二、開(kāi)征物業(yè)稅的制度意義在于維護公共利益
陳淮表示，對中國來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅的還有一個(gè)極其現實(shí)和重要的職能，就是推進(jìn)資源節約。
中國不僅是一個(gè)人多地少的國家，而且是一個(gè)處于城市化快速發(fā)展過(guò)程的國家。在過(guò)去二十余年中，我國城鎮居民人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年間，城鎮居民每年每人居住面積的增長(cháng)都在1平方米以上。二十余年里，中國的城鎮人口從1.9億人增長(cháng)到了5.4億人。按照這樣的住房改善速度和城市化速度，中國可用于居住的土地將不可能滿(mǎn)足未來(lái)15到20年發(fā)展的需要。不僅土地不夠用，水資源和能源也嚴重短缺。人們很容易注意到，老百姓居住用能，已經(jīng)從照明、聽(tīng)收音機發(fā)展到用彩電、冰箱，又發(fā)展到用空調和各種電熱器具。目前中國一次能源消耗中超過(guò)40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中國恰好是一個(gè)能源資源嚴重匱乏的國家。怎么應對呢？就得鼓勵資源節約，抑制過(guò)度消費。
節約資源是公共利益。這個(gè)公共利益包括國民經(jīng)濟可持續發(fā)展的利益，包括我們這個(gè)社會(huì )全體成員的利益，包括我們子孫后代的利益。請注意，這里所說(shuō)的“過(guò)度消費”不僅包括富人的奢侈性消費，也包括中等收入階層、普通工薪階層享受性的消費。物業(yè)稅真正開(kāi)征時(shí)，單套面積過(guò)大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。2005年黨的十六屆五中全會(huì )“關(guān)于十一五規劃的建議”中明確指出，要“發(fā)展節能省地型建筑，形成健康文明、節約資源的消費模式”。
陳淮指出，過(guò)去一些年來(lái)的住房制度改革、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)等都是為了讓老百姓擁有自己住房，這個(gè)目標沒(méi)有疑問(wèn)。但人人有房住、大多數人擁有自己的住房，不能光靠蓋新房子。還要通過(guò)一定方式的鼓勵流動(dòng)，加快存量資源的優(yōu)化配置。中國目前的城鎮住房資源總量已達165億平方米。但由于歷史因素，這些資源的分布存在著(zhù)兩個(gè)極大的不合理。
其中，一是從上世紀80年代初期起的很長(cháng)一段時(shí)期內，為了應對當時(shí)嚴重的住房短缺危機，政府采取了“鼓勵單位自建住房”的政策。機關(guān)、企業(yè)均可利用所占有的城市土地自建職工住宅。由此形成了嚴重的城市功能分區混亂。居民住宅與商業(yè)區、政務(wù)區、工業(yè)園區以致旅游區相互混雜。這種狀況導致了寶貴的城市土地資源的極大浪費。
二是中國曾長(cháng)期實(shí)行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空間大小幾乎完全不取決于個(gè)人或家庭的意愿�！胺值绞裁捶孔泳偷媒邮苁裁捶孔印�。這種被迫接受的資源配置格局，使大量住房資源實(shí)際上處于低效率的利用狀態(tài)。社會(huì )資源所能提供的福利水平被大大降低。從1999年起，中國實(shí)行了大規模的住房制度改革。通過(guò)市場(chǎng)途徑實(shí)現“以小換大”、“以遠換近”、“以差換好”已成為人們的普遍要求。要實(shí)現這個(gè)目標，就需要促進(jìn)促進(jìn)存量住房資源的流轉。
在持有環(huán)節的開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，降低交易、流轉環(huán)節的稅負，促進(jìn)一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和中介市場(chǎng)等多層次市場(chǎng)體系不斷趨于完善，可以有效地推進(jìn)現有住房資源的市場(chǎng)化流動(dòng)，優(yōu)化城市土地資源的配置結構，提高城市住房存量資源的利用效率。讓所有資源都得到最充分、最合理的利用，這也是一種公共利益。
但不論怎么說(shuō)，增稅就會(huì )抑制住房消費。2005年中央經(jīng)濟工作會(huì )議的重要議題就是要努力擴大內需。這其中的矛盾怎么解決呢？
陳淮對此表示，這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得很專(zhuān)業(yè)。解決好制度建設與經(jīng)濟調控之間的矛盾的確是非常重要的。其實(shí)，稅也是一種經(jīng)濟運行的調控手段。人們常聽(tīng)說(shuō)的“財政政策”，其中就包括動(dòng)用稅收手段調整短期的經(jīng)濟運行狀態(tài)，調整國民經(jīng)濟中的供求關(guān)系。
物業(yè)稅是增強政府對社會(huì )經(jīng)濟運行調控能力的一個(gè)必要工具。舉個(gè)例子說(shuō)�，F在人們已經(jīng)對通貨膨脹和通貨緊縮這些說(shuō)法比較熟悉了。通脹與通縮之間的相互交替、輪動(dòng)，是市場(chǎng)經(jīng)濟下不可避免的常態(tài)現象。通脹實(shí)際上就意味著(zhù)貨幣資產(chǎn)貶值而實(shí)物資產(chǎn)增值。通縮則正好相反。通脹時(shí)，社會(huì )普遍的經(jīng)濟行為是“以幣求貨”，而通縮時(shí)則是“以貨求幣”。買(mǎi)賣(mài)住房等不動(dòng)產(chǎn)，恰好是大多數人“貨”、“幣”轉換的最好方式。
建立和完善針對實(shí)物資產(chǎn)持有環(huán)節的物業(yè)稅，政府就可以通過(guò)物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調整，實(shí)現對宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況的有效調節。例如在通脹預期強烈時(shí)提高利率、降低利息稅，同時(shí)提高物業(yè)稅，鼓勵人們持幣；在通縮預期強烈時(shí)則相反，鼓勵人們投資實(shí)物資產(chǎn)。就是說(shuō)，鼓勵消費擴張就可以通過(guò)減免物業(yè)稅來(lái)鼓勵人們購房和持有房產(chǎn)。調整經(jīng)濟運行，這也是一種公共利益。
應當強調的是，在正常的制度框架內，政府利益本身就代表公共利益。市場(chǎng)經(jīng)濟下政府的首要職能就是維護公共利益。
土地、房產(chǎn)有個(gè)特點(diǎn)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、城市環(huán)境的改善，其價(jià)值會(huì )不斷升值。物業(yè)稅最重要的制度功能之一，就是讓政府所代表的社會(huì )公共利益有機會(huì )在長(cháng)期發(fā)展過(guò)程中持續不斷地分享城市化、工業(yè)化以及經(jīng)濟規模擴張所帶來(lái)的好處。同時(shí)，還可以使政府在改善基礎設施、優(yōu)化環(huán)境，提供更多公共產(chǎn)品的投入獲得間接補償，使公共利益獲得可持續的擴張動(dòng)力。設置物業(yè)稅的目的之一，就是要讓公共利益有更多機會(huì )分享土地增值的收益。
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