王利明：
應當說(shuō)物權法是一部關(guān)系到國計民生的基本法。所謂“民生”，實(shí)際上就是和我們老百姓普通的生活息息相關(guān)，比如物權法第一次規定了業(yè)主的建筑物區分所有權，業(yè)主的建筑物區分所有權實(shí)際上講的是每一個(gè)業(yè)主買(mǎi)哪一套商品房，你所享有的各種權利。
主持人：
這個(gè)詞聽(tīng)起來(lái)，好像有點(diǎn)拗口。業(yè)主的建筑物區分所有權。
王利明：
對。這個(gè)確實(shí)是一個(gè)專(zhuān)有術(shù)語(yǔ)，但是我們實(shí)在是再找不到一個(gè)更好的詞能夠概括業(yè)主對他買(mǎi)的商品房所享有的各項權利。物權法這是第一次在法律上把它明確地規定下來(lái)，這對于保護業(yè)主的利益，保護公民基本的財產(chǎn)權非常重要。
主持人：
具體有什么樣的規定呢？
王利明：
規定了幾個(gè)方面，首先規定了對他購買(mǎi)的套內面積享有的專(zhuān)有部分的所有權，然后規定了根據這個(gè)套內面積享有的所有權，對小區的綠地、道路、公共設施、物業(yè)管理用房等等享有共有權。同時(shí)根據他享有的專(zhuān)有部分所有權，他還享有參與業(yè)主委員會(huì )，或者通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)行使對共有財產(chǎn)，以及共同事務(wù)的管理權，它是各種權利結合在一起的。
主持人：
但是也有人談到，有些業(yè)主也在網(wǎng)上提出了一些問(wèn)題，比如車(chē)庫，剛才你也談到了車(chē)庫首先要保證優(yōu)先賣(mài)給業(yè)主，但是車(chē)庫、會(huì )所的所有權最后是怎么規定的呢？
王利明：
按照我們現在草案的規定，關(guān)于規劃范圍內的車(chē)庫、車(chē)位，應該是由當事人通過(guò)合同來(lái)約定購買(mǎi)，或者是出租，或者是搭售，但是不管采取哪一種方式，你首先必須要滿(mǎn)足業(yè)主的需要，在業(yè)主還需要的情況下，你不能賣(mài)給其他人，只有滿(mǎn)足了這個(gè)需要之后，這個(gè)完全交給當事人自己來(lái)通過(guò)約定等方式來(lái)決定。這樣規定，首先是考慮到我們國家城市里面確實(shí)存在著(zhù)嚴重的停車(chē)難的問(wèn)題，在一定程度上還是需要鼓勵開(kāi)發(fā)商來(lái)多修建車(chē)庫、車(chē)位，這樣最終也對業(yè)主是有利；另一方面也是考慮有關(guān)車(chē)庫、車(chē)位的問(wèn)題，很大程度上與商品房的銷(xiāo)售市場(chǎng)是聯(lián)系在一起的。這個(gè)房子如果好賣(mài)的話(huà)，有可能車(chē)庫、車(chē)位的價(jià)格會(huì )上升，但是如果房子不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商可能為了促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商可能為了促銷(xiāo)，他就把車(chē)庫、車(chē)位干脆連同房子一塊搭售了。
主持人：
就是贈與。
王利明：
對，贈與的方式。
主持人：
這個(gè)車(chē)位是業(yè)主購買(mǎi)的，或者開(kāi)發(fā)商贈與業(yè)主的，這個(gè)所有權就歸業(yè)主？
王利明：
那就是歸業(yè)主了。
主持人：
如果是出租的方式呢？
王利明：
還是開(kāi)發(fā)商保留所有權。通過(guò)合同約定，也可能是兩種方式，也可能是開(kāi)發(fā)商要保留對車(chē)庫、車(chē)位的所有權。另一種就是把它賣(mài)給業(yè)主，賣(mài)給業(yè)主之后，當然是業(yè)主享有所有權。
主持人：
