新年伊始向來(lái)是盤(pán)點(diǎn)過(guò)去、展望未來(lái)的最佳時(shí)機，日前，易居房地產(chǎn)研究院研究員劉玉剛依據上海經(jīng)濟運行狀況，分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟運行因素，用多種研究手段，對今年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)做出初步預測。
新建商品住宅：價(jià)格小幅上漲
劉玉剛認為，今年上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長(cháng)幅度和人均可支配收入的增長(cháng)幅度。房地產(chǎn)調控政策對上海新建商品住宅的價(jià)格水平影響十分明顯。
他認為，支撐上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲的主要理由有以下幾點(diǎn)：
最新數據顯示，全國大部分地區的房?jì)r(jià)依然堅挺，而全國的商品房?jì)r(jià)格態(tài)勢對上海商品房?jì)r(jià)格具有回拉作用。
同時(shí)，上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠(chǎng)房的價(jià)格水平近幾年一直保持高位運行，對商品住宅的價(jià)格有牽制作用；上海的土地價(jià)格依然堅挺，鋼材、水泥、木材等建筑材料價(jià)格不見(jiàn)回落，商品房開(kāi)發(fā)要素成本沒(méi)有下跌空間。
研究認為，2007年上海市五個(gè)環(huán)線(xiàn)中，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)環(huán)線(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格下跌，其他三個(gè)環(huán)線(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格將出現上漲。
劉玉剛表示，由于住宅市場(chǎng)的投資和投機性需求被抑制、市場(chǎng)預期看跌、未來(lái)郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購房者持幣觀(guān)望，從而造成中外環(huán)和郊環(huán)外價(jià)格走低；市場(chǎng)依然有一定的剛性需求存在，內中環(huán)和外郊環(huán)商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，由于區位和價(jià)格具有比較優(yōu)勢，對市場(chǎng)波動(dòng)有一定的抗跌性。同時(shí)，上海城市化和居民住房改善兩者帶來(lái)的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費市場(chǎng)。
辦公樓：市場(chǎng)需求旺盛
2006年底，我國WTO過(guò)渡期主體部分結束，中國服務(wù)業(yè)的對外開(kāi)放，特別是上海為建立國際金融中心而對外資金融機構的開(kāi)放，勢必導致上海出現外資現代服務(wù)企業(yè)的第二個(gè)進(jìn)入高峰。上海在長(cháng)三角核心地位的進(jìn)一步鞏固使得國內外的地區經(jīng)營(yíng)總部匯聚上海，一大批國內外企業(yè)在上�！皵U租、買(mǎi)樓、冠名”，跨國公司的持續擴張拉動(dòng)了辦公樓市場(chǎng)的巨大需求。
劉玉剛認為，低空置率表明市場(chǎng)供給不足。全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢，由2006年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲級辦公樓聚集的六個(gè)主要中央商務(wù)區中，南京西路和陸家嘴中央商務(wù)區的甲級辦公樓空置率低于5%，供應的短缺造成了較高的預定水平。
2002～2006年，上海市辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格表現出先揚后抑的態(tài)勢，在2004年達到最高點(diǎn)15782元/平方米的價(jià)格后，略有降低；研究預測2007年的辦公價(jià)格將重新走高，出售價(jià)格預測值為14186元/平方米，出租價(jià)格預測值為1.18美元/天/平方米。
劉玉剛認為，2007年上海市辦公樓出售和出租兩種價(jià)格上漲主要基于以下原因：較低的辦公樓空置率維持了辦公樓價(jià)格；土地成本推高辦公樓價(jià)格。根據上海市2005年土地使用權出讓公告掛牌交易結果估算，2005年的中心城區辦公用途的土地平均單價(jià)為11400元/平方米；根據上海市2006年1-3號土地掛牌交易結果公示，2006年中心城區用于辦公用途的土地價(jià)格呈現上漲趨勢，平均單價(jià)達到12500元/平方米，其中，徐匯區大木橋路140街坊地塊單價(jià)高達22502元/平方米；拿地成本的增加勢必造成辦公樓價(jià)格的走高。
同時(shí)，旺盛市場(chǎng)需求抬升辦公樓價(jià)格。2006年上海甲級辦公樓的供應量較小，而金融業(yè)快速擴容、專(zhuān)業(yè)服務(wù)型公司吸納、基金大規模收購辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：今年持續上漲
百貨公司業(yè)態(tài)的衰弱是與大超市、大賣(mài)場(chǎng)、大市場(chǎng)、Shopping Mall、商業(yè)城和社區商業(yè)的興起密不可分的。辦公樓裙房也為商業(yè)發(fā)展提供了物業(yè)平臺。新興的住宅社區對商業(yè)配套的要求也日趨嚴格，同步性增強。
研究認為，今年的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格將延續前幾年持續上漲的態(tài)勢，預計今年的銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.5%，達到11894元/平方米。
劉玉剛認為，2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格將持續上漲的動(dòng)力來(lái)源于：中外資企業(yè)在上海加大零售商業(yè)的拓展力度，和記黃浦在上海建設物流中心；瑞士“狐貍城”在松江設立大型購物中心，家樂(lè )福、百安居、宜家、易初蓮花和沃爾瑪等大型零售業(yè)在上海發(fā)力擴張；上海商業(yè)店鋪已成為民間資本進(jìn)行房地產(chǎn)投資的熱捧重點(diǎn)；上海市商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區商圈也獲得很大發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的成熟和不斷的商機的出現，提供商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲的原動(dòng)力。
同時(shí)，近幾年隨著(zhù)上海市人均消費水平的提高，對于商業(yè)消費的場(chǎng)所面積、品質(zhì)和質(zhì)量有大的提高，要求與之對應的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房自身水平的提升，導致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建造成本和運營(yíng)成本的增加，推高商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格。
而商業(yè)地產(chǎn)也是境內外資金收購的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的重點(diǎn)在住宅，導致房地產(chǎn)資本大量轉向商業(yè)地產(chǎn)項目。這些資本通過(guò)自建和并購的兩種方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目，又用整體包裝的方法實(shí)現分割出售和出租，獲取相對客觀(guān)的投資回報。(李麗)
