中新網(wǎng)4月4日電 著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松今日在《中國經(jīng)濟時(shí)報》上載文稱(chēng)，貨幣政策作為總量政策，應當主要關(guān)注總供求的波動(dòng)及其走向；對于房地產(chǎn)市場(chǎng)等微觀(guān)市場(chǎng)的波動(dòng)和走勢，貨幣政策不應過(guò)于敏感，其可能產(chǎn)生的影響也比較有限。但是，隨著(zhù)全球金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這一讓人習以為常的金融格局正在悄悄發(fā)生變化。
2005年3月17日推出的商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策的調整，主要是將現行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時(shí)，提高準入門(mén)檻，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。
從貨幣政策的決策看，除了體現出貨幣政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益提高的敏感性之外，還顯現出房地產(chǎn)融資政策的調整。
首先，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策從2004年的供給導向轉向了需求導向。2004年，宏觀(guān)調控的初衷也許是希望抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，但實(shí)際采取的政策卻在客觀(guān)上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度。這次政策的出臺，一個(gè)很重要的轉變就是開(kāi)始轉向了需求導向，從購買(mǎi)一方進(jìn)行調節，如適度提高準入門(mén)檻，適當提高貸款利率。
其次，中國的房地產(chǎn)貸款利率將會(huì )進(jìn)入一個(gè)自主定價(jià)，差異化的新時(shí)代。過(guò)去，房地產(chǎn)信貸享受比較低的利率，最近，關(guān)于住房抵押處置等有關(guān)法律規則的調整，局部地區房?jì)r(jià)的上揚，使商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險有所提高。
2004年10月29日，人行取消了商業(yè)銀行貸款浮動(dòng)的上限，2005年3月17日發(fā)布的規定里，開(kāi)始為商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域進(jìn)行差別的利率定價(jià)提供了可能。這意味著(zhù)商業(yè)銀行對不同的項目，不同經(jīng)濟周期的不同階段分別可以給出不同的利率水平�？梢钥隙ǖ氖�，銀行的利率定價(jià)在房地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì )進(jìn)入一個(gè)差異化的時(shí)代。不同的房地產(chǎn)項目，不同的房地產(chǎn)商，不同購買(mǎi)人的貸款利率都會(huì )有比較大的差異。而隨著(zhù)金融機構自主定價(jià)能力的提高，未來(lái)的差異化將更趨明顯。
因此，無(wú)論是國際還是國內的市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)對于利率政策、乃至整個(gè)貨幣政策的基調及其走向，會(huì )具有越來(lái)越大的影響力。在全球一體化的背景下，中國經(jīng)濟面臨的流動(dòng)性泡沫問(wèn)題與美國相仿。在這種潛在的壓力下，如果美國的貨幣政策決策中面臨的問(wèn)題，可能扣除油價(jià)和糧價(jià)等上漲后的核心CPI并不是很高，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較高的漲幅，作為一個(gè)利率敏感部門(mén)，房地產(chǎn)行業(yè)對于利率水平的影響權重將越來(lái)越大。
流動(dòng)性充足條件下，可能形成流動(dòng)性的房地產(chǎn)泡沫陷阱，是目前不少?lài)业呢泿耪邲Q策者所擔憂(yōu)的關(guān)鍵性問(wèn)題，在不同的國家和地區，這種流動(dòng)性房地產(chǎn)泡沫的形成機制可能會(huì )有所不同。例如，在中國經(jīng)濟對外依存度不斷提高的環(huán)境下，中國的房?jì)r(jià)上漲有其現實(shí)的結構性原因。
中國的經(jīng)濟結構與房地產(chǎn)價(jià)格有直接關(guān)系。改革開(kāi)放以來(lái)，貨幣的超量發(fā)行集中體現在M2／GDP比率居高不下，已經(jīng)高居全球之首。目前中國經(jīng)濟的對外依存度居高不下，貿易部門(mén)的價(jià)格由全球市場(chǎng)的供求共同決定，難以吸收這些多余的流動(dòng)性。在這一背景下，作為一個(gè)不可貿易部門(mén)，房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收超量發(fā)放的貨幣就成為一種可能，這在很大程度上可以解釋過(guò)去兩三年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格在局部地區的持續大幅上揚。
在當前的匯率制度和貨幣政策決策機制下，外資在參與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資方面具有十分充足的理由。在面臨一定程度的人民幣升值預期條件下，假如人民幣匯率升值，外資可以坐享升值帶來(lái)的好處；如果人民幣堅持不升值，在當前的事實(shí)上的固定匯率制度下，大量外資的流入和貨幣的投放，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上揚，外資照樣可以從房?jì)r(jià)中獲取可觀(guān)的收益。另外還有不同金融市場(chǎng)間的利差收益�，F在，香港等海外市場(chǎng)的貸款利率較低，不少人在香港貸款，在大陸買(mǎi)房，中間還能夠節省相當一部分利差。因此，如果沒(méi)有匯率形成機制的完善和匯率波動(dòng)幅度的加大，以及有效控制通貨膨脹的政策舉措，外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年可能還是一個(gè)可以預期的持續的趨勢。
從國際化的眼光和金融業(yè)的角度看，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣化、以及參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)主體的投資動(dòng)機和風(fēng)險承擔能力的巨大差異性，不能以單一化的觀(guān)點(diǎn)看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。更準確地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)單一的“市場(chǎng)”，而是具有巨大的地區差異、收入差異、市場(chǎng)對象差異的多元化的“市場(chǎng)”，在不同的房地產(chǎn)子市場(chǎng)上，金融運行規律都有巨大的差異，因此對于中國這樣復雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須分層次看待。
我們經(jīng)常批評房地產(chǎn)投資增長(cháng)過(guò)快、過(guò)熱，這是一個(gè)非常狹隘的統計。實(shí)際上，長(cháng)期以來(lái)，中國城市居民的住房的主要來(lái)源渠道是單位自建房，集資建房等，住房商品化程度有限。如果在統計口徑中把單位自建房以及其他種種形式的非市場(chǎng)化建房規模，加上目前統計的市場(chǎng)化形式進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規模的話(huà)，近幾年來(lái)，中國全口徑的房地產(chǎn)投資的增幅是有限的。因此，從發(fā)展趨勢看，在防范局部地區形成流動(dòng)性房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，從全局看，宏觀(guān)政策應當在積極支持形成有效的房地產(chǎn)供給，來(lái)滿(mǎn)足不斷提高的需求，才是一個(gè)根本的政策趨勢。
