中新網(wǎng)7月12日電 據新華網(wǎng)報道，中國大中城市的樓市存在一種普遍現象，就是開(kāi)發(fā)商在獲取商品房預售許可證之前就搞營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)，通過(guò)預約登記、發(fā)放認籌卡、收取“誠意金”等吸引一批客戶(hù)，而獲得了優(yōu)先認購權的一些購房者也以“準業(yè)主”自居。
但是，在房?jì)r(jià)步步走高的情況下，樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格可能要比開(kāi)發(fā)商原來(lái)預測價(jià)位高出一大截。這時(shí)，預約登記客戶(hù)們面臨兩難選擇：一是放棄，收回“誠意金”，但他們環(huán)顧四周，發(fā)現樓盤(pán)價(jià)位都漲上去了，對某樓盤(pán)進(jìn)行預約登記已使他們喪失了長(cháng)達數月甚至一年的寶貴選房購房時(shí)間；二是咬牙接受高的開(kāi)盤(pán)價(jià)，比心理預期多支付數萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元甚至更多的錢(qián)。
登記客戶(hù)：一年前的預約 一年后的噩夢(mèng)
近日，福州市認購預約了同一樓盤(pán)的3位購房者訴說(shuō)了他們以認購預約方式購房的噩夢(mèng)般的遭遇。
據他們介紹，2004年11月，一開(kāi)發(fā)商在福州市“住交會(huì )”上推出一個(gè)臨閩江的樓盤(pán)。2005年5月，該開(kāi)發(fā)商在一家五星級酒店舉行了樓盤(pán)推介會(huì )，采取電腦搖號預約登記方式，確定預約客戶(hù)的“購房順位”，同一套房子有幾位預約者，當第一順位預約者放棄認購權時(shí)第二順位才補上，以此類(lèi)推。每位預約者與開(kāi)發(fā)商簽訂了“認購預約單”，并按不同順位交納了1萬(wàn)元-3萬(wàn)元不等的“誠意金”，這樣，開(kāi)發(fā)商一舉融資上千萬(wàn)元。當時(shí)，該樓盤(pán)一些銷(xiāo)售人員口頭宣布了一個(gè)大致的預測價(jià)格，高層每平方米4000元-4200元。直到2005年11月，當地多家媒體刊登的還是這個(gè)價(jià)位，所以許多預約者認為，這就是與開(kāi)發(fā)商約定的銷(xiāo)售價(jià)格，也是他們的心理預期價(jià)格。
推介會(huì )之后，開(kāi)發(fā)商以各種理由延遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，時(shí)至今日，一年多過(guò)去了，該樓盤(pán)臨江的3幢樓還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。從5月1日起，預約購房者多次找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。在談判中開(kāi)發(fā)商表示，因樓盤(pán)營(yíng)建成本增加，價(jià)格要調整，每平方米可能要上調一千多元。
預約者認為，因為當初有一個(gè)大致的價(jià)格框架，“準業(yè)主”們才會(huì )交“誠意金”，但開(kāi)發(fā)商現在完全否認有價(jià)格方面的約定。開(kāi)發(fā)商圈走大筆“誠意金”投入運作，到頭來(lái)還讓預約者買(mǎi)高價(jià)房。一位購房者說(shuō)：“現在購房者如此憤怒，是因為被拖的時(shí)間太長(cháng)了，按福州去年的房?jì)r(jià)，每平方米4000多元可以買(mǎi)到很好的房子�！�
開(kāi)發(fā)商：從未向公眾承諾過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格
對于登記客戶(hù)提出的種種質(zhì)疑，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商提供了一份書(shū)面材料作為回應。其要點(diǎn)是：
