而中海地產(chǎn)(廣州)公司總經(jīng)理朱榮斌在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)則認為，目前出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，是打擊投機者，并非要把廣州的房?jì)r(jià)降下來(lái)，只是抑制房?jì)r(jià)漲幅，改變不了廣州樓市的漲勢�！岸�，去年發(fā)展商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都升級了，自然要賣(mài)更高的價(jià)格�！敝鞓s斌說(shuō)。
不過(guò)，廣州的政府部門(mén)似乎對控制房?jì)r(jià)充滿(mǎn)信心。廣州市國土局有關(guān)負責人日前向媒體透露，今年6月廣州將推出基準房?jì)r(jià)信息系統，屆時(shí)市民可通過(guò)該系統查詢(xún)樓盤(pán)所在片區的基準房?jì)r(jià)。這被業(yè)內人士認為會(huì )在很大程度上抑制房?jì)r(jià)的繼續上漲。
深圳：漲至焦灼
賣(mài)家不肯降價(jià)，買(mǎi)家開(kāi)始觀(guān)望。焦灼的氣氛彌漫在深圳樓市中，飛漲的房?jì)r(jià)已經(jīng)讓許多消費者暫時(shí)打消了買(mǎi)房的想法。
4月17日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的《2006年一季度深圳市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測分析報告》(后稱(chēng)《報告》)用數字說(shuō)明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均價(jià)達8752.94元／平方米，同比上漲20.62%。其中，商品住宅均價(jià)為8126.14元／平方米，同比上漲25.63%。
《報告》分析，從產(chǎn)品結構上看，普通商品住宅(144平方米以下)價(jià)格為7053.6元／平方米，同比上漲16.48%；而非普通商品住宅(144平方米以上)價(jià)格為12438.48元／平方米，同比上漲53.28%。尤其是福田區和寶安區的非普通住宅價(jià)格上漲較大，分別同比上漲127.24%和94.95%。
據深圳中原深港研究中心總監張偉介紹，在去年底，樓市傳統置業(yè)旺季，深圳本地的宏觀(guān)調控讓買(mǎi)賣(mài)雙方都暫時(shí)進(jìn)入觀(guān)望期。年后，本地樓市迅速進(jìn)入恢復期，年前被壓抑的需求得到集中釋放，而同時(shí)，年初2個(gè)月，深圳樓市供應又比較少，兩重因素疊加之下，房?jì)r(jià)始得高漲。
據《報告》統計，今年第一季深圳度商品房批準預售面積出現大幅減少，累計為109.77萬(wàn)平方米，同比下降15.84%，其中住宅批準預售面積93.64萬(wàn)平方米，同比下降15.81%。與此同時(shí)，今年一季度，深圳商品房銷(xiāo)售面積出現較大幅度下降，為208.50萬(wàn)平方米，同比減少11.77%。其中商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降12.63%。有業(yè)內認為，捂盤(pán)是其中的重要原因。
在這種情勢下，加之樓市投機增多，樓價(jià)一路飛漲已頗令業(yè)內驚懼，“重蹈上海覆轍論”“透支樓市論”“拐點(diǎn)論”等多種說(shuō)法已在業(yè)內開(kāi)始傳播。
據當地一項調查顯示，這輪購房潮是從2004年開(kāi)始的，其中包括第二代置業(yè)和第一代置業(yè)升級和換代期。而深圳目前有購房需求的購房者大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，年齡介乎于26～35歲之間，家庭年收入介乎于6～12萬(wàn)元之間。
盡管需求真實(shí)存在，但是，“在近期上漲幅度已經(jīng)是過(guò)大，和經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際情況有所背離�！鄙钲谛菑┑禺a(chǎn)研究部負責人青忠貴說(shuō)。
至此，政府對于房?jì)r(jià)的調控就不可避免，但深圳政府對樓市的調控最被人詬病的就是，一味地增加土地供應，并試圖壓低地價(jià)�！坝捎诜康禺a(chǎn)的周期性，新增的供應根本無(wú)法在短期內入市。因此，用市場(chǎng)手段來(lái)解決市場(chǎng)問(wèn)題就好比用中藥，無(wú)負作用，但見(jiàn)效慢�！睆垈Ρ究f(shuō)。
另一方面，試圖壓低地價(jià)的意圖也被地產(chǎn)商的競拍熱情“淹沒(méi)”。2月底，被稱(chēng)為“狗年第一拍”的土地拍賣(mài)在深圳土地交易中心舉行，由于競拍過(guò)于激烈，萬(wàn)科、和記、天健等大開(kāi)發(fā)商甚至沒(méi)來(lái)得及舉牌，短短十分鐘，拍價(jià)就從5億升至7.7億，這不但大大超出了政府的預計，也讓很多地產(chǎn)商覺(jué)得不可思議。
不但地價(jià)難以控制，實(shí)際上控制了地價(jià)，也未必能直接調控房?jì)r(jià)。本刊去年赴上海調查地產(chǎn)泡沫時(shí)就曾發(fā)現，地價(jià)高會(huì )導致房?jì)r(jià)相對較高，但拿地時(shí)地價(jià)再低，銷(xiāo)售時(shí)的房?jì)r(jià)未必就低，這取決于房市供求關(guān)系以及地產(chǎn)商的定價(jià)策略。
如此看來(lái)，深圳還需調整調控的手法和技巧。當地業(yè)內的看法是深圳應學(xué)習上海經(jīng)驗，從需求著(zhù)手，厘清不同的需求程度，以滿(mǎn)足合理居住需求為標準，保證和鼓勵基本的首次自住需求。
這就需要對投機者適度遏制，抑制非理性的跟風(fēng)投機性需求，“跟風(fēng)投資性需求應該重點(diǎn)抑制。這類(lèi)投資往往由于身邊個(gè)別投資者的賺錢(qián)效應而引發(fā)，感染力和誘惑力特強，短期內往往能吸引大量資金流入。以中原近期的成交客戶(hù)分析數據來(lái)看，目前此類(lèi)成交所占比例正在快速上升�！� 深圳中原深港研究中心總監張偉對本刊說(shuō)。
稿件來(lái)源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 王晨波
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