中新網(wǎng)6月26日電 國務(wù)院總理溫家寶6月8日簽署第379號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理條例》。條例自2003年9月1日起施行。建設部政策法規司司長(cháng)馮俊日前就該條例接受了人民日報記者的采訪(fǎng)，對其中的六大熱點(diǎn)進(jìn)行了深入解讀。
物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務(wù)者？
我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門(mén)對公房的管理轉向對不同產(chǎn)權人行使管理權的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強調。而物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動(dòng)因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，從本質(zhì)上說(shuō)是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者不是管理者。
可以說(shuō)，物業(yè)管理本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財產(chǎn)權、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。
業(yè)主是否可以不要物業(yè)管理？
當消費者是否接受服務(wù)的行為并不構成對公共利益的威脅時(shí)，服務(wù)的接受是以消費者自愿為前提的。既然業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是服務(wù)需求者與服務(wù)提供者的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有理由將服務(wù)強制施于業(yè)主，政府也沒(méi)有理由強制業(yè)主接受某種服務(wù)。業(yè)主的自主權不僅僅體現在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，接受或者不接受物業(yè)服務(wù)。
實(shí)際上，所有的物業(yè)都由社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理是不可能的。故而，條例把調整對象確定于業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)、按合同約定實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。
如果有個(gè)別居民以“選擇不要物業(yè)管理”
為由拒交物業(yè)管理費怎么辦？
業(yè)主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權，和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權的存在，是非常普遍的情況。這也決定了業(yè)主行使所有權會(huì )影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權利，受到相鄰業(yè)主權利的制約。
業(yè)主一旦經(jīng)共同決議，選聘物業(yè)管理企業(yè)對其所有的物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，不但將共同財產(chǎn)的管理而且將一部分純私人財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中，這一共同契約就必然既要反映單個(gè)業(yè)主的利益，又要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調性之間實(shí)現均衡。業(yè)主在加入這一共同契約時(shí)，就意味著(zhù)要遵守少數服從多數的原則。
業(yè)主是否可以不成立業(yè)主大會(huì )？
設立業(yè)主大會(huì )的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商機制。對于人數較多的業(yè)主組合，沒(méi)有業(yè)主大會(huì )這種民主協(xié)商的機制，要就共同利益形成一致意見(jiàn)顯然是不可能的。但在人數較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會(huì )的形式進(jìn)行磋商。單一業(yè)主的情況下，業(yè)主大會(huì )就成了完全沒(méi)有必要的形式。所以，條例在制度設計時(shí)，將同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )作為一般的原則，在只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )中投票權是根據什么決定的？
在業(yè)主大會(huì )中，所有業(yè)主是平等的。但是，這一平等是用何種標準來(lái)實(shí)現的？平等可以表現為數量上的平等和以?xún)r(jià)值而定的平等兩種標準。如果采用以?xún)r(jià)值而定的平等標準，即占有房屋面積大的業(yè)主擁有的投票權數量也多，從形式上是維護了財產(chǎn)聯(lián)系和財產(chǎn)權組合這種組織結構中的平等。但是，單一的財產(chǎn)決定標準不可避免地會(huì )使利益均衡機制的杠桿向富裕者傾斜，在人數上占多數、而在財產(chǎn)比例上占少數的業(yè)主的利益可能得不到體現。如果采用數量上的平等標準，即以絕對的業(yè)主單位作為投票的基準值，從行為人的角度維護了業(yè)主之間的平等，但業(yè)主大會(huì )這一組合畢竟是以共同財產(chǎn)的管理為紐帶的，以單一的業(yè)主單位為標準，財產(chǎn)權完全被摒棄，則會(huì )使某些業(yè)主的財產(chǎn)權利受到損害。
本著(zhù)業(yè)主自我管理財產(chǎn)、民主協(xié)商的原則，條例規定投票權的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì )的議事規則中去規定。但通過(guò)業(yè)主大會(huì )的議事規則時(shí)本身就需要明確投票權標準，這就產(chǎn)生了關(guān)于初始規則成立的方式問(wèn)題，故而條例規定，在確定業(yè)主大會(huì )議事規則的首次業(yè)主大會(huì )上，投票權根據業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數等因素確定，將數量上的平等和價(jià)值上的平等結合起來(lái)。
開(kāi)發(fā)商是否可以制定業(yè)主公約？
消費者買(mǎi)房子一定要清楚，買(mǎi)房子和實(shí)施物業(yè)管理，是兩個(gè)不同的消費環(huán)節，消費者與不同的企業(yè)法人簽訂合同，所發(fā)生的法律關(guān)系也是針對不同的對象。
一個(gè)住宅區里公共秩序的維護，是所有業(yè)主共同關(guān)心的，也是購房的業(yè)主對居住環(huán)境期望的組成部分。在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區里，此時(shí)由潛在的、不確定的“全體業(yè)主”制定一個(gè)業(yè)主公約，在事實(shí)上是不可操作的。因此，由開(kāi)發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。為了區別于業(yè)主大會(huì )制定的業(yè)主公約，條例將開(kāi)發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為“業(yè)主臨時(shí)公約”。為了避免“業(yè)主臨時(shí)公約”制定者的利益傾向損害消費者的利益，條例把“業(yè)主臨時(shí)公約”不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益作為“業(yè)主臨時(shí)公約”成立的必要條件。同時(shí)，在程序上，條例規定臨時(shí)公約必須明示，供消費者在買(mǎi)房的時(shí)候判斷其是否公正、公平。(來(lái)源：人民日報 記者/朱劍紅)
