發(fā)表評論 “北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉’的申請，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準�！北本皟蓵�(huì )”期間，北京市政協(xié)委員、市地稅局局長(cháng)王紀平對媒體的表態(tài)，立刻在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中掀起了波瀾。
據他介紹，北京有望在6月份之前獲批并開(kāi)征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收。而對于包括住宅在內的各種物業(yè)類(lèi)型全面征收物業(yè)稅，則是未來(lái)必然趨勢。
商用物業(yè)先行
王紀平介紹，物業(yè)稅在國際上通常被稱(chēng)為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是每年根據房產(chǎn)的評估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來(lái)征稅，而目前我國實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來(lái)征稅，這種做法與國際上有很大差距。
得到共識的是，物業(yè)稅的開(kāi)征將是我國房地產(chǎn)稅的必然趨勢。那么為什么要從商業(yè)地產(chǎn)首先開(kāi)刀呢？
參與北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長(cháng)劉桓在接受《第一財經(jīng)日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，房源的最終認定，是征收物業(yè)稅最大的難點(diǎn)，也是從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始“小試牛刀”的原因之一。
盡管北京市已經(jīng)對全市房屋情況進(jìn)行了數年的摸底調查，但房屋最終房源的認定仍有很大難度，房屋產(chǎn)權登記情況也不準確、不完善。
但相比于情況錯綜復雜的住宅市場(chǎng)，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。
此外，劉桓也表示，從企事業(yè)單位開(kāi)始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內并不會(huì )實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負，可以形成平穩過(guò)渡。原來(lái)，對于商業(yè)物業(yè)開(kāi)征的物業(yè)稅，是將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過(guò)來(lái)，改變稅種進(jìn)行征收。
當然，不同的是，以前對企事業(yè)單位城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過(guò)捆綁收入進(jìn)行征收的，現在則是另外征收。很多企事業(yè)單位并未有自己的房產(chǎn)，而是租房辦公，對于這類(lèi)租用辦公物業(yè)，需查清最終房源，對房源進(jìn)行征收物業(yè)稅。
全面征收趨勢
由于征收房屋普查的難度，劉桓預測對于住宅征收物業(yè)稅最早也要到明年才開(kāi)始。
據王紀平對媒體的介紹，北京市先后在亦莊、東城、西城設立“空轉”試點(diǎn)，統計房產(chǎn)項目數量�！瓣P(guān)鍵是評估房產(chǎn)價(jià)值，作為征稅的依據，并隨著(zhù)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值�！蓖跫o平解釋說(shuō)，針對不同類(lèi)型的房產(chǎn)項目，要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、建筑成本、位置、附近公用設施等數據資料進(jìn)行采集統計，為“實(shí)轉”做好準備。
劉桓則表示，房屋普查的關(guān)鍵之處在于房源的最終認定。由于假借他人名義購買(mǎi)住宅的情況十分普遍，導致了很多空置房的權屬問(wèn)題難以確定�！坝腥松踔劣们嗪＾r民的名義在北京買(mǎi)房，你能向這個(gè)農民征稅嗎？”劉桓反問(wèn)。
如此看來(lái)，房屋的最終房源情況錯綜復雜，但劉桓表示也會(huì )有辦法。即可以向產(chǎn)權登記人問(wèn)訊，如不承認該房屬于自己，房屋即可認定為無(wú)主房進(jìn)行拍賣(mài)。當然，不會(huì )有實(shí)際房屋所有人愿意看到這種情況，那么也就只能“乖乖地”交納物業(yè)稅了。
另外，由于目前房屋產(chǎn)權登記還不完善，也很難確認一個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)。因為按照“生活必需品不得征稅”的原則，每個(gè)家庭是具有免稅居住面積的。
這個(gè)免稅面積究竟有多大？劉桓介紹，標準可能在每家庭100～120平方米左右，該標準按照三口之家實(shí)際需求制定。
盡管物業(yè)稅是對房屋所有人進(jìn)行征收，但談及色變的卻是房地產(chǎn)商們。甚至有人預測，物業(yè)稅的全面開(kāi)征將造成北京房?jì)r(jià)的“雪崩”。
“雪崩”或者不至于，但征收物業(yè)稅將平抑房?jì)r(jià)則是大多數人的共識。問(wèn)及原因，劉桓表示，物業(yè)稅開(kāi)征后，持有房屋無(wú)成本的局面將被扭轉。由于持有房屋有成本，打消了很多人持有多套住房、或者大面積住房的念頭。這將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，不僅將降低房屋成交量，更將在一定程度上抑制房?jì)r(jià)。(王芳潔)
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