中新網(wǎng)5月30日電 29日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，在保持宏觀(guān)調控政策連續性、穩定性基礎上，針對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，適當加大了調節力度。今日出版的《新京報》刊載評論文章指出，與以往相比，此次出臺的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等8項“硬指標”具有更強的強制性和操作性。
近三十年來(lái)，我們在房地產(chǎn)發(fā)展中不斷探索政府如何定位和發(fā)揮作用。然而，住房的商品特性比較復雜，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作為奢侈品，還可作為增值保值的投資品，公共住房又帶有公共品的性質(zhì)。這些特性決定了政府不能超脫房地產(chǎn)市場(chǎng)。此次出臺的新六條細則雖然不可能畢其功于一役，但可以說(shuō)是標本兼治，體現了“有所為有所不為”的政府職責定位。
新六條細則目標仍然是穩定房?jì)r(jià)，而不是降低房?jì)r(jià)。
如果政府把房?jì)r(jià)的預期說(shuō)成是漲，并以提高房?jì)r(jià)為目標出臺政策，市場(chǎng)的投資需求和真實(shí)需求都會(huì )瞬間爆發(fā)；反之，大多數有房者將承受資產(chǎn)縮水的痛苦。因此，“穩定”兩字反映出該政策的智慧。
新六條細則沒(méi)有采用連續調高貸款利率的方式，而是調高首付款比例。利率牽一動(dòng)百，將涉及經(jīng)濟的各個(gè)層面，連續調高貸款利率不是單獨一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能決定的。提高利率增加中低收入者的負擔甚于高收入者。如果以降低房?jì)r(jià)為終極目標而調高利率，顯然是本末倒置。調高首付款比例，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定，這是比較適宜的。
新六條細則強調結構問(wèn)題，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，卻不完全排斥大戶(hù)型。什么是普通商品住房，20年前的標準和現在不同。新六條細則把90平方米作為區分普通住房和大戶(hù)型的界線(xiàn)，基本與目前中等收入者的住房水平相當。但是，長(cháng)時(shí)間以來(lái)，90平方米以下的住房奇缺。新六條細則強制規定90平方米以下住房要占開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上，給大戶(hù)型留下了30%的充分的空間，這顯然綜合考慮了目前的市場(chǎng)現狀和居民需要兩個(gè)因素。
新六條細則解決中低收入者的住房問(wèn)題，卻不放棄市場(chǎng)機制。它要求制定和實(shí)施住房建設規劃，發(fā)展普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，但是都沒(méi)有以政府定價(jià)為手段，其中的一些措施充分發(fā)揮了市場(chǎng)機制的作用，如加大對閑置土地的處置力度，落實(shí)土地閑置費，把開(kāi)發(fā)商的隱性供給強制帶入市場(chǎng)，對供求平衡將起到積極作用。完善房地產(chǎn)統計和信息披露制度，將消除房市的信息不對稱(chēng)，將使房?jì)r(jià)真實(shí)地受到供求關(guān)系的制約。
短期內的細則，不可能面面俱到，可能還會(huì )有遺憾。
比如，新六條中的稅收調節以住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅為手段，房地產(chǎn)正常的流轉會(huì )受到限制，地不能盡其利。從國外的經(jīng)驗來(lái)看，這只能做為一種權宜之計。良性的房地產(chǎn)稅收調節最終只能以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。另外，國外房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品是房?jì)r(jià)“漲價(jià)歸民”的主要手段，在新六條中還沒(méi)有涉及。由此，物業(yè)稅和房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品這兩個(gè)重要的市場(chǎng)穩壓器，將是需要長(cháng)期研究的課題。
一項政策，往往在正面效應的同時(shí)，還有不可預知的負面效應。比如，對戶(hù)型的限制，對房?jì)r(jià)漲跌和供求的影響還難以預料。對大戶(hù)型征稅和限建，大戶(hù)型或將成為短缺品，在二手房市場(chǎng)中大戶(hù)型要么基本消失，要么奇貨可居，稅收轉嫁到消費者頭上，可能會(huì )造成房?jì)r(jià)上漲。對大戶(hù)型擁有者來(lái)說(shuō)，會(huì )盡量選擇出租住房，而不是轉讓不需要的住房，“食房階層”將進(jìn)一步擴大。這些可能存在的負面效應需要政府密切關(guān)注，及時(shí)化解。
