中新網(wǎng)7月28日電 上半年，廣州商品住宅的市場(chǎng)吸納率(成交量與供應量之比)高達165%，為歷年來(lái)最高水平，供不應求非常突出，購房者多感受到了購房之苦。
《信息時(shí)報》與經(jīng)緯地產(chǎn)聯(lián)合的調查顯示，目前廣州樓市需求非常旺盛，加上流向樓市的資金也很充沛。從7月開(kāi)始，發(fā)展商的推貨量開(kāi)始加大，特別是中小戶(hù)型樓盤(pán)的入市速度更是不減。加之不少中小戶(hù)型的樓盤(pán)位于老城區和海珠區、天河區等地理位置較好的地方。這就意味著(zhù)廣州的房?jì)r(jià)肯定是上行，而不可能往下走。業(yè)內人士稱(chēng)，對于居住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，當前入市將獲得多方面優(yōu)勢。
供應：新貨放量為7月樓市解渴
6月，廣州各大發(fā)展商均讓位于世界杯，使廣州樓市度過(guò)了一個(gè)缺貨的月份。據廣州市房管局公布最新市場(chǎng)數據顯示，6月廣州預售商品房面積僅為21.3萬(wàn)平方米，分別比去年同期和今年5月“大幅縮水”了67.7%和77.9%。進(jìn)入7月，各發(fā)展商都不約而同地推出新貨，統計顯示，7月將有6500套新貨上市，從而在一定程度上緩解了缺貨的壓力。低迷了一個(gè)多月的廣州樓市迎來(lái)了五一黃金周后又一供貨集中期，這無(wú)疑對廣州買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是一個(gè)理想的購房時(shí)機。
增加不同類(lèi)型住房的供應是減緩房?jì)r(jià)上漲的有效途徑，這次住宅貨量的集中推出有望緩解廣州房?jì)r(jià)上漲的壓力。新推住宅主要集中在天河、白云、海珠和老城區，值得一提的是，一向缺貨的越秀和荔灣也有1000套左右的新貨面市，其中新盤(pán)就有保利麓苑、得意居和金寶怡庭等，值得期待。由于受新政的影響，據聞?wù)椖繄蠼▽徟俣扔兴啪�，發(fā)展商項目規劃也需重新設計，導致新項目批出有所減少。預計明年供應量將受到一定影響，缺貨局面也有可能再度出現。屆時(shí)將再次出現“貨少價(jià)高”的現象。
樓價(jià)：房?jì)r(jià)短期下降希望不大
目前市場(chǎng)分兩類(lèi)人群，一類(lèi)是需要在2~3年內買(mǎi)房的人，另一類(lèi)是不需要在2~3年內買(mǎi)房的人。對需要在2~3年內買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，現在無(wú)疑是一個(gè)較好的時(shí)機。關(guān)鍵是房?jì)r(jià)短期內難降，未來(lái)2~3年內仍將上漲。據廣州市房管局市場(chǎng)數據顯示，6月廣州原十區一手住宅均價(jià)在5月小幅回落之后，又回升至6401元/平方米，達到今年以來(lái)的最高點(diǎn)。新政后，廣州房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現明顯回落的跡象，尤其在地少人多的中心城區，房?jì)r(jià)大幅下降的可能性基本不存在。
而2~3年后房?jì)r(jià)也未必一定下跌。目前市場(chǎng)的主流觀(guān)點(diǎn)認為，2~3年后，由于90平方米以下的中小戶(hù)型占70%以上，屆時(shí)大批的中小戶(hù)型充斥市場(chǎng)，供大于求有望使房?jì)r(jià)下跌。對此，經(jīng)緯地產(chǎn)吳定金不敢認同。就供應來(lái)說(shuō)，中小戶(hù)型增多不一定意味著(zhù)中低價(jià)位商品住宅的增多。70%的中小戶(hù)型將有一部分通過(guò)“左右”、“上下”打通升級為大戶(hù)型、復式單位，另一部分將走高端化之路。而剩余的中小戶(hù)型很可能被市場(chǎng)所吸納：家庭結構小型化將催生大量的中小戶(hù)型置業(yè)需求，這在人們大談“換房時(shí)代”時(shí)常常被忽略的；當戶(hù)型面積變小時(shí)，購房者可以承受的單價(jià)也將提高；戶(hù)型面積變小而單價(jià)不變，則住房總價(jià)將減少，屆時(shí)得到的需求支撐將更有力。因此，吳定金建議，需要在2~3年內買(mǎi)房的人最好提早入市，否則將再次面對“貨少價(jià)高”的窘境。