關(guān)于小區會(huì )所，好像物權法草案里沒(méi)有涉及這一點(diǎn)，是吧？
王利明：
現在草案的規定這個(gè)問(wèn)題還是通過(guò)約定。
主持人：
通過(guò)約定的方式？
王利明：
對。
徐顯明：
可以把它叫公共建筑物。
主持人：
關(guān)于農民所關(guān)心的土地承包經(jīng)營(yíng)權的問(wèn)題，物權法草案是怎么規定的？
王利明：
關(guān)于農村承包經(jīng)營(yíng)權的問(wèn)題，現在我們按照草案的規定，第一確認它是一種物權。確認它是物權有什么好處呢？我想至少有這么幾個(gè)好處：
首先，穩定了承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。按照我們現在草案的規定，土地承包期限最長(cháng)，像林木可以達到70年。在承包期滿(mǎn)了之后，還可以繼續來(lái)承包。對于承包經(jīng)營(yíng)權的調整，這個(gè)不能隨便調整。
主持人：
以前有些鄉村擅自違反規定，本來(lái)是30年的承包期，它變成10年、20年。
王利明：
對。
主持人：
但是有了物權法以后，這種情況是不是可以避免？
王利明：
這個(gè)是不允許的，不能隨便地調整，也不能隨便地調整承包地。在個(gè)別情況下要調整的話(huà)，要經(jīng)過(guò)法定的程序，這個(gè)在物權法上也有規定。
其次，物權法也明確地規定承包經(jīng)營(yíng)權被征收之后，應當給農民一定的補償。因為你征收所謂物權的這種承包經(jīng)營(yíng)權，那么在征地的過(guò)程中，應該保證農民的知情權、參與權。
主持人：
征收補償，以前的《土地管理法》當中也有相關(guān)的規定嗎？
王利明：
對，也有相關(guān)的規定。但是《土地管理法》關(guān)于補償的規定主要還是針對集體，當然對農民的補償也有規定，但是這些規定主要是關(guān)于地上的這些附著(zhù)物，像青苗等費用的補償，但它沒(méi)有說(shuō)直接針對承包經(jīng)營(yíng)權本身的補償。
徐顯明：
就是用益物權的補償。用益物權是所有物權當中的一個(gè)部分，一個(gè)類(lèi)別，就是這個(gè)物不是你的，但是我有權使用這個(gè)物。像農民現在承包土地，土地的所有權是集體的，但是我有權把它承包過(guò)來(lái)以后，我對土地的使用權就屬于用益物權。所以用益物權受到侵害的時(shí)候，受到征收、征用的時(shí)候，也應該給予補償，在這個(gè)內容上，這次大概是物權法第一次規定。
主持人：
而且還要給農民一些保障，這些方面的錢(qián)，這可能也是這次物權法的一些亮點(diǎn)了。物權法還有什么樣的亮點(diǎn)嗎？
王利明：
應當說(shuō)物權法有很多的制度創(chuàng )新，比如過(guò)去我們叫土地使用權，現在叫建設用地使用權，按照物權法的規定，建設用地使用權可以在地上、地下來(lái)設定，這實(shí)際上是確立了空間的利用權，就是對土地的地上和地下的空間利用權，這個(gè)可以說(shuō)是一個(gè)制度的創(chuàng )新。
主持人：
就不僅僅是一個(gè)建筑物了。
王利明：
不僅僅是地表了。
主持人：
地表、地下和地上都可以利用。
王利民：
這個(gè)主要是為了更有效率地利用土地資源，利用空間資源。
主持人：
其實(shí)像這樣的亮點(diǎn)可能還有很多，比如首次明確物權登記制度，還有征地補償更加細化等等。我們今天由于時(shí)間關(guān)系，就請兩位嘉賓給我們介紹這樣的一些重要內容。當然在以后的時(shí)間當中，我們節目還會(huì )繼續就物權法草案請到嘉賓具體地解釋?zhuān)浅８兄x兩位。也非常感謝觀(guān)眾朋友們收看本期的節目，明天再會(huì )。
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