最近，地產(chǎn)大鱷潘石屹先生撰寫(xiě)了《七大因素影響2007年房?jì)r(jià)走勢》一文，通讀全文，潘石屹先生羅列的七大因素中有五大因素都是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的，除了諸如“中國經(jīng)濟持續快速增長(cháng)”、“人民幣升值”這些老生常談，一些因素被他“忽悠”得實(shí)在太不靠譜。
潘石屹先生在文中指出：“從總量上看，房子供應量在增加，但比不上市場(chǎng)需求量的增加。此外，前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導致房屋供應量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開(kāi)出讓土地分別是546萬(wàn)平方米、433萬(wàn)平方米，均是當年銷(xiāo)售面積的五分之一；2006年的數據是824萬(wàn)平方米，僅是當年銷(xiāo)售面積的36%�！�
既然土地出讓面積如此不足，房子供應量的減少和房?jì)r(jià)的上漲就變得順理成章。問(wèn)題在于，潘石屹先生用數據玩了一個(gè)“障眼法”。土地出讓面積永遠都是小于銷(xiāo)售面積的，這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的常識。比如，倘若政府出讓1萬(wàn)平方米土地給潘石屹先生，他在這1萬(wàn)平方米土地上建造的商品房絕對不可能是平房，都是多層甚至高層住宅樓，房屋建筑面積總和無(wú)疑將數倍于1萬(wàn)平方米的土地面積！因此，北京2005年公開(kāi)出讓土地占到當年銷(xiāo)售面積的36%，恰恰證明了土地供應的充足而非不足。
潘石屹先生移花接木，將兩個(gè)沒(méi)有可比性的數據放在一起對比，自然不難得出土地供應嚴重不足的結論，這一結論成功地蒙住了很多人，潘石屹先生的“忽悠”術(shù)不能說(shuō)不高明。
不妨再舉出一些更有說(shuō)服力的數據。2005年，七部委新政調查組報告指出，北京開(kāi)發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。中國土地學(xué)會(huì )通過(guò)計算則認為：就北京市而言，現在一塊新地也不批給地產(chǎn)商，他們手里的土地還可以開(kāi)發(fā)15年。潘石屹先生土地供應不足之說(shuō)難以自圓。
無(wú)論土地夠用十年還是十五年，都是依據2004年北京的房屋銷(xiāo)售面積得出的結論。北京市統計局公布的數據表明，2004年全年，北京市商品房銷(xiāo)售面積為2472萬(wàn)平方米，比2003年增長(cháng)30.4%。但是，這一數據在2004年后不增還減，根據潘石屹先生提供的數據，2005年北京房屋銷(xiāo)售面積2216萬(wàn)平方米，2006年房子成交面積2288萬(wàn)平方米。倘若以2005年和2006年的數據計算，北京現在掌握在開(kāi)發(fā)商手中的土地可開(kāi)發(fā)的年限無(wú)疑將超過(guò)十年或十五年。
當然，大量土地囤積在開(kāi)發(fā)商手中這一問(wèn)題非常值得關(guān)注，假如依法對閑置超過(guò)兩年的土地無(wú)償收回，不會(huì )有任何開(kāi)發(fā)商再敢囤地，這必然會(huì )使房屋的供應量大幅提高，房?jì)r(jià)也必然應聲而落。
潘石屹先生提出的另一大因素是：“從中國人的消費觀(guān)念上來(lái)看，中國人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費，更愿意投資。購買(mǎi)房子大多是為了投資，而不是消費�！边@等于是說(shuō)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資因素而非居住因素占據主流，倘若果真如此，中國房市恐怕早亂成“鬼市”了。這顯然不符合事實(shí)。2005年2月，北京市統計局公布北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性購房比例為17%。上海市統計局2004年初公布的調查結果顯示，上海投資性購房比例為16.6%。
很顯然，自住型購房依然是主流，關(guān)于這點(diǎn)不需要計算人們從自己居住的小區的情況中就可以感覺(jué)出來(lái)。而且，潘石屹先生的這一說(shuō)法存在邏輯上的錯誤，正因為“中國人過(guò)了許多年的苦日子”才更“愿意消費”才對啊。
作為開(kāi)發(fā)商中的一員，潘石屹先生維護自身利益的心情是可以理解的，但不能“忽悠”得太不離譜了。這警示有關(guān)部門(mén)，需要加大房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)信息的披露，提高透明度，防止開(kāi)發(fā)商借助壟斷的信息資源混淆視聽(tīng)、拉抬房?jì)r(jià)。(時(shí)寒冰）
