中新網(wǎng)12月22日電 據《北京現代商報》報道，每年的歲末，京城的各大房地產(chǎn)代理機構、中介公司都會(huì )對一年來(lái)整個(gè)樓市的發(fā)展進(jìn)行一次總結和預測。那么，歲末年初的京城樓市值得關(guān)注的都有哪些呢？
政策趨于平穩 調控精細入微
2005年上半年可以說(shuō)是政策出臺最為集中和最為嚴厲的時(shí)期。這些政策也影響了京城樓市全年的市場(chǎng)表現，產(chǎn)生了十分明顯的效果，即京城樓市在年中出現了十分濃厚的觀(guān)望氣氛。但據相關(guān)政府部門(mén)公布統計數據來(lái)看，1-10月北京市全市期房?jì)r(jià)格仍同比上漲了21.4%，而全年商品房的交易量也會(huì )比2004年有所上升。毫無(wú)疑問(wèn)，在強力政策的壓力下，2005年京城樓市仍然表現出了其剛性需求的特點(diǎn)。
偉業(yè)顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)人士認為，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策層面的關(guān)鍵詞主要是“平穩”和“細化”，尤其是針對北京地區不會(huì )出現更為嚴厲的宏觀(guān)層面政策。宏觀(guān)調控轉向“微觀(guān)”調控，平穩的政策環(huán)境也有助于市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)發(fā)展。
市場(chǎng)供不應求價(jià)格借勢上揚
根據偉業(yè)顧問(wèn)的數字顯示，2004年成交規模3182.7萬(wàn)平方米，2005年預計成交規模大概在3300萬(wàn)平方米左右。新增供應一直低于成交規模，即持續性呈現出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的最主要原因。所以，僅在考慮供求關(guān)系的影響下，2005年同期同質(zhì)價(jià)格指數將比2004年上漲10%以上。
而偉業(yè)顧問(wèn)分析認為，2006年北京新房市場(chǎng)還將出現總體上供不應求的局面。由此帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲也可能不低于2005年的市場(chǎng)漲幅(20%左右)。
土地短缺 上市新房銳減
2005年，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)嘗到了或已經(jīng)感受到土地缺稀的苦滋味。而今年全年新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資也都在不斷減少。據偉業(yè)顧問(wèn)日常項目監測數據庫的統計表明，2005年1-10月共推出新項目則不足270個(gè)，商品住宅新開(kāi)工面積同比下降22%；上市的商品住宅也約比2004年減少了20%左右。同時(shí)，1-10月的土地供應也是近年來(lái)供應量最低的。
種種跡象表明，受到2005年的持續影響，將會(huì )造成2006年新房有效供應持續減少，預計新增供應項目可能會(huì )在260個(gè)左右，新房供應也將不容樂(lè )觀(guān)。但偉業(yè)顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)人士認為，如果政府加快開(kāi)發(fā)商手中持有的存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì )緩解這一矛盾。
利好逐步兌現使需求開(kāi)始爆發(fā)
今年7月，人民幣升值使外資對人民幣進(jìn)一步升值的心理預期，使北京的公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)成為了外籍客戶(hù)投資的重點(diǎn)。而據偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)研究中心為此次預測專(zhuān)門(mén)組織的偉業(yè)客戶(hù)需求問(wèn)卷抽樣數據顯示，截至2005年底，在北京購房客戶(hù)中，以投資為目的的購房客戶(hù)僅占10.5%，自用兼投資型購買(mǎi)目的的也僅為21.0%，其余68.5%均為自用需求，預計2006年也仍將保持這一特點(diǎn)。
同時(shí)，在這份調查中還顯示，有74.6%的受訪(fǎng)者判斷未來(lái)房?jì)r(jià)仍會(huì )上漲。而從北京市建委、市統計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的數字中顯示，今年1-10月，全市商品住宅期房平均價(jià)格6781元／平方米，同比上漲了1196元／平方米，漲幅為21.4%。
熱點(diǎn)區域更加分散
從2005年1-10月北京市不同行政區劃的土地供應情況看，朝陽(yáng)區土地供應面積居全市首位，海淀和通州供應量并列排在第二位，其后為豐臺、密云，東城區和崇文區。
總體來(lái)看，東部區域不僅仍然聚集著(zhù)主要的新房供應，而還出現了大大超出局部市場(chǎng)普遍認同價(jià)格的樓盤(pán)如“星河灣”；預計明年這一現象仍將繼續。西南區域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著(zhù)基礎設施的進(jìn)一步改善，今年更是大放異彩，區域出現量?jì)r(jià)雙增的態(tài)勢；奧運村周邊區域和中關(guān)村周邊區域，這個(gè)雙“村”也在今年表現突出，隨著(zhù)奧運的臨近以及供應的稀缺，雙“村”的房?jì)r(jià)也日益看漲。
購房者房貸有望相對放松
REITs、基金、整售等這些多元化投融資渠道，可以說(shuō)是2005年京城樓市持續不斷的熱點(diǎn)話(huà)題。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明年的金融形勢依然嚴峻，因此，仍需要進(jìn)一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求。
而對于購房者來(lái)說(shuō)，由于個(gè)人購房按揭貸款目前是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，各家銀行始終在爭奪按揭貸款市場(chǎng)份額；而隨著(zhù)2006年銀行業(yè)對外資的開(kāi)放，外資銀行亦會(huì )加強對優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的按揭貸款業(yè)務(wù)的爭奪。兩方面因素使得銀行在2006年會(huì )相對放松對個(gè)人購房按揭貸款的審查，爭取更大的市場(chǎng)份額。(仰靜 李海鵬)
