
新年伊始,《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》正式出臺!锻ㄖ芬幎,土地閑置兩年的將無(wú)償收回;土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費。無(wú)疑,這些政策給開(kāi)發(fā)商大量囤積土地行為念了“緊箍咒”。
囤地數量在增長(cháng)
地價(jià)升得有多快?國家統計局數據表明,2007年一至三季度,全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格累計平均上漲12.8%。在許多一線(xiàn)城市,更是不斷誕出“天價(jià)地王”——在廣州,7至9月份土地樓面價(jià)從11912元/平方米飆升至18729元/平方米;在上海,蘇寧地產(chǎn)在8月以44.04億元拿下黃浦區163號街坊地塊,折合樓面價(jià)地價(jià)66930元/平方米。即使是二線(xiàn)城市的東莞,從2000年到2006年,其一級市場(chǎng)平均地價(jià)由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,7年內地價(jià)漲近6倍。
土地供應總量的確在減少。上海易居房地產(chǎn)研究院數據表明:2001—2004年期間,全國土地供應呈增長(cháng)趨勢,但增幅逐漸減小。2004年起,土地政策開(kāi)始參與宏觀(guān)調控,全國實(shí)施“三個(gè)暫!,包括與土地市場(chǎng)密切相關(guān)的暫停審批農用地轉非農建設用地半年等。隨即,國土資源部嚴格控制建設用地供應總量!吨袊鴩临Y源報告》顯示:從2004年開(kāi)始,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應面積下滑,2005年全國土地購置面積較上年減少4%;2006年又較上年同期減少3.8%。
“減少”,不意味著(zhù)不足以支撐住房開(kāi)發(fā)建設的需要。此時(shí),開(kāi)發(fā)商囤地數量卻在不斷增長(cháng)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設部政策研究中心等部門(mén)共同發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示:2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬(wàn)平方米,2006年達51.11萬(wàn)平方米,提高了41.18%。前不久,建設銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告顯示: 2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米,但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米,相當數量的土地被囤積和轉賣(mài)。
2007年12月4日,一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也表明,到2007年年底,全國開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地規模已經(jīng)達到10億平方米,這些土地量足夠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行4年的開(kāi)發(fā)。從2006年上市公司年報看,個(gè)別房地產(chǎn)上市企業(yè)的土地儲備面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米,按目前的年開(kāi)發(fā)量計算,即使沒(méi)新地可購,也可供開(kāi)發(fā)六七年!
囤地幕后有玄機
2004年3月,國土資源部、監察部聯(lián)合下發(fā)71號令,從2004年8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性項目用地一律公開(kāi)競價(jià)出讓?zhuān)型A藚f(xié)議出讓?zhuān)恋亟灰资袌?chǎng)化。71號令同時(shí)要求,發(fā)展商須及時(shí)繳納土地出讓金,兩年不開(kāi)發(fā)政府可收回土地。
71號令的“硬條件”有二:開(kāi)發(fā)商必須有足夠的資金,參與土地競拍;同時(shí),也必須有足夠的資金,在兩年內及時(shí)開(kāi)發(fā)到手的土地。
那些拿下天價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)商們有什么樣的“底氣”?這底氣,一方面是來(lái)自良好的市場(chǎng)預期。專(zhuān)家指出,2005年以來(lái)房?jì)r(jià)開(kāi)始持續上漲,2007年全國主要城市房?jì)r(jià)增幅加大,開(kāi)發(fā)商的利潤率隨之提高,對后市預期樂(lè )觀(guān),因此拿地熱情持續高漲,不惜報出天價(jià)競地。
另一方面,融資規模迅速擴大刺激了上市公司高價(jià)搶地。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),資金雄厚的企業(yè)在拿地中處于絕對優(yōu)勢。2006年以來(lái),由于A(yíng)股和港股的持續上漲,房地產(chǎn)企業(yè)從股市融資的速度和規模增長(cháng)很快。如2007年4月碧桂園在香港上市,募集資金逾129億港元,10月SOHO中國在香港上市,募集資金逾128億港元。而已經(jīng)上市的公司也加快再融資步伐,2007年1—9月,房地產(chǎn)上市公司在A(yíng)股市場(chǎng)總共融資304億元,其中,僅萬(wàn)科一家就增發(fā)100億元。
