房地產(chǎn)板塊 資產(chǎn)升值將構成長(cháng)期利好

　　貨幣升值將帶來(lái)國內資產(chǎn)價(jià)格的上升，地產(chǎn)會(huì )迎來(lái)利好，但是目前政策調控房地產(chǎn)的力度不減，因此人民幣小幅升值對于房地產(chǎn)行業(yè)的正面促進(jìn)作用將被削弱。短期來(lái)看影響并不顯著(zhù)，長(cháng)期仍為利好。

　　有分析人士指出，人民幣升值將給A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股形成兩大推動(dòng)力。一是從實(shí)體領(lǐng)域來(lái)看，人民幣升值后將意味著(zhù)熱錢(qián)將會(huì )伺機涌入，對擁有人民幣資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)予以追捧。二是從金融股票的投資領(lǐng)域來(lái)看，人民幣升值預期將意味著(zhù)熱錢(qián)也涌入到證券市場(chǎng)，使得地產(chǎn)股迎來(lái)旺盛的買(mǎi)盤(pán)支撐。

　　當然，政策上的不確定性造就了地產(chǎn)板塊獲得超額收益的主要障礙，同時(shí)，9 月底出臺的調控政策還處在“發(fā)酵期”，其對樓市的影響還沒(méi)有完全在數據上顯現。根據有關(guān)最近幾天完成的11月開(kāi)發(fā)商調研，絕大部分樓市的銷(xiāo)售量在11月上半月還將面臨明顯下滑，因此從趨勢投資的角度出發(fā)，地產(chǎn)板塊最佳的“底部買(mǎi)點(diǎn)”還沒(méi)有到來(lái)。

　　莫尼塔(上海)公司認為，2011年將是樓市“常態(tài)化”的一年，即隨著(zhù)經(jīng)濟周期和流動(dòng)性波動(dòng)的減弱，樓市的增長(cháng)又回到2007年之前的“正軌”之中，同時(shí)房?jì)r(jià)上漲的速度也會(huì )明顯放緩。在這樣的背景下，地產(chǎn)板塊整體可能保持正的相對收益，但相對收益的大小會(huì )明顯的低于2007年和2009年。同時(shí)，地產(chǎn)板塊內部的分化可能顯現，具有更強增長(cháng)性的地產(chǎn)公司可能顯現出其相對其他地產(chǎn)公司的超額收益。

　　申銀萬(wàn)國研究所認為，11 月，房地產(chǎn)等相關(guān)政策有望清晰，新一輪調控政策的效果也將明確，從而使得行業(yè)風(fēng)險得以逐步釋放，考慮到目前大部分房地產(chǎn)公司1-1.1 倍P/RNAV 的估值仍屬偏低，行業(yè)估值存在修復機會(huì )。但是，中期分歧依然存在，決定了行業(yè)震蕩可能依然比較大，估值修復幅度較難判斷。市場(chǎng)對經(jīng)濟好轉幅度及加息頻率仍存在分歧，這決定了行業(yè)未來(lái)的走向。預計在春節前后可能再加一次息，如果確認進(jìn)入加息周期，未來(lái)將實(shí)行偏緊縮的貨幣政策的話(huà)，對后續地產(chǎn)走勢存在負面影響，因為過(guò)度的流動(dòng)性和很強的通脹預期，是支撐這一輪房?jì)r(jià)上漲的最主要原因。當然，這一判斷有待進(jìn)一步信號的確認，包括經(jīng)濟好轉的速度，及下一次加息。

　　關(guān)于后市機會(huì )，申銀萬(wàn)國預計11月房地產(chǎn)板塊跑贏(yíng)大盤(pán)，推薦公司包括：萬(wàn)科、冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)、福星股份。此外，“建筑+地產(chǎn)”或許存在階段性反彈機會(huì )：龍元建設一直致力于打造“建筑+地產(chǎn)”模式，臨安項目終將取得突破，奉化項目亦開(kāi)工在即。在地產(chǎn)調控的大背景下，“建筑+地產(chǎn)”公司融資更容易(可以借建筑業(yè)務(wù)融資)、稅務(wù)籌劃更容易(地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加的建筑成本恰恰是建筑業(yè)務(wù)的利潤，土地增值稅少交)、一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)降低拿地成本；而處于轉型期的“建筑+地產(chǎn)”公司業(yè)績(jì)超預期的可能性大(中國建筑三季報80%增長(cháng))，多方面因素將提升中國建筑、龍元建設、宏潤建設等相關(guān)概念公司估值。