沒(méi)有一絲懸念，物業(yè)稅的醞釀最近被提上了議事日程。政府日前在提交給十屆全國人大五次會(huì )議審議的財政預算報告中表示，他們將“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。至此，在坊間被眾說(shuō)紛紜長(cháng)達一年之久的物業(yè)稅終于不再是一個(gè)虛幻的影子，不久之后它將被“畫(huà)影圖形”。
坊間最早開(kāi)始討論物業(yè)稅問(wèn)題的時(shí)候，一些有識之士的思路是這樣的:針對不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節征稅，那些土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者在持有不動(dòng)產(chǎn)之后，每年都需要繳納一定的稅費，不動(dòng)產(chǎn)的市值不斷波動(dòng)，繳費金額也會(huì )隨之有相應的變化。照此推導，一個(gè)人持有一套房屋要征稅，持有兩套或更多的人更要征稅，而且稅賦明顯會(huì )因為物業(yè)數量的增加而增加，加之房地產(chǎn)價(jià)格連年瘋漲，市值愈高，稅賦愈高。
他們規劃出來(lái)的理想局面則是:炒房者沒(méi)有了短期套利空間，于是多數人將不再去炒房；投資者也喪失了追逐利潤的動(dòng)機與市場(chǎng)，于是多數人也不再去投資，高房?jì)r(jià)將應聲而落。即使房?jì)r(jià)一時(shí)不能回落，政府也可以將征得的大筆稅款轉移到住房保障建設層面，大量提供保障住房。
這種認知很通俗、形象，但無(wú)疑也很“烏托邦”，無(wú)一不是濃墨重彩地在渲染物業(yè)稅的價(jià)格調控工具性能，以及由此產(chǎn)生的強大的扶貧濟弱功能。如果過(guò)分幻化物業(yè)稅的價(jià)格杠桿作用而草率開(kāi)征，極可能適得其反。政府尤其需要慎重。
為了配合樓市調控，早前針對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)征的稅項已不在少數。僅不動(dòng)產(chǎn)流通環(huán)節就有個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅。人們習慣性地認為只要課以重稅就能促使房?jì)r(jià)回落，使居者有其屋，但就實(shí)際情況而言，這些稅項無(wú)一不是對高房?jì)r(jià)問(wèn)題鞭長(cháng)莫及，且紛紛成為開(kāi)發(fā)商或賣(mài)方轉嫁稅負、推升房?jì)r(jià)的工具和理由，增加購房人負擔、激化市場(chǎng)矛盾，弄得賣(mài)方不歡迎、買(mǎi)方也不歡迎，里外不討好，一些稅收政策在某些地方的試點(diǎn)只好草草收場(chǎng)。
即使可以不用去考慮這一點(diǎn)，開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)候恐怕也不能回避社會(huì )公平的問(wèn)題。中國民眾住房的一個(gè)尷尬現實(shí)在于，購房人將辛苦積攢的勞動(dòng)所得投入到不動(dòng)產(chǎn)持有權屬的交易中去，一方面向國家貢獻了大筆的土地出讓金和土地增值稅(皆含在支付給開(kāi)發(fā)商的房款當中)，包攬了開(kāi)發(fā)商的全部正當與非正當建設成本；另一方面還要向國家繳納交易過(guò)程中所需的各項稅與費。與此同時(shí)，他們還要找銀行去舉一身債，現在如果我們還要向他們開(kāi)征一筆物業(yè)稅，顯然不夠穩妥。
這應該不是開(kāi)征物業(yè)稅的預期和宗旨，但我們又幾乎不能不看到這樣一些普遍情況伴之稅收新政橫空出世。無(wú)可否認，稅收政策的“一刀切”歷來(lái)有之，諸如助推價(jià)格、忽略公平等調控失靈狀況亦出于此。這提醒我們，“一刀切”式的稅收政策未必多多益善。
物業(yè)稅應該是有著(zhù)強烈級差特色的稅種，否則便會(huì )傷及無(wú)辜:其一，必須實(shí)行不同對象的級差稅率，財富巨子和低保對象顯然不能面對同一稅率，后者甚至應該考慮減免；二，必須實(shí)行不同地域的級差稅率，特大城市的發(fā)達市場(chǎng)與西部城市或鄉村人口也不能征同樣的稅率，后者理應得到一些優(yōu)惠；三，必須實(shí)行不同物業(yè)類(lèi)型的級差稅率，別墅和經(jīng)濟房的稅率當然應該不一樣；四，必須實(shí)行買(mǎi)、賣(mài)主體環(huán)節的級差稅率，這很重要。開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)以斂財為務(wù)的賣(mài)方主體，稅率應該偏重；五，必須實(shí)行出租、出售主體環(huán)節的級差稅率，房屋出租人與出售人不應實(shí)行同一稅率。
這只是一些基本建議。物業(yè)稅牽涉主體過(guò)多，利益面過(guò)廣，需要進(jìn)行合理的區分和對待，一定要慎之又慎。若政策設計不成熟或有風(fēng)險，最好不要冒進(jìn)開(kāi)征。
(章劍鋒 作者系廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員)
