中新網(wǎng)6月16日電 據《上海證券報》報道，“原來(lái)就很迷惑，現在更迷惑了�！边@是上海一家港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對建設部關(guān)于“套型建筑面積”最新解釋的第一反應。
14日，就在眾多媒體埋頭報道建設部某官員表態(tài)“90平方米套型建筑面積大約應該相當于100到105平方米建筑面積”時(shí)，晚上11點(diǎn)后，建設部通過(guò)媒體澄清，對“套型建筑面積”有明確定義，暗指該部某位官員的上述說(shuō)法并不正確。
“僅僅在兩天時(shí)間內出現了兩種說(shuō)法，這即說(shuō)明相關(guān)部門(mén)的內部口徑還沒(méi)有統一，也說(shuō)明澄清這一概念關(guān)系重大�！鄙虾Ｄ抽_(kāi)發(fā)商表示�？磥�(lái)，對于概念的理解，很多人還都在消化過(guò)程中。
套內使用面積 < 套型建筑面積 < 建筑面積
根據建設部這一最新解釋?zhuān)疤仔徒ㄖ娣e”在《住宅設計規范》中有明確定義：等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數。而標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。
那么，套型建筑面積的概念究竟做何用途？與購房者買(mǎi)房時(shí)的建筑面積有何不同？將90平方米界定為套型建筑面積意義在哪里？建設部的表態(tài)中沒(méi)有任何解釋。
戴德梁行建筑工程專(zhuān)家袁帆介紹，套型建筑面積是一個(gè)建筑設計用語(yǔ)，而購房人購買(mǎi)的房屋建筑面積是一種產(chǎn)權建筑面積。兩個(gè)概念用途不同，計算方法不同。
理解套型建筑面積的關(guān)鍵是弄懂“標準層”的意義。套型建筑面積以標準層得房率(標準層使用面積系數)為參考，包括標準層的公攤面積(如電梯、走廊等)，但不包括陽(yáng)臺面積、標準層以外的公攤面積(如大堂)、小區公攤面積(如物業(yè)管理用房)等額外面積，而這些額外面積其實(shí)是計入最終的產(chǎn)權建筑面積的。
可見(jiàn)，90平方米的套型建筑面積必然比最終的產(chǎn)權建筑面積小，比實(shí)際的套內使用面積大。
“100至105平方米建筑面積”并非全錯
“開(kāi)發(fā)商當然愿意把90平方米界定為套內面積，這標志著(zhù)最終的建筑面積可以放寬，但套型建筑面積比建筑面積還是寬松一些�！鄙鲜龈圪Y開(kāi)發(fā)商表示。
此前，有消息稱(chēng)，90平方米可能界定為套內面積，開(kāi)發(fā)商一時(shí)歡欣鼓舞。而套型建筑面積的說(shuō)法明確后，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，對于一些普通多層住宅來(lái)說(shuō)，概念區別的影響幾乎沒(méi)有，影響較大的是公攤面積較多的豪宅。
“因此，建設部官員稱(chēng)90平方米套型建筑面積大約等于100至105平方米建筑面積的說(shuō)法不是完全不對，但也過(guò)于絕對�！币晃粯I(yè)內人士稱(chēng)。
觀(guān)望仍在繼續
“我們接觸了大量的開(kāi)發(fā)商，全部都在觀(guān)望，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作�！敝蟹恐笖笛芯吭喝A東區副院長(cháng)陳晟稱(chēng)，所謂的合并小戶(hù)型、高挑空等做法還只是在咨詢(xún)階段。
而對于套型建筑面積的討論，開(kāi)發(fā)商表示，雖然目前還沒(méi)有完全搞懂區別，但這個(gè)技術(shù)性很強的概念其實(shí)對開(kāi)發(fā)商影響不大�！凹热灰呀�(jīng)定了這個(gè)結構調整的基調，我們只需要靜靜等待細則，更多的是考慮如何做出符合市場(chǎng)的產(chǎn)品�！�
值得推敲的是，建設部此次表態(tài)沒(méi)有提及十五條細則，更沒(méi)有提及市場(chǎng)流傳的另一個(gè)說(shuō)法，即70%的住宅面積應建小戶(hù)型是適用于單個(gè)項目，還是城市總量。而在采訪(fǎng)過(guò)程中，幾乎所有的被訪(fǎng)專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商均表示，70%的比例要求對開(kāi)發(fā)商影響更大，而適用于城市總量的做法可能更為合理。
如果每個(gè)項目都適用這一要求，開(kāi)發(fā)商透露，成本的增加在所難免。其中，規劃調整的成本至少在幾百萬(wàn)以上，但這是成本損失中最少的一部分�！皩τ谝恍┦兄行哪玫�，規劃做了幾年的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，時(shí)間成本是最大的損失�！鄙虾Ｒ患议_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
對于建設部以如此堅決的態(tài)度推行指標式調控，一些開(kāi)發(fā)商表示理解�！捌鋵�(shí)小面積也可以做出優(yōu)秀的產(chǎn)品，這就要看開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和理念。如果是想通過(guò)轉空子的做法討巧，或鉆營(yíng)其他類(lèi)型的炒作，最終也會(huì )被淘汰�！�
專(zhuān)家：用詞專(zhuān)業(yè)影響有限
中房指數研究院華東分院副院長(cháng)陳晟表示，與其花大量時(shí)間爭論套型建筑面積的合理性，不如扎實(shí)地理解政策，認清房地產(chǎn)深層次結構調整的核心內容。并在這一調整中找準自己的定位。
“無(wú)論是套型、套內還是套外，討論90平方米這個(gè)數字最終對建筑面積的影響已經(jīng)意義不大。即便最后建筑面積比90平方米多了，但未來(lái)結構性的變化仍然不可能改變�！标愱煞Q(chēng)。而在目前小戶(hù)型房源確實(shí)緊缺的大市場(chǎng)背景下，小房型將在未來(lái)一段時(shí)間內得到大發(fā)展將是不爭的事實(shí)。
專(zhuān)家稱(chēng)，未來(lái)以市場(chǎng)性住房和保障性住房為代表的雙軌體系必然出現。與其擔心政策的可行性，不如擔心能否出現新的“有令不行”。只要政策落實(shí)到位，結構性調整的效果一定會(huì )顯現出來(lái)。
對于70%的比例要求，另一位專(zhuān)家表示，在目前市場(chǎng)上大戶(hù)型存量較多，保障類(lèi)住房嚴重缺位的情況下，70%的要求是可行的，但比較合理的要求是適用于城市總量。
當住房結構走向合理之后，各城市的小戶(hù)型量應根據當地居民的收入水平，GDP發(fā)展水平、人口總量和外來(lái)人口情況而各有不同。
案例分析
假設一幢建筑面積1萬(wàn)平方米的住宅樓，公攤面積1000平方米，標準層建筑面積1000平方米(與標準層以外的公攤面積無(wú)關(guān))，套內使用面積800平方米。標準層的得房率，即標準層的使用面積系數為0.8。
其中，一套套內使用面積是80平方米的房子，建筑面積需要分攤所有的公攤面積，綜合得房率可能降到0.7，產(chǎn)權建筑面積可能接近80平方米/0.7=114平方米。但套型建筑面積=80平方米/0.8=100平方米。 (于兵兵)