居住型：現在入市時(shí)機更好
對于居住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，當前入市將獲得多方面優(yōu)勢。如政策日趨明朗，居住型買(mǎi)家并非宏觀(guān)調控所要抑制的對象；還有居住型買(mǎi)家無(wú)須擔心，原因是樓盤(pán)推貨增多，購房者有更多的選擇機會(huì )。再加上多數發(fā)展商不會(huì )貿然加價(jià)，有不少發(fā)展商甚至提供一定的優(yōu)惠幅度，即采取價(jià)格“暗降”的做法，購房者此時(shí)入市可享受較多的實(shí)惠。
與此同時(shí)，2~3年內房?jì)r(jià)可能仍上漲，現在入市相當于在房?jì)r(jià)的相對低點(diǎn)買(mǎi)入。如大戶(hù)型買(mǎi)家可乘現在時(shí)機較好抓緊購買(mǎi)大戶(hù)型，因為以后的大戶(hù)型產(chǎn)品只占30%左右。另外，現階段許多中小戶(hù)型項目開(kāi)始上市，其中不乏一些地理位置比較好的，這同樣為中小戶(hù)型買(mǎi)家(特別是首次置業(yè)者)帶來(lái)契機。
投資型：買(mǎi)家將面臨四大風(fēng)險
業(yè)內人士認為，對于投資型買(mǎi)家而言，當前入市投資可能面臨以下四大風(fēng)險。
一是房地產(chǎn)投資容易受到政策等敏感因素影響。下半年的宏觀(guān)調控會(huì )繼續，明年還可能試行征收物業(yè)稅，而房地產(chǎn)投資需求已受到國家的關(guān)注�！皣鍡l”將營(yíng)業(yè)稅征收期限“由2年調整為5年”，就可能看出打擊范圍由去年的“打擊投機”轉為“打擊投機、短期投資”；
二是之前的住宅投資重點(diǎn)多為區位好的中小戶(hù)型，投資型買(mǎi)家可獲得豐厚的投資回報。新政令商品住宅的戶(hù)型面積比例發(fā)生變化，投資型買(mǎi)家也將隨之把投資的重點(diǎn)轉向別墅、大戶(hù)型住宅。這對當下中小戶(hù)型的投資型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)實(shí)為一個(gè)風(fēng)險；
三是中小戶(hù)型住宅的土地供應量是個(gè)變數。一旦以后的中小戶(hù)型住宅的土地供應量大增，必將導致中小戶(hù)型住宅的巨量上市，價(jià)格下挫；
四是地方政府的態(tài)度與具體操作將是一個(gè)十分關(guān)鍵的因素。如果地方政府大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，必將沖擊商品住宅市場(chǎng)；如果推出大量的限價(jià)、限中小戶(hù)型的土地，同樣可能影響到商品住宅市場(chǎng)的穩定。
業(yè)內觀(guān)點(diǎn) 目前正是買(mǎi)家入市好時(shí)機
近段時(shí)間，廣州商品房主要供應區域都加大了或正準備加大供貨量，備戰即將來(lái)到的十一黃金周，這對有購房需求的消費者而言不啻是一個(gè)利好。
據了解，在天河區，太陽(yáng)城廣場(chǎng)、富力愛(ài)丁堡公寓、璟泰雄峰、珠江帝景·克萊國際公寓等都在這個(gè)月有所動(dòng)作。海珠區也有不少新貨即將入市，如濱江東的海珠半島花園、金海灣、珠江帝景，以及大學(xué)印象、珠江高派等二線(xiàn)江景樓盤(pán)。在白云區，方圓·云山詩(shī)意、正域·金暹羅、利海·托斯卡納等大盤(pán)，都將有新產(chǎn)品在十一期間上市。而在番禺區，兩個(gè)全新樓盤(pán)新月明華和錦繡銀灣都鐵定在十一前夕上市，另外，祈福新邨、海龍灣、海倫堡·花樣年華、南國奧林匹克花園都將有新產(chǎn)品推出。而在花都區，無(wú)錫御龍灣、南航碧花園、芙蓉綠茵豪苑等樓盤(pán)都將在十一前后推出別墅產(chǎn)品。
地產(chǎn)專(zhuān)家分析指出，消費者在“后國六條”時(shí)代入市主要有三個(gè)好處：一、買(mǎi)房更為理智。相對于以往的7月，現在看樓的人較少，不少市民可以利用這一空擋時(shí)間看樓。因為售樓部看樓人少，自己可以精心挑選貨比三家，同時(shí)，淡季買(mǎi)房比較理智，不像黃金周期間容易沖動(dòng)買(mǎi)房。二、優(yōu)惠折扣較多。目前不少開(kāi)發(fā)商都推出了優(yōu)惠措施，盡管均價(jià)不低，但折扣打完后，房?jì)r(jià)相對較低。（韓淵武）
