隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控政策的不斷收緊，房地產(chǎn)稅收和地方財政收入的關(guān)系成了較為隱諱的話(huà)題。記者在年初曾經(jīng)引用一些地方政府官方網(wǎng)站上公布的數據，指出一些城市的地方財政收入因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化出現較大下滑，現在再上網(wǎng)，用“google”搜索，發(fā)現曾登載相關(guān)數據的所有相關(guān)網(wǎng)頁(yè)均已顯示“被刪除”。
樓市變冷直接影響財政收入
據調查獲悉，今年以來(lái)，以“樓市熱土”聞名全國的杭州，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)時(shí)間處于“粘滯”狀態(tài)，流動(dòng)緩慢。商品房供需關(guān)系自去年“國八條”出臺以來(lái)僵持一段時(shí)間之后，已開(kāi)始呈現較清晰的“買(mǎi)方市場(chǎng)”局面，建成的住宅積壓量上升，已經(jīng)交付的住宅屢屢遭遇“退房”壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力日益增大，財政收入受到明顯影響。
根據今年第一季度的統計數字，杭州市區(不包括蕭山、余杭)可售商品住宅達到2.0645萬(wàn)套，而去年同期可售商品住宅為7099套，可售商品住宅數量還在穩步上升。杭州的商品房供應壓力正在加大。
而另一方面，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛較濃，需求表現冷淡。據統計表明，一季度納入杭州市透明售房網(wǎng)銷(xiāo)售的八大區域成交量為3118套，同比下降達55.5%。
杭州房地產(chǎn)需求不旺的局面和前些年一路高歌猛進(jìn)的快速增長(cháng)態(tài)勢形成了鮮明的對比。首當其沖的就是財政收入受到很大影響。在過(guò)去，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收在杭州地方財政中占到相當大的比例。據統計，一季度，杭州市房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收為23.14億元，下降13.2%，導致杭州市財政收入增幅出現較大回落。部分城區房地產(chǎn)稅收滑坡現象嚴重，近些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大的幾個(gè)城區稅收下降較明顯。如濱江區、上城區房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收同比分別下降27.1%和16.2%，房地產(chǎn)項目集中的西湖區更是下降達45.1%。受此影響，西湖、濱江、上城的地方財政收入同比分別下降10.2%、0.3%和0.1%。
杭州市地稅部門(mén)日前對今年該市房地產(chǎn)行業(yè)地稅收入作出“前景堪憂(yōu)”的預測。地稅部門(mén)稱(chēng)，隨著(zhù)國家調控力度的加大，杭州2006年的房地產(chǎn)行業(yè)地稅預計將減收14.31億元，下降25.14%。
杭州市政府負責人表示，財政負擔壓力增大，一季度全市財政支出增幅高于收入增幅9.5個(gè)百分點(diǎn)，市本級更高出19.6個(gè)百分點(diǎn)，杭州市將謀求盡快改變財政收入過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)稅收的狀況，擴大財源渠道。預計今年杭州的經(jīng)濟運行將呈現“階梯式平穩走低”態(tài)勢。
調控“倒逼”地方政府調整策略
嚴峻的形勢“倒逼”地方政府調整發(fā)展思路和策略。杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為集中的西湖區，在“調控”的聲聲警鐘中，地方財政收入已是“新舊兩重天”。
去年西湖區的地方財政收入總體增幅和營(yíng)業(yè)稅等主體稅種增幅，與往年相比產(chǎn)生了較大回落。該區負責人承認，最主要的原因就是受宏觀(guān)調控影響。
從2004年到2005年，西湖區房地產(chǎn)業(yè)地方財政收入增幅由55%降至9%，所占份額從54%降至46%。營(yíng)業(yè)稅增幅從30%降至2%以下，占地方財政收入份額從55%降至46%。今年一季度的統計表明，西湖區房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收同比下降達45.1%，受此影響，西湖區的地方財政收入同比下降10.2%。
財政收入的減少令很多城區感到頭疼，有的財政局長(cháng)抱怨“區財政快成吃飯財政了”。
西湖區財政局局長(cháng)干新衛在今年該區第十二屆人代會(huì )上作報告說(shuō)，在這樣嚴峻的形勢下，全區地方財政收入還能保持平穩增長(cháng)，主要得益于全區上下合力招商引資、協(xié)稅護稅。據不完全統計，在房地產(chǎn)業(yè)徘徊的同時(shí)，其他行業(yè)地方財政收入增幅卻由2004年的16%提升到了2005年的40%。另外，一年來(lái)，財稅部門(mén)千方百計，挖潛征收，使小稅種、非稅收入得以高速增長(cháng)，有效地彌補了主體稅種滑坡帶來(lái)的影響。
