批并向工業(yè)企業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收�！币粫r(shí)間，關(guān)于物業(yè)稅的話(huà)題撥開(kāi)“拐點(diǎn)論”的籠罩，成為了春節前業(yè)內議論的熱點(diǎn)。
2007年，“物業(yè)稅”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的懸念，對開(kāi)征物業(yè)稅的爭議和猜測也一直是地產(chǎn)圈的熱點(diǎn)問(wèn)題。事實(shí)上，被喻為是政府打壓地產(chǎn)投機最后“法寶”的物業(yè)稅，從最開(kāi)始的“空轉”試點(diǎn)到今年將正式由“空轉實(shí)”已經(jīng)4年有余。此次政府相關(guān)部門(mén)官員的表態(tài)，顯然與此前“狼來(lái)了”的預言大有不同，明確給出的時(shí)間表儼然是啟動(dòng)了北京物業(yè)稅開(kāi)征的最后倒計時(shí)。
豪宅、大戶(hù)型市場(chǎng)前景憂(yōu)
經(jīng)紀公司感受“雪上加霜”
“即便本市對居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也很有限�！痹诮衲陜蓵�(huì )上，王紀平如是說(shuō)道。據悉，即將開(kāi)征的住宅物業(yè)稅遵循“生活必需品不得征稅”的原則，居民的基本住房需求不會(huì )受到物業(yè)稅影響。相反，第二套以上或大戶(hù)型住房則最有可能“嘗鮮”。而征收標準依據則是“從量定額”到“從價(jià)定率”。
盡管政府領(lǐng)導已經(jīng)表示實(shí)施物業(yè)稅“空轉實(shí)”后，居民的基本住房不在征收之列。但由于明確指出了第二套住房或大戶(hù)型住房將有可能被征收，這無(wú)疑將會(huì )給京城高檔住宅再設一道高門(mén)檻，令眾多投資者產(chǎn)生進(jìn)一步的觀(guān)望。與此同時(shí)，也讓不少二手中介公司再?lài)L“雪上加霜”的滋味。
從目前來(lái)看，受到“拐點(diǎn)論”的影響，住宅交易普遍下降已經(jīng)成為業(yè)內共識，而豪宅和大戶(hù)型市場(chǎng)尚未有明顯波動(dòng)。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店1月份豪宅部成交報告顯示，1月份高端市場(chǎng)放量上漲達5.2%，如CBD、朝陽(yáng)公園、來(lái)廣營(yíng)中央別墅區，一個(gè)普通專(zhuān)營(yíng)豪宅的店面月均保持成交4-7套。
同時(shí)，來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統計報告也顯示，自2007年9月27日央行頒布房貸新政，明示第二套房貸款首付提高一成、利率不低于同期基準利率的1.1倍，極大地提高了“小房換大房”房貸消費者的置業(yè)成本。因此，傾向于置業(yè)一步到位的購房者持續上漲，直接帶動(dòng)了120平方米以上大戶(hù)型的成交比重的上漲，統計資料顯示，1月中上旬120平方米以上的大戶(hù)型房產(chǎn)成交量比重為20.9%，較上個(gè)月同期16.8%的比重上漲了4.1個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見(jiàn)，在“物業(yè)稅將從二套住戶(hù)和大戶(hù)型入手”的不利因素影響下，大戶(hù)型和豪宅這部分目前被京城中介視為“最后陣地”的市場(chǎng)，恐怕也將難逃“拐點(diǎn)”沖擊，而新政策動(dòng)向也勢必會(huì )對購買(mǎi)者和投資者的預期產(chǎn)生重大的影響。
商業(yè)地產(chǎn)租金將上漲
此外，有望在今年6月份開(kāi)征的物業(yè)稅已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)定為了明確征收的對象。此前，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(cháng)春就曾經(jīng)表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等牽涉面積比較少，因此，物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現只要擁有房產(chǎn)都應該納稅。
對此，戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，這一信號無(wú)疑將造成持有型商鋪租金上漲，但總體來(lái)說(shuō)，不會(huì )對商鋪市場(chǎng)造成太大的影響。同時(shí)，他也表示，物業(yè)稅如果開(kāi)征可能會(huì )取代租賃稅。據記者了解，目前在商鋪租賃過(guò)程中一般要收取租金12.5%作為租賃稅，但由于監管不嚴，該稅種一直形同虛設。
同時(shí)，云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院財稅金融系主任郭樹(shù)華認為，如果物業(yè)稅開(kāi)征后，很多投資者或將不再購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)。畢竟，與購買(mǎi)住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)都是投資或投機的，沒(méi)有剛性需求。國家宏觀(guān)調控拿這部分先“開(kāi)刀”，較為容易抑制此部分需求，調控的效果也可能會(huì )短而快。以一些二線(xiàn)城市的情況為例，商業(yè)投資原本就比較謹慎，當物業(yè)稅開(kāi)收后，效果會(huì )更加明顯。因此在國家宏觀(guān)調控步伐趨緊的情況下，物業(yè)稅的出臺，必然會(huì )減少二三線(xiàn)城市對商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。
工業(yè)地產(chǎn)面臨“滅頂之災”？
此次，與二套住宅、豪宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)被納入物業(yè)稅開(kāi)征范圍的還包括工業(yè)企業(yè)，而這也令不少業(yè)界人士感到出乎意料。張家鵬認為，目前北京的工業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，北京并沒(méi)有幾家專(zhuān)業(yè)從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，如果針對工業(yè)企業(yè)開(kāi)征物業(yè)稅，很可能將給剛剛起步的工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)“滅頂之災”。
據了解，北京市國土資源局關(guān)于工業(yè)土地招拍掛的細則，預計將于今年內出臺，該細則將明確規定北京市工業(yè)用地的招拍掛流程，并明確各園區工業(yè)用地招拍掛的最低價(jià)格，以增強市場(chǎng)透明度，進(jìn)一步規范市場(chǎng)。隨著(zhù)細則的出臺，北京市工業(yè)用地價(jià)格預計將出現一定的上漲，而一系列針對工業(yè)地產(chǎn)的新政策出臺也或將給尚不成熟的工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)嚴重的打擊。
值得關(guān)注的是，近段時(shí)期，北京工業(yè)辦公物業(yè)市場(chǎng)很是活躍，這也使得更多園區開(kāi)始在周邊區域開(kāi)發(fā)辦公項目。如大興生物醫藥基地正計劃在園區內建造一棟高品質(zhì)辦公樓，而天竺空港加工區周邊的獨棟辦公項目也受到市場(chǎng)的歡迎。有數據統計，去年下半年，約15.6萬(wàn)平方米的標準化工業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)，總存量達到119萬(wàn)平方米，僅半年新增供應中標準化倉庫面積達到了9.6萬(wàn)平方米。隨著(zhù)今年第29屆奧運會(huì )臨近，業(yè)界普遍認為將會(huì )使物流業(yè)得到迅猛發(fā)展。而在過(guò)去幾年中，一些國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭已經(jīng)紛紛進(jìn)入北京。如普洛斯已經(jīng)完成在空港物流園和通州物流園的投資等。(記者 賴(lài)大臣)
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