今年財政預算報告中一句要“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”猶如一把“達摩克利斯之劍”懸于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭頂，而政府工作報告中已將“加強房?jì)r(jià)監管和調控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平”等納入2007年工作部署中。
“不是今年開(kāi)征，明年也會(huì )征”，一位開(kāi)發(fā)商悲觀(guān)地認為。
而消息人士卻透露，國稅總局已在幾個(gè)城市做過(guò)“空轉”——模擬試點(diǎn)，但其中還有一些技術(shù)問(wèn)題需進(jìn)一步完善，今年有可能在部分地區或城市“實(shí)轉”——征收試點(diǎn)，但全面開(kāi)征還有待各種技術(shù)問(wèn)題的解決。
物業(yè)稅成“達摩克利斯之劍”
“從‘抑制房?jì)r(jià)’的表態(tài)到‘研究開(kāi)征物業(yè)稅’的措施，這明顯地釋放出了政府將繼續加強房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調控的信號�！睆氖路康禺a(chǎn)業(yè)的全國政協(xié)委員、江西民生集團董事長(cháng)王翔向新華社記者表示。
建設部副部長(cháng)劉志峰此前也曾透露，建設部正會(huì )同相關(guān)部委研究制定房產(chǎn)保有環(huán)節的稅收問(wèn)題，大戶(hù)型住宅的稅負肯定比中小戶(hù)型重。
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。中信證券研究部研究員王德勇認為，開(kāi)征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。
社科院財貿所專(zhuān)家認為，開(kāi)征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調控房?jì)r(jià)，其更重要的意義在于開(kāi)征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財”的開(kāi)發(fā)模式。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠為地方政府帶來(lái)穩定的收入來(lái)源，因此，它能給地方政府帶來(lái)的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規模，更來(lái)源于由于房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的房地產(chǎn)稅收增值。
“開(kāi)征房地產(chǎn)稅，能夠引導地方政府增加基礎設施，提供更多公共服務(wù)，改進(jìn)區域環(huán)境，從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得更多收益”，這位專(zhuān)家指出。
國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱總結道，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內在穩定器，當前的調控政策多是從外部用力�！按蠹叶枷胫�(zhù)未來(lái)價(jià)格上漲帶來(lái)的好處，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹�！狈V認為，開(kāi)征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩定的稅源，避免“土地財政”。
全面開(kāi)征仍存疑
王德勇認為，今年開(kāi)征物業(yè)稅的可能性很大，“分類(lèi)開(kāi)征的條件已趨于成熟，對高檔住宅開(kāi)征的可能性較大”。
開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題是在國家對房地產(chǎn)調控的系列政策出臺后提出的，而且，“國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控很堅決，中央和地方政府在這個(gè)問(wèn)題上也逐步取得一致”。業(yè)內專(zhuān)家指出，開(kāi)征物業(yè)稅與否取決于國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的力度。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監金育松說(shuō)，物業(yè)稅的設計一直都在進(jìn)行，出臺物業(yè)稅政策是為了控制房地產(chǎn)價(jià)格持續高漲，需要平抑物價(jià)，但目前，物業(yè)稅出臺在實(shí)際操作層面還存在問(wèn)題，比如，如何評估房屋價(jià)格、物業(yè)稅稅率等都還需要明確。
社科院財貿所專(zhuān)家也認為，今年不太可能在全國推開(kāi)物業(yè)稅，技術(shù)問(wèn)題可能還需要征求各方面意見(jiàn)。他認為，起征點(diǎn)設計、免稅標準和稅率等是目前的主要問(wèn)題，“現在已經(jīng)到了三月中旬，而目前尚未看到具體的征管措施出來(lái)征求意見(jiàn)，在年內推出的可能性很小�！�
“內外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產(chǎn)權制度尚不明晰、以累進(jìn)稅率征收還是按比例征收……”，征收物業(yè)稅還面臨著(zhù)諸多現實(shí)問(wèn)題。業(yè)內專(zhuān)家說(shuō)，征收物業(yè)稅需要建立在產(chǎn)權明晰的基礎上，物權法和企業(yè)所得稅法等目前還在審議，即使通過(guò)也要在明年才能實(shí)施，因此，今年開(kāi)征物業(yè)稅的可能性不大。
效果取決于力度大小
“物業(yè)稅逐年繳納，使部分投資者和投機者增加持有成本，就會(huì )減少房地產(chǎn)投資和投機需求，從而帶來(lái)房?jì)r(jià)下降的好處”。這一說(shuō)法廣為流傳。
但業(yè)內專(zhuān)家認為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也不一定導致房屋價(jià)格下降，“比如，如果物業(yè)稅的適用稅率低，每年每套房子平均只需繳納一、二千元，那么相對于房?jì)r(jià)上漲所帶來(lái)的好處，仍是微不足道的”。
社科院財貿所專(zhuān)家說(shuō)，我國居民住房來(lái)源比較復雜，比如說(shuō)，拆遷房、單位分配住房等，這些住房的持有者可能并沒(méi)有多少收入，如果征稅太多，可能會(huì )影響到這部分住房持有者的生活水平，“因此，征收物業(yè)稅可能采取折衷的做法，即，稅率定得低一些，免稅范圍放得寬一些”，這樣也可能會(huì )降低物業(yè)稅的效果。
王德勇表示，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，并不能單純依靠物業(yè)稅這“一根繩子”，而單憑簡(jiǎn)單的物業(yè)稅也很難扭轉房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢和格局，“調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要一系列政策配合”。
截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費有契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程還需要繳納土地增值稅、城鎮土地使用稅等，這些稅費的開(kāi)征已對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響。(周明)
