在“兩會(huì )”期間,城市房?jì)r(jià)成為代表委員們熱議的話(huà)題,政府高層對此也予以了高度關(guān)注。之所以如此,是因為近年來(lái)城市的房?jì)r(jià)上漲已令相當一部分民眾感到難以承受,而另一方面價(jià)格不菲的高檔房依然緊俏,這種現象的確令人匪夷所思。
醫治房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“藥方”曾試過(guò)不少,但真正見(jiàn)效的卻不多。近來(lái),主張開(kāi)征物業(yè)稅的呼聲漸高,認為此稅種能對平抑房?jì)r(jià)起到至關(guān)重要作用。但也有人對此不以為然,并舉例說(shuō)香港也征收物業(yè)稅,而房?jì)r(jià)依然高。其實(shí),國內準備開(kāi)征的物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅。它采取的是“從價(jià)計征”原則,說(shuō)通俗點(diǎn)就是按照納稅人所擁有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的多少作為征稅依據。而香港的物業(yè)稅是一種所得稅,即按投資人經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)所得(如租金)征收的稅種,兩者不是一個(gè)概念。
我們開(kāi)征物業(yè)稅要達到的目標有3個(gè):一是將目前各地方五花八門(mén)的房地產(chǎn)稅費進(jìn)行清理,規范征收與使用程序,以減少現行土地稅費中存在的不規范與腐敗現象;二是使地方政府分享土地增值帶來(lái)的收益以及獲得長(cháng)期穩定的收入來(lái)源;三是遏制房地產(chǎn)投機行為,提高土地資源的利用率。
客觀(guān)地說(shuō),物業(yè)稅并非是針對目前高房?jì)r(jià)所設計的一個(gè)專(zhuān)門(mén)稅種,它的意義在于建立一個(gè)更為合理的機制。首先,物業(yè)稅的征收是要改變目前地方政府急于變現“土地財政”的利益格局。多年來(lái),地方政府賣(mài)地越多,財政收入就越多,房地產(chǎn)成為地方財政的重要來(lái)源。然而這留下的巨大隱患是,土地賣(mài)一塊少一塊,透支了未來(lái)地方政府的財政收入。前些年建設部曾作過(guò)關(guān)于房?jì)r(jià)的調查,發(fā)現房?jì)r(jià)高的原因之一是政府各部門(mén)的不合理收費太多。這就形成了某種黑色幽默:人民群眾向政府控訴開(kāi)發(fā)商把房?jì)r(jià)抬得太高,結果發(fā)現政府也沒(méi)少在房?jì)r(jià)里收費,而正是因為收了費卻沒(méi)花向住房保障體系,才把這些人民群眾趕到商品房市場(chǎng)中去發(fā)現房?jì)r(jià)太“高”的。對現行的各種稅費進(jìn)行清理,規范征收與使用程序,實(shí)為物業(yè)稅所肩負的使命之一。
其次,物業(yè)稅所采取的“從價(jià)計征”原則,能夠比較客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力,使多占財產(chǎn)的人多納稅,這符合稅收的縱向公平原則。事實(shí)上,在高房?jì)r(jià)的背后,折射出的是財富分配差異。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是,如果沒(méi)有巨大的購買(mǎi)力支撐,開(kāi)發(fā)商們何以能將房子賣(mài)高價(jià)?客觀(guān)地說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)中有數量可觀(guān)的購買(mǎi)力是由富裕人群純粹的投資需求創(chuàng )造的。
對于投資人而言,房?jì)r(jià)的高低并不重要,重要的是只要房?jì)r(jià)繼續上漲,投資人就可無(wú)限期持有,等待更高的價(jià)格出售。在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下,大量資本源源不斷地涌入,就會(huì )造成房?jì)r(jià)一路上漲。此時(shí),決定市場(chǎng)價(jià)格的因素并不完全取決于市場(chǎng)的供應量與實(shí)際需求,而是取決于人們對未來(lái)價(jià)格走勢的預期。這也就是為什么當前“房?jì)r(jià)收入比如此之高”與“住宅市場(chǎng)價(jià)格如此堅挺”兩者能夠并存的原因。從全社會(huì )平均意義上統計出來(lái)的房?jì)r(jià)收入比,當然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場(chǎng)的價(jià)格水平。
開(kāi)征物業(yè)稅雖說(shuō)不能肯定會(huì )讓房?jì)r(jià)降下來(lái),但可以肯定的是會(huì )讓后繼的房產(chǎn)投資者必須要作出這樣一個(gè)權衡:房產(chǎn)升值的賬面收益能否覆蓋未來(lái)持有不動(dòng)產(chǎn)的稅負成本?
那么,為什么說(shuō)開(kāi)征物業(yè)稅宜早不宜遲呢?這是因為,物業(yè)稅是要清理合并目前地方政府向房地產(chǎn)征收的各種稅費。而當前增量房(正在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房)和存量房的房?jì)r(jià)構成中包含了政府已收的稅費,因而對這部分房產(chǎn)再征收物業(yè)稅則有重復征稅之嫌。雖然,對擁有多處房產(chǎn)(兩套以上)的人征收物業(yè)稅也未嘗不可,但前提條件則要考慮房產(chǎn)持有人已納稅因素,而在相當一段時(shí)間內應對其房產(chǎn)征稅給予合理的稅收減免。否則該稅種會(huì )因納稅人的抵觸而使得征管成本相當高。
可以想象的是,隨著(zhù)城市土地開(kāi)發(fā)殆盡,越推遲物業(yè)稅的征收,相應的稅源也就會(huì )越少。因此,開(kāi)征物業(yè)稅宜早不宜遲。(孟堅)