2006年是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)政策出臺最多的一年，可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面都有新規定出臺。
調控力度溫和影響不大
這對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何呢？盡管這些政策給市場(chǎng)帶來(lái)了不少不確定性，也讓一些沒(méi)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商膽顫心驚，但由于政策力度溫和，調控對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。
首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，1-9月完成投資額1.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，要比2005年的19.8%高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長(cháng)已經(jīng)從東部沿海及特大城市向內地二線(xiàn)以下的城市轉移，即東部房地產(chǎn)投資增長(cháng)不減，中西部房地產(chǎn)熱正在上升。
在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控后，國內房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有得到一定程度的遏制，反而出現了房?jì)r(jià)的全面飆升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且這種房?jì)r(jià)飆升已經(jīng)開(kāi)始蔓延到全國，即使在一些邊遠省份的縣城也是如此。
但從國家發(fā)改委和國家統計局的數據來(lái)看，今年前三季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%�？瓷先シ�?jì)r(jià)上漲幅度不大，但實(shí)際上這只是各地一手房市場(chǎng)的平均價(jià)格，這種價(jià)格不科學(xué)也不規范并為人詬病。
國內房?jì)r(jià)快速上漲，或只漲不落，就必然帶來(lái)國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(cháng)，導致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金16284億元，同比增長(cháng)幅度達28.1%，資金總額同比增長(cháng)了3752億元。而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(cháng)最快的是國內銀行貸款，同比增長(cháng)51%(2005年同比增長(cháng)10.9%)，金額同比增長(cháng)1211億元；利用外資同比增長(cháng)35.8%(2005年同比增長(cháng)26.8%)，金額同比增長(cháng)59億元。從國家統計局的這樣一組數據可以看到，盡管今年以來(lái)國內房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀(guān)調控力度不小，但是進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金不僅沒(méi)有減少，反而是增長(cháng)速度更快。
為什么在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控這樣密集的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且增速大于2005年的4倍以上呢？這是現行的宏觀(guān)調控政策與商業(yè)銀行利益驅動(dòng)使然。因為當政策要穩定房?jì)r(jià)時(shí)，就已經(jīng)給了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)隱性擔保。房?jì)r(jià)只漲不跌不僅使得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者沒(méi)有投資風(fēng)險，也讓從事貸款的銀行不存在信貸風(fēng)險。這樣必然會(huì )導致投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得國內銀行不需要嚴格審查向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的貸款，在這種情況下，新一輪房?jì)r(jià)自然被推高。
明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是政策市
可以看到，2006年國內過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資不僅沒(méi)有減弱，增長(cháng)幅度反而高于去年。國內銀行不僅沒(méi)有減少進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，增幅反而比去年高且投入更多。也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)的飆升、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱將難以得到遏制。
當然，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，2006年宏觀(guān)調控影響最大的是有關(guān)住房套型面積90平方米以下要占70%以上的技術(shù)性硬約束。對于這種硬約束，無(wú)論是地方政府還是絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都頗有微詞，認為這種“一刀切”的政策是市場(chǎng)經(jīng)濟的一種倒退。但這種政策既有國際慣例，也符合中國的實(shí)際情況。因為這種住房套型面積的硬約束，既可體現住房產(chǎn)品市場(chǎng)分配的效率原則，也可體現住房產(chǎn)品分配的公平性原則。
而這種對住房套型面積的硬約束最為重要的是提高了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻，讓國內一些不具備條件的企業(yè)退出這個(gè)市場(chǎng)；這也會(huì )改變國內居民的住房消費模式、改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，并重構國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭體系。但要實(shí)現這種轉變需要有一個(gè)過(guò)程。
因此，對于2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它仍然是一個(gè)政策市。這種情況在短期內無(wú)法改變。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化就在于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解與判斷，在于政府還會(huì )推出什么樣的政策。
如果順著(zhù)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路，那么2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )圍繞著(zhù)改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調整產(chǎn)品結構這個(gè)大思路進(jìn)行，就得生產(chǎn)更多絕大多數民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。
為了達到這一目標，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如，首先得清除政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔保，并讓快速飆升的房?jì)r(jià)回歸理性；其次，在現階段，住房作為民生必需品，政府有責任把住房產(chǎn)品的性質(zhì)完全界定在自住或個(gè)人消費上，用嚴格的技術(shù)性硬約束將住房的投資性質(zhì)清除出市場(chǎng)，尤其是嚴格禁止外國投資者進(jìn)入炒作國內房地產(chǎn)；第三，以市場(chǎng)化方式(如稅收、利率、貨幣補貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現根本性轉變，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)持續穩定的發(fā)展。不過(guò)，目前最大的困難就是既得特殊利益集團對這種改革與調整的嚴重阻礙。
(來(lái)源：中國證券報 作者：易憲容)