在過(guò)去的相當長(cháng)時(shí)間內，包括杭州在內的不少城市地方財政收入對房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)度非常大，很多正在大干快上的城市建設項目，其資金都是來(lái)自“土地財政”。在浙江不少地方，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府財政預算外收入的最主要來(lái)源。調查表明，2003年紹興縣的土地出讓金收入為19.2億元，占預算外收入的69.3%；金華市的土地出讓金收入為20億元，占預算外收入的58%；義烏市的土地出讓收入15億元，占預算外收入的60%。很多發(fā)達地區的地方財政就是“土地財政”。
在“倒逼機制”的作用下，新的發(fā)展思路正試圖擺脫房地產(chǎn)的高風(fēng)險。在“有形之手”的作用下，不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩發(fā)展。
不少專(zhuān)家認為，預計杭州樓市下半年成交量會(huì )在上半年基礎上趨于平穩，在自用需求的驅動(dòng)下，未來(lái)成交量的變化將主要隨著(zhù)房交會(huì )的舉辦而上下波動(dòng)，短期價(jià)格則保持平穩，商鋪及寫(xiě)字樓價(jià)格將在目前相對較低的價(jià)格水平上保持比較穩定的發(fā)展趨勢�？傊�，“軟著(zhù)陸”之征象已經(jīng)出現，但整個(gè)杭州樓市還要在后續政策和市場(chǎng)實(shí)際情況相結合的基礎上持續穩定運行一段時(shí)間，才能真正促成這一目標的實(shí)現。
轉變職能政府應擺脫“經(jīng)濟組織”色彩
國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調查報告指出，在現行分稅制下，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方，近幾年來(lái)增長(cháng)較快的所得稅也改為共享稅，使得像浙江這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區，盡管財政收入大幅增長(cháng)，但地方財政收入在總收入中的比重不高。如義烏市2003年的財政總收入近59億元，地稅收入只有13億元。紹興縣的制造業(yè)對GDP的貢獻達60%以上，但是，對地方稅收的貢獻份額卻只有27.9%。相比之下，由城市擴張和土地占用帶來(lái)的稅收，包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和所得稅及耕地占用稅等則全部由地方享有�！皵偞箫灐笔降某鞘袛U張因此成為地方政府擴充稅源的最有效途徑。
戴德梁行執行董事張國正說(shuō)，根據他們的調查，房地產(chǎn)已成為長(cháng)三角趕超珠三角的巨大引擎。據分析，目前長(cháng)三角房地產(chǎn)投資額占全國的份額均值為21.6%，高于長(cháng)三角GDP占全國的份額均值17.7%，這反映出長(cháng)三角區域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對當地經(jīng)濟起到重要推動(dòng)作用。根據戴德梁行的研究數據顯示，僅2002年長(cháng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積就達5022.91萬(wàn)平方米，約占全國份額的25%左右，而且隨著(zhù)近些年該區域房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，估計這一比重可能會(huì )達到1/3。
這一區域的不少地方政府實(shí)際上已經(jīng)深陷房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的利益格局之中。事實(shí)上，作為土地出讓金以及房地產(chǎn)稅收的最大得益者，地方政府在一定程度上扮演了房地產(chǎn)市場(chǎng)鏈條中“土地一級運營(yíng)商”的角色。他們將國有土地出售給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再加工成樓盤(pán)，出售給買(mǎi)房人獲利。在這個(gè)食物鏈中，地方政府獲得了從土地出讓金到開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售稅收以及建筑業(yè)等一系列相關(guān)行業(yè)的豐厚稅收，扮演的是最高端的“財富源頭”。在這種利益格局下，地方政府宛如“經(jīng)濟組織”，忙著(zhù)賣(mài)地、招商引資，計算財政和稅收的巨額數字。
有不少專(zhuān)家指出，宏觀(guān)調控想要從根本上獲得成功，關(guān)鍵在于斷開(kāi)地產(chǎn)行業(yè)和地方政府的這種利益關(guān)系，轉變政府職能，使地方政府從“獲得收入”的迷局中脫離出來(lái)，從制度上打破政府壟斷土地一級市場(chǎng)的格局，改變地方政府作為建設用地的“地主”和土地經(jīng)營(yíng)者的角色，變“投資性政府”為“服務(wù)性政府”，地方政府不作為城市投資的主導者，而是作為公共服務(wù)的提供者，形成多元化的城市公共投資機制，才能充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調節作用。
�。▉�(lái)源：經(jīng)濟參考報 作者：方益波）