一、開(kāi)發(fā)商從未向公眾或登記客戶(hù)承諾過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)正式銷(xiāo)售前進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣是業(yè)界的普遍做法。媒體披露的樓盤(pán)信息及對價(jià)格的預測僅僅是為了方便購房者在選擇時(shí)參考，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，不是開(kāi)發(fā)商的意思表示。在樓盤(pán)取得預售許可證之前，其設計并未定型，不可能公布或對外承諾價(jià)格。部分登記客戶(hù)要求開(kāi)發(fā)商按照媒體一年前預測的價(jià)格與其簽約，于法無(wú)據。開(kāi)發(fā)商還反問(wèn)：如果房?jì)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商要求登記客戶(hù)以媒體當時(shí)預測的價(jià)格簽約，客戶(hù)會(huì )接受嗎？
二、登記客戶(hù)取得的僅僅是優(yōu)先購買(mǎi)權。通過(guò)搖號確定購房順位，每一套房子都有若干個(gè)順位的客戶(hù)，后順位的客戶(hù)只有在前順位客戶(hù)未能接受開(kāi)盤(pán)價(jià)格放棄登記時(shí)才有可能成為訂約客戶(hù)，這也從另一個(gè)角度證明了客戶(hù)知道房?jì)r(jià)在登記時(shí)尚未確定的事實(shí)。在未取得預售證的情況下，預先登記并不涉及對客戶(hù)銷(xiāo)售的承諾，登記客戶(hù)取得的僅僅是優(yōu)先購買(mǎi)權。
三、各種原因導致預售證的取得晚于預期，開(kāi)發(fā)商無(wú)捂盤(pán)或推延開(kāi)盤(pán)的故意。收取客戶(hù)預約登記“誠意金”是業(yè)內普遍做法，隨時(shí)可以退還。
該公司負責聯(lián)系媒體的一位職員不同意客戶(hù)被“套住”的說(shuō)法。她表示，客戶(hù)一直有主動(dòng)權、選擇權，開(kāi)發(fā)商無(wú)任何限定，隨時(shí)可以無(wú)條件退款。但她也承認，公司少數銷(xiāo)售人員為了自己的業(yè)績(jì)對客戶(hù)作出不負責任的承諾，為公司帶來(lái)嚴重后患。
專(zhuān)家律師：違規操作不受法律保護
對于開(kāi)發(fā)商在獲取預售證之前搞所謂預約登記，福州某建筑企業(yè)負責人說(shuō)，福州業(yè)內普遍如此，這是一種“灰色地帶”，許多樓盤(pán)剛開(kāi)工就舉辦推介會(huì )，進(jìn)行預約登記，收取“誠意金”。其目的有二，一是對市場(chǎng)進(jìn)行摸底；二是融資，無(wú)償使用登記客戶(hù)的“誠意金”。其特征有二：一是不約定價(jià)格，只是含糊地、非正式地宣布預測價(jià)位；二是隨時(shí)可以無(wú)條件退還“誠意金”，但不負擔利息。
福州市房管局一位人士明確表示，我國商品房預售許可制度的設立，帶有融資性質(zhì)，但按照國家有關(guān)規定，在獲取預售許可證之前，不能有任何銷(xiāo)售行為。因此，該案例中的“誠意金”是不能收的，收錢(qián)行為就是違規銷(xiāo)售、變相銷(xiāo)售。
福州寬達律師事務(wù)所張圣林律師認為，違法違規銷(xiāo)售，不受法律保護。具體到該案例，從登記客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商已有的約定看，由于同一商品房有多人認購，且認購內容并未約定購房?jì)r(jià)格等基本條款，雙方的約定存在極大的不確定性，不具有預約合同的法律效力�？蛻�(hù)想按媒體公布的價(jià)格購房，達不到目的，只能要求開(kāi)發(fā)商返還“誠意金”。目前雙方鬧成這個(gè)樣子，可謂“雙輸”，開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)、形象受影響，客戶(hù)也處境尷尬。
張律師認為，針對當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)較為混亂的局面，政府有關(guān)部門(mén)應切實(shí)擔負起監管職責，嚴格依法行政，使開(kāi)發(fā)商為其違規行為承擔違法成本。開(kāi)發(fā)商和購房者都要增強法律意識，依法操作，只有這樣，雙方的權益才會(huì )得到法律保護。(蘇杰)
