中新網(wǎng)6月13日電 中國人民銀行有關(guān)負責人就房地產(chǎn)信貸政策答記者問(wèn)時(shí)表示，為了防止個(gè)人超量貸款而增加信貸風(fēng)險，對購買(mǎi)第一套自住住房的，執行優(yōu)惠利率和首付款比例不低于20%的規定，而對購買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當提高個(gè)人住房貸款首付款比例。
另?yè)胍晥蟮�，央行貨幣政策司司長(cháng)戴根有再次重申，期房按揭不會(huì )叫停，為防范信貸風(fēng)險，人民銀行發(fā)出通知，要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理。
央行今天在其網(wǎng)站以有關(guān)負責人答記者問(wèn)的形式，就房地產(chǎn)信貸政策的部分重要問(wèn)題作出解釋。
問(wèn)：《通知》對個(gè)人住房貸款政策作了哪些完善？
答：隨著(zhù)住房制度改革的深化，我國居民的住房狀況得到很大改善，但是，幫助廣大中低收入家庭改善居住環(huán)境的任務(wù)依然艱巨。因此，信貸政策上需要引導商業(yè)銀行擴大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，支持中低收入家庭購買(mǎi)住房。為減少業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間因房屋結構和質(zhì)量而產(chǎn)生的矛盾，同時(shí)也是為了減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規定商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂的居民發(fā)放個(gè)人住房貸款。為了防止個(gè)人超量貸款而增加信貸風(fēng)險和體現貸款人與借款人之間公平交易的市場(chǎng)原則，《通知》規定，對購買(mǎi)第一套自住住房的，個(gè)人住房貸款仍執行現行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規定，而對購買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優(yōu)惠住房利率規定。
問(wèn)：請您介紹一下此次中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的背景？
答：近幾年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)做出了重要貢獻。1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長(cháng)25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達到8253億元，年均增長(cháng)1倍以上。截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達到18357億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6%，其中個(gè)人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的8.9%。
但是，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也要看到自2002年下半年以來(lái)，部分地區出現房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問(wèn)題。部分地區的商業(yè)銀行為了搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規定，放松信貸條件，一定程度上助長(cháng)了部分地區房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。這些問(wèn)題如果不及時(shí)加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續穩定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續穩定。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)的持續穩定發(fā)展，對促進(jìn)國民經(jīng)濟持續快速發(fā)展十分重要。針對2002年底房地產(chǎn)信貸檢查中發(fā)現的問(wèn)題，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)�！锻ㄖ返幕揪袷谴龠M(jìn)房地產(chǎn)信貸健康發(fā)展。針對目前存在的問(wèn)題，完善相關(guān)政策措施，防范信貸風(fēng)險本身就是促進(jìn)發(fā)展�！锻ㄖ纷⒁獗３至朔康禺a(chǎn)信貸政策的穩定性和連續性，重申了商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應遵守的有關(guān)規定，并針對新形勢、新問(wèn)題，對房地產(chǎn)信貸政策作了一些補充。
問(wèn)：《通知》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款有什么新的政策規定？
答：2001年，為規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的使用與管理，中國人民銀行在《關(guān)于規范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號)中規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請開(kāi)發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證。從兩年來(lái)的執行情況看，商業(yè)銀行基本能夠遵守這一規定。但是由于對流動(dòng)資金貸款沒(méi)有這方面的規定，為規避“四證”管理要求，少數商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不合理要求，通過(guò)發(fā)放流動(dòng)資金貸款滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需要，增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。為此，《通知》明確規定，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時(shí)，針對一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當地貸款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區的房地產(chǎn)炒作，帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的情況，《通知》規定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區使用。
問(wèn)：限制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途是出于什么考慮？
答：當前，建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目十分普遍，而墊資所使用的資金大部分是銀行對建筑施工企業(yè)發(fā)放的流動(dòng)資金貸款。建筑施工企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，在目前勞動(dòng)力市場(chǎng)供大于求的形勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金的現象比較普遍，這加大了施工企業(yè)的負擔，也是形成施工企業(yè)拖欠民工工資的重要原因之一。施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，改變了資金用途，也加大了商業(yè)銀行信貸管理的難度。為此，對建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途明確規定只能用于購買(mǎi)施工所必需的設備。對違反信貸資金使用用途，墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行今后將不再提供相應的信貸支持。
問(wèn)：為什么對土地儲備貸款做出特別規定？
答：為保證國家土地合理、有償使用，自2001年以來(lái)，各地陸續成立了土地儲備機構，對土地儲備機構收購、儲備土地所需資金，商業(yè)銀行也給予了必要的信貸支持。但是在具體運作中，部分地區在運作中出現了土地價(jià)格上漲過(guò)快及部分商業(yè)銀行過(guò)度授信等問(wèn)題。為此，中國人民銀行對土地儲備機構貸款做出明確規定，即商業(yè)銀行對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購土地評估價(jià)值的70%，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò)2年。