受訪(fǎng)專(zhuān)家指出,準備上市的房地產(chǎn)公司拼命儲備土地,以便提高IPO發(fā)行價(jià)格,從股市圈得資金后,再去競拍更多的土地;接下來(lái),手中的土地“家底兒”又成為其股票估值提高的砝碼,維系高股價(jià)。這樣就形成了一個(gè)迅速擴張的“良性循環(huán)”。
開(kāi)發(fā)商有什么竅門(mén)捂地兩年以上不開(kāi)發(fā)呢?一塊地動(dòng)輒幾十上百億,稅、費不菲,囤地的成本如何消化?答案是,他們并不一定一次交足土地出讓金。
專(zhuān)家在分析開(kāi)發(fā)商囤地的危害時(shí)指出,囤地加劇了土地資源緊缺,浪費了資源。更重要的是,通過(guò)囤地,開(kāi)發(fā)商可以根據市場(chǎng)房?jì)r(jià)增加或減少商品房的生產(chǎn),維持高房?jì)r(jià)、高收益的格局。通過(guò)控制供給,實(shí)現控制價(jià)格。另外,囤地加劇了資產(chǎn)泡沫,使開(kāi)發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂,會(huì )產(chǎn)生房?jì)r(jià)暴跌,從而禍及經(jīng)濟運行。正是從資源節約和保證國民經(jīng)濟穩定運行的政策出發(fā),國家一再出臺措施,控制囤地規模。
土地管理出重拳
自2007年下半年以來(lái),國家加大了對開(kāi)發(fā)商囤地行為的控制力度。10月9日,國土資源部發(fā)布新版《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》指出,建設用地使用權證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。
專(zhuān)家指出,這條規定將改變部分開(kāi)發(fā)商“付小錢(qián)、多占地、慢開(kāi)發(fā)”的囤地模式,在制度上規范了拿地程序,減少了“地王”出現的幾率。
2007年10月28日,國土資源部相關(guān)負責人對近期土地調控政策進(jìn)行解讀時(shí),從執行層面再次強調規范土地市場(chǎng)的具體細則。首先,國土部門(mén)要實(shí)行“凈地”出讓。其次,合理控制單宗土地出讓規模,吸引更多的中小開(kāi)發(fā)商參與競爭,防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借資金實(shí)力“圈占”大面積土地。第三,規定每宗土地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間,即每宗土地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間原則上不得超過(guò)三年。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩對記者表示,破解土地供應管理難題,一是對土地供應實(shí)行動(dòng)態(tài)管理——需求爆發(fā)時(shí)加大供應,需求減緩時(shí)緊縮“地根”;二是集約用地——上世紀90年代以來(lái),許多開(kāi)發(fā)區“大手大腳”地開(kāi)辟工業(yè)園區,土地浪費現象嚴重;三是加快舊城改造,提高單位面積土地的住房“產(chǎn)出”。
12月3日,國土資源部、財政部和中國人民銀行三部門(mén)聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》,對土地的儲備整理、開(kāi)發(fā)、供應做出了一系列安排,《辦法》通過(guò)加快土地儲備機構的前期開(kāi)發(fā)速度,增加政府手中的“凈地”供應量,從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應的建設周期,有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
該是向土地囤積浪費大聲說(shuō)“不”的時(shí)候了!(曲哲涵)
閑置土地清理步伐加快(鏈接)
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》明確指出,嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的,堅決無(wú)償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià),國土資源部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法。
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》強調,2008年6月底前,各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專(zhuān)題報告。
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》說(shuō),加強對節約集約用地工作的監管。國土資源部要會(huì )同監察部等有關(guān)部門(mén)持續開(kāi)展用地情況的執法檢查,重點(diǎn)查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件,依法依紀追究有關(guān)人員的責任。要將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入有關(guān)部門(mén)信用信息基礎數據庫。金融機構對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年,完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),應審慎貸款和核準融資,從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信;對違法用地項目不得提供貸款和上市融資,違規提供貸款和核準融資的,要追究相關(guān)責任人的責任。

![]() |
更多>> |
|