1月16日由國稅總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)已經(jīng)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界不小的震蕩。就在上海傳出消息說(shuō)開(kāi)發(fā)商可能集體上書(shū)市領(lǐng)導，要求謹慎制定土地增值稅清算細則時(shí)，近日，京城地產(chǎn)名人任志強、潘石屹分別在個(gè)人博客上發(fā)表文章，評價(jià)政策影響。
在任志強看來(lái)，在同一塊土地上反復追加稅費的做法并不“合理”，稱(chēng)這已經(jīng)令一些地方政府在土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的收益大于開(kāi)發(fā)商10倍之多。潘石屹則表示，2月1日將是一個(gè)關(guān)于土地增值稅“算總賬”的清繳日，一些企業(yè)將因此“吃不消”。這一局面或將間接導致房屋市場(chǎng)供給進(jìn)一步減少，以及持有型商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商的增加。
任志強反對再收取增值稅
任志強介紹，土地增值稅確實(shí)并非新稅法，只不過(guò)在出臺之后曾有一個(gè)緩征期。據了解，因為1993年以后的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控導致市場(chǎng)一度萎縮，財政部與國稅總局曾聯(lián)合發(fā)文，免除了1994年1月1日之前簽訂轉讓合同的土地增值稅，同時(shí)免除已立項目五年內轉讓的征稅�！斑@使得土地增值稅法的實(shí)行推遲了五年�！比沃緩姺Q(chēng)，2001年后，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉暖，土地增值稅每年成倍增長(cháng),尤其是2002年實(shí)行土地招拍掛制度之后，在招拍掛制度實(shí)行之前用協(xié)議出讓方式取得的低價(jià)土地儲備在此后獲得了土地差價(jià)的高額利潤，也形成了土地增值稅連續多年的高增長(cháng)。到2006年，土地增值稅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤比重接近20%。
但是，根據任志強的說(shuō)法，到目前為止，大多數項目在按稅法扣除各類(lèi)費用后，并不能達到應納增值稅的標準。尤其是高價(jià)從公開(kāi)土地市場(chǎng)取得土地的項目，多數都達不到該標準。二三線(xiàn)城市中的大量普通住宅也達不到納稅標準。經(jīng)濟適用住房更不在此列。
即便如此，任志強表示“我不認為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費、放棄了土地出租期的使用權之后，政府應再收取土地的增值稅�！比沃緩娬J為，土地出讓金、開(kāi)發(fā)商交納的土地增值稅、二手房轉讓環(huán)節的土地增值稅等同時(shí)征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地無(wú)限制地追蹤加收土地中的收益�！�
潘石屹：2月1日算總賬
在宏觀(guān)調控大半年之后再遇土地增值稅清算，潘石屹形容一些開(kāi)發(fā)商的經(jīng)歷為“漏房偏遇連夜雨，雪后再降數場(chǎng)霜”�！笆芮謇U影響”導致資金斷頓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或將面臨項目開(kāi)發(fā)的資金阻礙，市場(chǎng)上房屋供應量進(jìn)一步減少。
潘石屹介紹，雖然一些上市公司表示，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來(lái)的股東負責，但這并不表示十幾年沒(méi)有清繳的土地增值稅不會(huì )清算總賬�！�2月1日就是土地增值稅算總賬的清繳日�！迸耸俜Q(chēng)。
另外，市場(chǎng)人士預測從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商將在市場(chǎng)上增多，而后續的物業(yè)稅征收又會(huì )對持有物業(yè)的稅費成本帶來(lái)不確定性�！坝幸稽c(diǎn)是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加�！迸耸俦硎�。
此前，有媒體報道，上海一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)秘密碰頭，準備聯(lián)手向市領(lǐng)導上書(shū)，希望在土地增值稅征收的地方細則制定時(shí)考慮一下企業(yè)的生存問(wèn)題。據業(yè)內人士估計，如嚴格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值稅至少能征收400億元左右。其中利潤率高和囤地較多的企業(yè)或將受到致命的打擊。
�。▉�(lái)源：上海證券報 作者：于兵兵）
