今年以來(lái)，一系列宏觀(guān)調控的重心明顯轉向住房保障，“90/70”旨在增加中小戶(hù)型中低價(jià)住宅的供應，新增稅種意在抑投資、降房?jì)r(jià)，自9月底各地陸續出臺的“十一五”住房建設規劃更旗幟鮮明地把住房保障作為“重頭戲”。解決中低收入群體住房問(wèn)題，已成為中央和各地政府下階段的重點(diǎn)工作之一。
方向和目標都已明確，但并不代表一路坦途。國外經(jīng)驗表明，住房保障這座山并不好爬，即使世界經(jīng)濟龍頭老大美國，也曾于上世紀60年代后期由于住房困難引發(fā)150多個(gè)城市的居民騷亂。再看我國經(jīng)驗，早在1998年住房體制改革的文件中，已要求各地建立廉租房制度和形成以經(jīng)濟適用房為主體的多層次住房供應體系，結果卻是市場(chǎng)化如脫韁之馬，住房保障被淡化，利潤豐厚的大戶(hù)型流行和高房?jì)r(jià)肆虐也就在所難免。筆者認為，在我國目前正在快速推進(jìn)住房保障建設的過(guò)程中，有三個(gè)宏觀(guān)方面的制約因素須予以重視并尋找解決的方法。
其一、地方政府運作效率的制約。建立和完善住房保障制度，客觀(guān)要求地方政府發(fā)揮主導作用，但房地產(chǎn)業(yè)有可能誘使某些官員權力尋租和滋生腐敗，由于法制觀(guān)念落后，房地產(chǎn)方面的立法目前難以對地方官員形成有效的約束機制。我國急需出臺一部《住宅法》或《住房保障法》，以大法的形式嚴格約束地方政府和官員，保證住房保障建設的有效推進(jìn)。
其二、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的制約。建立和完善住房保障制度，還必須面對行政干預和住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化之間客觀(guān)存在的矛盾。如果住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的速度很快，涉及面既廣又深，會(huì )導致房?jì)r(jià)漲速過(guò)快；反之，如果不顧市場(chǎng)機制的許多優(yōu)點(diǎn)，以住房保障為名義，大行行政干預之道，則極有可能傷害住宅產(chǎn)業(yè)的持續穩定發(fā)展。只有處理好住房保障和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間的關(guān)系，才能持續健康地推進(jìn)住房保障體系建設。
其三、政府財政收入水平的制約。建立一套完備的住房保障體系，離不開(kāi)強大的政府財政支持，目前我國許多城市的財政承受力非常有限，而且財政支出的重點(diǎn)是經(jīng)濟建設，跟住房保障所需的服務(wù)型財政體系距離較大。因此，對于住房保障，雖然可以多渠道融資，但政府必須綜合考慮財政收支平衡問(wèn)題。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員）
