在連續幾年來(lái)宏觀(guān)調控的作用之下，近來(lái)，我國的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了一些引人注目的變化，宏觀(guān)調控對房地產(chǎn)業(yè)的作用逐漸顯現了出來(lái)。然而，從當前和今后一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來(lái)看，對于這一行業(yè)的宏觀(guān)調控還不能有絲毫的放松。
統計資料顯示，今年1至2月，北京市商品住宅現房銷(xiāo)售同比下降71.4%；住宅期房銷(xiāo)售同比下降42.4%，住宅現房和期房的銷(xiāo)售面積雙雙大幅下降。與此同時(shí)，北京房?jì)r(jià)仍漲勢不已，2月份這一價(jià)格上漲了9.7%，居全國第二位，但仍不是全國房?jì)r(jià)上漲最快的城市。統計資料還顯示，今年2月份，上海的房地產(chǎn)也發(fā)生了明顯的變化。2月份，上海市商品房成交均價(jià)下跌了1.2%，成交量同時(shí)下跌了30%。
從全國的情況來(lái)看，今年2月份全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)；1月份，這一價(jià)格同比上漲了6.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。成交量的大幅下降，顯示出購房者對房?jì)r(jià)合理性的懷疑和對宏觀(guān)調控政策的期盼；全國房?jì)r(jià)的大幅度持續上漲，顯示出對這一行業(yè)宏觀(guān)調控仍面臨著(zhù)前所未有的難度；而全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅的小幅回落，則似乎昭示著(zhù)幾年來(lái)堅持不懈的宏觀(guān)調控政策，已開(kāi)始發(fā)揮出其應有的作用。
如何判斷當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢及其未來(lái)發(fā)展變化的趨勢，這是一個(gè)十分重要的問(wèn)題，不僅關(guān)系到下一步宏觀(guān)調控的走向，而且關(guān)系到民生問(wèn)題，甚至關(guān)系到整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟未來(lái)的發(fā)展。
不可否認，當前中國的房地產(chǎn)有著(zhù)極其復雜的特性，既有市場(chǎng)化程度不夠所帶來(lái)的各種弊端，也有政府職能行使不到位所帶來(lái)的各種缺陷，還有消費者預期超前等不成熟行為所帶來(lái)的各種問(wèn)題。面對這樣一個(gè)行業(yè)，確定對其的調控方向與力度，都是一件十分困難的事情。然而，即便如此，我們仍然可以從我們發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷出發(fā)，以此為標準，來(lái)判斷應不應該以及如何加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的，是要解決群眾的住房問(wèn)題�，F在，有很多人買(mǎi)不起自己的房子，有很多人的住房問(wèn)題并未得到解決，這就充分說(shuō)明了，我們的房地產(chǎn)的發(fā)展，還存在著(zhù)需要解決的問(wèn)題。
從具體層面上來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)單邊大幅度上揚已有了太長(cháng)的時(shí)間，這種價(jià)格的變動(dòng)，不是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下應該有的現象；在房地產(chǎn)業(yè)金融方面，已積累了相當程度的金融風(fēng)險。在一個(gè)成熟的金融體系下，不可能累積如此巨大的金融風(fēng)險；如此巨大的金融風(fēng)險，如不及時(shí)采取措施加以解決，再累積下去，也不是我們目前的金融體系所能夠承受的。而失去了金融的支撐，對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于釜底抽薪，就會(huì )失去發(fā)展的前途。因此，就我國目前房地產(chǎn)業(yè)的現狀來(lái)看，對于這一行業(yè)的宏觀(guān)調控，還是不能夠放松。
繼續加強對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的著(zhù)力點(diǎn)之一，就是要更加充分地在這一領(lǐng)域內行使政府應該行使的職能。不可否認，在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程中，由于歷史的原因，我們在制度建設方面是有缺失的。近年來(lái)，我們在進(jìn)行宏觀(guān)調控的同時(shí)，加強了這一方面的工作，出臺了一系列的規定，內容涵蓋了土地出讓的程序，土地出讓金的分配，商品房的戶(hù)型，商品房的交易規則等各個(gè)方面�？梢哉f(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)的制度建設方面，我們已取得了不小的成績(jì)�，F在的問(wèn)題是，這些政策在一些地方變了形、走了味，并沒(méi)有得到很好的落實(shí)與貫徹。比如說(shuō)，雖有中央政府的三令五申，一些地方的廉租房制度現在還是沒(méi)有建立起來(lái)。地方政府在這一領(lǐng)域不愿意行使自己應該盡到的職能，是一種急功近利的表現，是錯誤的政績(jì)觀(guān)、利益觀(guān)在作祟。必須認識到，只有充分發(fā)揮政府在這一領(lǐng)域的職能，群眾的住房利益才能夠得到保證，房地產(chǎn)也才會(huì )得到健康的發(fā)展。
加強房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，還需要充分認識到下一步宏觀(guān)調控的復雜性，提高宏觀(guān)調控的水平。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，也是各種利益關(guān)系縱橫交錯、矛盾相對集中的行業(yè)。如何在平衡各方利益的同時(shí)，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是下一步宏觀(guān)調控所必須解決的難題。今年2月份北京、上海等地房地產(chǎn)的異常表現，固然有季節性因素的影響，但也有人指出，這種變化也與央行最近存貸款利率的調整密切相關(guān)。這充分說(shuō)明了當前中國的房地產(chǎn)業(yè)已對宏觀(guān)調控相當敏感，下一步的宏觀(guān)調控更應該把握好調控的力度與步伐。例如，目前房地產(chǎn)業(yè)已堆積了大量的銀行貸款，這些貸款對于商品房的價(jià)格異常敏感。房?jì)r(jià)走向一旦掉頭，這些銀行貸款就很可能變成不良資產(chǎn)。而另一方面，如果聽(tīng)任房?jì)r(jià)按照目前的趨勢走下去，又與我們解決民生問(wèn)題、發(fā)展房地產(chǎn)的目的相悖。這種矛盾，顯然對下一步的宏觀(guān)調控提出了嚴峻的挑戰。
最后，如何合理引導住房需求，仍然是我們今后要面對的一個(gè)問(wèn)題。就中國目前的發(fā)展水平而論，商品房只能是生活必需品，而不能是投資品，更不能成為投機品。但是，我們又有什么辦法來(lái)對上述三者加以區分與界定呢？從更大的范圍來(lái)說(shuō)，當前流動(dòng)性過(guò)�，F象嚴重，這些富余的資金，如果不讓其投向房地產(chǎn)業(yè)，又能投到哪里去呢？這都是需要解決的問(wèn)題。
經(jīng)過(guò)了幾年的調控，當前的房地產(chǎn)業(yè)的走勢已到了一個(gè)十分敏感的關(guān)口。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，今后對于這一行業(yè)的宏觀(guān)調控只能加強而決不能放松。(強興華）
