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忽悠不忽悠房?jì)r(jià) 用數據來(lái)說(shuō)話(huà)
2007年02月16日 09:05 來(lái)源:上海證券報


    SOHO中國有限公司總裁潘石屹 中新社發(fā) 鄭萍萍 攝


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  潘石屹先生:您好!

  昨天,我在《上海證券報》發(fā)表的《潘石屹竟然如此忽悠房?jì)r(jià)》一文,引起了您的關(guān)注,您在百忙之中寫(xiě)信給我,認為您所列舉出的數據沒(méi)有問(wèn)題,真實(shí)可信,一點(diǎn)也不“忽悠”。我就此請教了北京市國土資源局等相關(guān)部門(mén),并查閱了大量資料,現答復先生。

  您的原文是:“土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少,是導致房屋供應量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開(kāi)出讓土地分別是546萬(wàn)平方米、433萬(wàn)平方米,均是當年銷(xiāo)售面積的五分之一;2006年的數據是824萬(wàn)平方米,僅是當年銷(xiāo)售面積的36%!边@樣的對比強調了土地供應量的不足,而供應量的不足必然導致房?jì)r(jià)的上漲,對這一效果,我想,即使我不說(shuō)出來(lái)您也心知肚明。

  但遺憾的是,潘總給出的數據與事實(shí)相差太遠。2006年7月20日,北京市國土資源局公示的“北京市住宅項目土地供應情況和開(kāi)發(fā)利用情況”的數據顯示:從2004年1月至2006年6月,北京市共供應712宗住宅項目土地,面積約5775公頃,規劃建筑面積約7866萬(wàn)平方米。按照您的說(shuō)法,您在文中給出的數據的確為建筑面積(嚴格地說(shuō)應為“規劃建筑面積”,建議潘總今后如此表述以免引起像我這樣的外行人的歧義),那么,把您給出的2004年的數據(546萬(wàn)平方米)、2005年的數據(433萬(wàn)平方米)和2006年的數據(824萬(wàn)平方米)加在一起,也僅僅1803萬(wàn)平方米,這三年的數據與北京市2004年1月至2006年6月兩年半的數據相比,還相差6063萬(wàn)平方米!更別說(shuō)與2004年到2006年三年的數據總和相比了。

  那么,數倍于潘總數據的土地哪里去了呢?我在北京市國土資源局下載的數據,整整打印了30多頁(yè),耗費的油墨量之多令人心痛不已,將那些密密麻麻的數據加總在一起耗費了我半天時(shí)間。因此,我懷疑是您手下的人在計算的時(shí)候偷懶,漏掉了大部分數據沒(méi)有算進(jìn)去。潘總,此事事關(guān)數千萬(wàn)平方米的土地,您可得好好查查。我知道您為人厚道,但是,即便看在過(guò)節的份上不予追究,您至少也應該對其進(jìn)行批評教育。

  由于您在文中所舉的數據與北京市國土資源局公布的數據相差太遠,也就難怪您發(fā)表在報紙上的數據被人誤讀為是“土地面積”了,因為倘若是“規劃建筑面積”就更不靠譜了。2006年824萬(wàn)平方米的規劃建筑面積以2.5的容積率換算成土地面積只有約330公頃,而北京市2006年經(jīng)濟統計公報中公布的住宅用地供應量為1318公頃!對于北京這樣一個(gè)大城市,那么少的土地供應量潘總怎么會(huì )相信呢?倘若這幾年北京的土地供應量真的只有您文中提到的那么少,北京的房?jì)r(jià)估計早就漲到天上去了,潘總還用寫(xiě)什么“七大因素”、“五大因素”嗎?

  需要強調的是,我不能不佩服潘總的聰明過(guò)人,潘總在提到土地出讓的數據時(shí),特意強調“公開(kāi)出讓土地”,眾所周知,我國過(guò)去除了通過(guò)招拍賣(mài)掛公開(kāi)出讓的土地,還有通過(guò)劃撥等其他方式出讓的土地,一個(gè)“公開(kāi)”不用“忽悠”就把數據變小了,潘總文筆之老辣令我甚為嘆服。

  至于我文中列舉的開(kāi)發(fā)商囤地的數據都是公開(kāi)見(jiàn)報的,潘總很關(guān)心那些數據的計算方式,七部委新政調查組是如何計算的我不得而知,潘總朋友遍天下,不妨托人打聽(tīng)一下。我這里可以給您提供2005年7月2日《新京報》一則報道中提到的一個(gè)計算方法:“北京《地產(chǎn)新聞》執行主編李偉介紹說(shuō),目前關(guān)于北京開(kāi)發(fā)商囤積土地的數字有兩個(gè),一個(gè)是14410公頃,相當于300多個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)的面積;另一個(gè)數據是9000多公頃。按照1:3的容積率,這些土地建設成為住宅小區,按照北京市2004年2500萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量,至少能出售10年!迸丝偛环烈灿眠@個(gè)方法算算,倘若有出入,您得空可以找他切磋切磋。

  另外,北京國土資源局的工作人員答復說(shuō),政府出讓土地時(shí)有兩個(gè)指標,一個(gè)是“土地面積”,一個(gè)是“規劃建筑面積”,并非如潘總所說(shuō)“都是按照建筑面積出讓的”,您不妨也打電話(huà)咨詢(xún)一下。

  春節馬上就到了,祝潘總身體健康、豬年發(fā)大財!

  時(shí)寒冰

  2007年2月16日

 。ㄗ髡撸簳r(shí)寒冰)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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