在今年的政府工作報告中，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應國內中低收入民眾住房消費模式，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費者的市場(chǎng)；就是要調整房地產(chǎn)市場(chǎng)結構，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品面對絕大多數民眾；就是要遏制房?jì)r(jià)快速上漲。這些問(wèn)題都觸及國內房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的核心，現在就得看政府是通過(guò)什么政策落實(shí)了。
在今年的兩會(huì )上，房地產(chǎn)問(wèn)題如人們所預料的那樣成為焦點(diǎn)問(wèn)題，這不僅體現為會(huì )議代表對房地產(chǎn)問(wèn)題議論多，而且表現在溫家寶總理政府報告中，談房地產(chǎn)方面篇幅也比往年要多得多，其新的提法與內容也很多�？偫韴蟾嬷兴婕暗姆康禺a(chǎn)方面內容應該是2007年國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的重點(diǎn)。
從1998年起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有8年了，取得的成績(jì)很大，但問(wèn)題也不少。最大的問(wèn)題就是采取的發(fā)展模式，由于沒(méi)有現成的經(jīng)驗可借鑒，以往只是任由市場(chǎng)走，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，使得這種任市場(chǎng)走的發(fā)展模式帶來(lái)了一系列問(wèn)題，而這些問(wèn)題也成了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展障礙。比如，居民超前性消費、房地產(chǎn)市場(chǎng)不是消費者的市場(chǎng)而是投資者市場(chǎng)。在這樣的情況下，不僅造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡，而且導致了一些投資者借助于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的不清楚而大肆炒作房地產(chǎn)，使得不少地方的房?jì)r(jià)在短期內飚升，嚴重損害了消費者的利益。
針對這種情況，總理報告中明確地提出了要確立“具有中國特點(diǎn)的住房建設和消費模式”的目標�？梢哉f(shuō)，這個(gè)目標的提出對未來(lái)的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有重要的指導意義。首先，從這個(gè)目標的內涵來(lái)看，未來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是要建立一個(gè)滿(mǎn)足絕大多數民眾住房需求的消費市場(chǎng)，而不是一個(gè)少數人投資的市場(chǎng)。當房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費者市場(chǎng)的時(shí)候，政府必然會(huì )出臺一系列政策來(lái)保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為。今年總理的政府工作報告把中國未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展確定在消費意義上，這對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有十分重要的意義。
總理報告中關(guān)于房地產(chǎn)政策的新意，就是強調了未來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)放在面向廣大群眾的普通商品住房上。要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應這種消費模式的住房產(chǎn)品。有一段時(shí)間，有人借政策彈性任意曲解建設部提出的“90平方米以下”的調控政策，將“90平方米以下”的住房建造成高檔住房�，F在，總理報告明確了中國未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基點(diǎn)，這是任何人都不可改變的重要原則。
同時(shí)，報告也表明，普通商品房的生產(chǎn)還表現在建立起完全由政府負責的廉租屋、經(jīng)濟適用房及限價(jià)房的住房保障體系上。目前市場(chǎng)流行的住房保障體系的思路，要建立大量的廉租屋來(lái)解決城市居民的住房問(wèn)題，我對此有保留意見(jiàn)。因為，大量的廉租屋是多少，它解決的住房對象是哪些人應該十分明確。按照發(fā)達市場(chǎng)體系情況來(lái)看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力、殘疾人、老人等住房的問(wèn)題，而且在美國這個(gè)比重不會(huì )超過(guò)總人口3%至4%。假設中國把這個(gè)比重上升到10%，那么仍然還有許多民眾的住房需要其他方式來(lái)解決。
還有，通過(guò)經(jīng)濟適用房解決民眾住房問(wèn)題有其局限性。我們假定這種經(jīng)濟適用房是一個(gè)合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個(gè)一千萬(wàn)”來(lái)建經(jīng)濟適用房及限價(jià)房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數每套70平方米，那么兩千萬(wàn)平方米住房相當于30萬(wàn)套住房。30萬(wàn)套經(jīng)濟適用住房對于1700萬(wàn)人口(600萬(wàn)戶(hù)，以2006年統計數)的北京來(lái)說(shuō)，同樣是杯水車(chē)薪，所占總居民戶(hù)口的比重只是5%。
在總理的報告明確表示了廣大居民的住房得通過(guò)普通商品房來(lái)解決，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就得生產(chǎn)廣大民眾能夠有支付能力的住房，而不是生產(chǎn)更多經(jīng)濟適用房。既然居民的住房要通過(guò)普通商品房來(lái)解決，那么在目前中國的土地資源約束條件下，就得減少其他住房的生產(chǎn)，比如在報告中就明確表明要禁止高檔別墅的生產(chǎn)，禁止豪華性土地資源浪費等。
總之，在今年的政府工作報告中，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應國內中低收入民眾住房消費模式，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費者的市場(chǎng)；就是要調整房地產(chǎn)市場(chǎng)結構，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品面對絕大多數民眾；就是要遏制房?jì)r(jià)快速上漲。這些問(wèn)題都觸及國內房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的核心，現在就得看政府是通過(guò)什么政策落實(shí)了。(易憲容 中國社科院金融研究所)
