發(fā)表評論 近日，國務(wù)院正式公布《土地調查條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)。顯然，《條例》的出臺與目前正在進(jìn)行中的第二次全國土地調查有著(zhù)密切的關(guān)系。早在2007年5月，政府相關(guān)部門(mén)便開(kāi)始著(zhù)手對全國土地情況進(jìn)行總體深入調查。根據去年6月公布的《第二次全國土地調查總體方案》，這次全國土地調查被分為了3個(gè)階段：2007年1月正式啟動(dòng)，并在6月前展開(kāi)有關(guān)準備工作，7月1日開(kāi)始全面調查，2009年上半年完成調查工作�；蛟S是一個(gè)巧合，聲勢浩大的第二次土地調查距離在1996年完成的第一次全國土地調查已逾10年。
二次調查“劍”指違規違法土地
據了解，此次全國土地調查的主要任務(wù)包括開(kāi)展農村土地調查，查清全國農村各類(lèi)土地的利用狀況；開(kāi)展城鎮土地調查，掌握城市建成區、縣城所在地建制鎮的城鎮土地狀況；開(kāi)展基本農田狀況調查，查清全國基本農田狀況；建設土地調查數據庫，實(shí)現調查信息的互聯(lián)共享。在調查的基礎上，建立土地資源變化信息的調查統計、及時(shí)監測與快速更新機制。
事實(shí)上，從第一次全國土地調查到第二次全國土地調查，10年的時(shí)間，全國土地利用狀況發(fā)生了巨大的變化�？梢哉f(shuō)，這一次的全國土地調查意義相當重大。
一方面，調查的結果可能為加強和改善土地調控提供詳實(shí)的信息保障。畢竟，“節約集約用地”、“最嚴格的土地制度”、“房地產(chǎn)宏觀(guān)調控”等大政方針，都離不開(kāi)全面、真實(shí)、細致的土地數據，而第二次土地調查所獲得的相關(guān)數據必將提高調控的準確性和有效性。
另一方面，第二次土地調查也可以使大量違規、違法用地行為曝于陽(yáng)光之下，為查處違規、違法用地提供直接線(xiàn)索。而一個(gè)更為重要的意義還在于，這次的土地調查能夠促進(jìn)土地利用更趨于透明和規范，包括建設性用地的規劃、利用、管理更趨于科學(xué)化，經(jīng)營(yíng)性用地出讓將更加透明化。屆時(shí)，各類(lèi)園區大規模用地的行為將步履維艱，大幅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓也將受到限制。
地價(jià)5年上漲24倍
不久前，記者了解到，位于北京通州區繁華地段的一塊土地面積僅5畝、建筑面積僅2.4萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，私下協(xié)議轉讓的價(jià)格卻已經(jīng)達到了8000萬(wàn)元，且土地購買(mǎi)方還要支付4000萬(wàn)元的土地增值稅。而擁有這塊土地的開(kāi)發(fā)商在2003年獲得地塊時(shí)的價(jià)格僅有500萬(wàn)元，短短5年的時(shí)間，同一宗地塊的交易價(jià)格居然上漲了24倍，遠遠高于地塊所在地區的房?jì)r(jià)漲幅，“囤地”暴利可見(jiàn)一斑。
很顯然，依靠囤積土地來(lái)賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商所獲得的利潤要遠遠高于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者透露，目前其正在海淀區西北旺參與一塊土地的一級開(kāi)發(fā)，卻并不準備參與該地塊的二級開(kāi)發(fā)。理由就是二級開(kāi)發(fā)需要投入大量的人力、物力，可利潤卻比一級開(kāi)發(fā)也高不了多少。其也明確表示，今后只做地產(chǎn)不做房產(chǎn)。
催生大量開(kāi)發(fā)商靠囤積土地賺錢(qián)的正是被形容為如“火箭”躥升的地價(jià)，而地價(jià)比房?jì)r(jià)漲得快已經(jīng)是不爭的事實(shí)。面對當前“面粉比面包貴”的現狀，不少開(kāi)發(fā)商也承認這必將導致地產(chǎn)泡沫的破裂。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹向記者表示，比較合理的土地價(jià)格應該是城市核心區的土地價(jià)格不超過(guò)周?chē)績(jì)r(jià)的60%，而目前一些土地出讓的價(jià)格甚至比周?chē)姆績(jì)r(jià)高出一倍，如今年蘇寧環(huán)球拿到的上海南京路地塊，土地價(jià)格已經(jīng)達到6.9萬(wàn)元/平方米，遠遠高于同一區域內的房?jì)r(jià)，這是非常不正常的現象。
與此同時(shí)，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，目前土地出讓環(huán)節存在眾多問(wèn)題。首先，土地出讓模式并沒(méi)有做到公開(kāi)公正；其次，地價(jià)上漲迅速、土地有效供應增長(cháng)遲緩，推動(dòng)房?jì)r(jià)猛烈上漲；第三，中小開(kāi)發(fā)商迅速被擠出，統計顯示，去年以來(lái)50%以上的大型地塊都是由大開(kāi)發(fā)商以及上市公司獲得；最后，單宗土地面積過(guò)于巨大，去年出現多幅單宗出讓面積相當驚人的大幅土地，成交價(jià)格也創(chuàng )下新高。而其也公開(kāi)指出，目前國內土地價(jià)格過(guò)高已嚴重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)3年內，房?jì)r(jià)必須保持15%-18%的增長(cháng)率，才有可能支撐目前的地價(jià)。
去年土地收益暴漲六成
最新統計數據顯示，去年，全國土地出讓總價(jià)款自2006年增長(cháng)三成，創(chuàng )下歷史性的7676.89億元以后再度大幅增長(cháng)。據國土資源部財務(wù)司提供的數據，去年1-11月底，全國土地出讓總價(jià)款為9130億元，同比增長(cháng)58.9%。
而談到去年土地收益的大漲，就不能不提及在全國土地招拍掛市場(chǎng)頻頻出現的“地王”：2007年7月19日，香港嘉華集團下屬公司以10.9億元競得廣州市珠江新城一地塊，該價(jià)格比2億多的起拍價(jià)高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價(jià)成為廣州“地王”新貴。
2007年7月24日，國內最大金額單宗土地——湖南省長(cháng)沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開(kāi)發(fā)集團有限責任公司以92億元聯(lián)合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價(jià)，該地塊已經(jīng)是“中國地王”。
2007年8月24日上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元競得，折合66930元/平方米的樓板價(jià)也使得該地塊成為了內地“單價(jià)地王”。
北京師范大學(xué)教授鄔翊光教授指出，目前有不少開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地并不是單純?yōu)榱私ㄔ旆孔映鍪�，而是為了在股市上翻云覆雨，將獲得的土地作為一種金融手段進(jìn)行資本運作。對此，中國土地勘測規劃院副院長(cháng)周建春也認為，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚的資本力量，頻頻拿地，制造“地王”，使得房地產(chǎn)投機和投資需求擴張，真正的住房消費反而受到了壓抑。
在政府相關(guān)部門(mén)大力打擊開(kāi)發(fā)商“囤地”的作用下，不少開(kāi)發(fā)商似乎也意識到積極、大量的拿地未必會(huì )是一件益事。而萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石更是公開(kāi)表態(tài)，今后不再拿“地王”。王石的表態(tài)能否帶動(dòng)其他開(kāi)發(fā)商停下“瘋狂”拿地的步伐尚不得而知，但至少可以肯定的是，在多方宏觀(guān)調控的打壓下，“地王”或將不再頻現樓市，地價(jià)回歸理性也必將成為一大趨勢。(賴(lài)大臣)
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