四、開(kāi)征物業(yè)稅的目標并非就是“對第二套房課重稅”
人們有種認識，認為征收物業(yè)稅的主要目標就是為了抑制擁有多套住房，因此應當對第二套房課以重稅。對于這種說(shuō)法，陳淮表示，物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過(guò)度占有資源，保護必要消費。但我個(gè)人看法，這個(gè)“過(guò)度占有”，不是按第幾套房來(lái)區分的。一個(gè)富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區，價(jià)值不匪，這套房子也得適用較高稅率。
在前幾年“房改”中，一些中央機關(guān)的干部按級別應享受一定的住房面積，但當時(shí)單套面積的沒(méi)有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個(gè)“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個(gè)“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。原則說(shuō)，物業(yè)稅應按個(gè)人持有的資產(chǎn)價(jià)值征稅，而且是按現值征稅，不是按“第幾套”征稅。
陳淮指出，可以肯定地說(shuō)，應當對超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強度的物業(yè)稅。但這里面也有個(gè)區別對待的問(wèn)題。單位面積價(jià)值高的別墅、豪宅，就應當適用較高稅率；相反，單位面積價(jià)值較低的普通住宅，就應當適用相對較低的稅率。為什么呢？因為我們還要考慮到租賃市場(chǎng)發(fā)育的問(wèn)題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業(yè)稅征得高，租賃市場(chǎng)的租價(jià)就高，不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展�！皩Φ诙追空n重稅”的想法，出發(fā)點(diǎn)可能是抑制富人占有更多資源，促進(jìn)社會(huì )公平。
但這種想法失之簡(jiǎn)單了。有人買(mǎi)了房子用于出租，才有租賃市場(chǎng)存在和發(fā)展的基礎。而租賃市場(chǎng)恰好是和低收入群體、困難群體和流動(dòng)人口利益關(guān)系最密切的市場(chǎng)。不僅如此，租賃市場(chǎng)還是政府住房保障政策貫徹實(shí)施的基礎。在我國的住房保障體系中，針對困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實(shí)物貼租和貨幣貼租，都需要有一個(gè)足夠大的租賃市場(chǎng)存在才能有效實(shí)施。美國加州有條調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律，禁止租賃價(jià)格在一年內的上漲幅度超過(guò)7%。為什么呢？因為租賃市場(chǎng)的需求才是最真實(shí)的需求，因為租賃市場(chǎng)是和窮人的利益關(guān)系最密切的市場(chǎng)，因為租賃價(jià)格最直接地影響房產(chǎn)投資回報的預期。
陳淮表示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、持有環(huán)節的稅制改革，基本方向是“明租、清費、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費改稅”，目前學(xué)者中還有不同認識。但比較傾向性的意見(jiàn)是，土地出讓金的性質(zhì)是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現；物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”，是政府作為公共利益的維護者、社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系的調節者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說(shuō)，收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說(shuō)，物業(yè)稅取代土地出讓金，也不一定能使房?jì)r(jià)真正便宜。因為房?jì)r(jià)包括購買(mǎi)價(jià)格和持有價(jià)格兩個(gè)組成部分。分次收取物業(yè)稅時(shí)，持有價(jià)格的風(fēng)險會(huì )大大增加。因為物業(yè)稅是按現值征收的，而在50-70年的時(shí)間范圍內，土地價(jià)格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發(fā)展過(guò)程中提高的速度還會(huì )很快。最終算下來(lái)，也許分次支付的價(jià)格要比一次性支付的成倍增加。
還有人提出，開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)應當只對此后購入的新房征收，以前買(mǎi)的就不能再回溯征收了。針對這一說(shuō)法，陳淮表示，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè)“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開(kāi)土地出讓金的問(wèn)題，那么開(kāi)征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能回溯”的說(shuō)法是把交易環(huán)節的稅負和持有環(huán)節的稅負混為一談了。為什么要對以前購買(mǎi)的房產(chǎn)也征呢？我們前面說(shuō)過(guò)，物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個(gè)小區，這個(gè)小區的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過(guò)征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分地轉移到公共利益中來(lái)。(柏晶偉)
[上一頁(yè)] [1] [2] [3] [4]
