二手房轉讓個(gè)稅新政實(shí)行一周朝、海淀、通州、大興交易量跌幅最大———
截止到5日，8月1日起開(kāi)征的二手房轉讓個(gè)稅新政已經(jīng)實(shí)行了一周。7月底因該項新政而引起的北京二手房買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶(hù)熱潮仿佛還歷歷在目，那么，在這新政正式施行的一周，北京的二手房市場(chǎng)怎么樣？記者前天和昨天進(jìn)行了調查，北京的二手房買(mǎi)賣(mài)在轉冷，而由于買(mǎi)賣(mài)雙方都有很多人轉向租賃，北京的租賃市場(chǎng)一周升溫24%。而在二手房轉冷的過(guò)程中，從區域看，受影響最大的是朝陽(yáng)、海淀、通州和大興四區；從住宅類(lèi)型看，交易量下跌最大的是高檔公寓。
二手房買(mǎi)賣(mài)轉冷朝陽(yáng)、海淀、通州、大興交易量跌幅最大
昨天上午，記者暗訪(fǎng)了中原、中大恒基、我愛(ài)我家、鏈家等北京較大中介公司的位于東三環(huán)勁松一帶和學(xué)院路一帶的門(mén)面店，基本上都是業(yè)務(wù)員的人數多于來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)人數。好不容易在中原地產(chǎn)的門(mén)面店碰到兩組正在洽談的客戶(hù)，仔細一聽(tīng)，原來(lái)是業(yè)務(wù)人員特別把他們找來(lái)當面討論個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅誰(shuí)承擔多少的問(wèn)題，起因都是賣(mài)方不肯讓價(jià)也不肯承擔營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，而買(mǎi)方不愿意全部承擔。業(yè)務(wù)人員起身給他們倒水的時(shí)候，忍不住和同事說(shuō)，“八成又談不攏！”
統計數據顯示：朝陽(yáng)、海淀、通州、大興四區二手房買(mǎi)賣(mài)交易量下跌幅度最大。據“信一天”統計資料顯示：熱點(diǎn)區域朝陽(yáng)、海淀個(gè)稅一周內交易量分別下降了13.6%和10.6%。信一天市場(chǎng)人士認為，此區域受影響主要原因在于這兩個(gè)區域地域廣泛，5年內房產(chǎn)數量巨大，受政策影響的房源相對較多。而新興區域通州、大興等遠郊區，由于房源基本上在2001年左右，也導致大幅度回落，分別下降了25.6%、16.8%。
“信一天”市場(chǎng)部負責人羅煜認為，5年內房產(chǎn)成交量下降的根本原因在個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅的征收，直接增加售房成本�！靶乓惶臁苯y計資料顯示：個(gè)稅征收一個(gè)星期北京二手房房源總量、客戶(hù)量分別下降了16%、25%，個(gè)稅影響集中在5年內房產(chǎn)的交易，房齡在5年內的二手房掛牌銷(xiāo)售量下降了25.6%，成交量下降了13%。
此外，二手公寓及高檔商品房成交量再次下跌。據“信一天”高端公寓部成交數據顯示：目前北京二手房市場(chǎng)5年內高檔公寓占70%左右，由于受到個(gè)稅的影響二手高檔公寓成交量再次出現了明顯下滑，幅度達到了50%以上，目前有60%左右的業(yè)主把原本手中出售的房源轉投租賃市場(chǎng)，直接導致了目前的高檔二手房市場(chǎng)上，買(mǎi)賣(mài)掛牌房源減少，租賃房源增加。
租賃市場(chǎng)升溫求租客戶(hù)一周上升24%
記者在各家門(mén)面店調查的時(shí)候注意到，幾乎每家的業(yè)務(wù)人員接到的咨詢(xún)電話(huà)大多是租賃咨詢(xún)。在學(xué)院路順馳置業(yè)門(mén)面店，記者碰到了“改買(mǎi)為租”的趙先生，他告訴記者，“就打算在城里買(mǎi)二手房住，生活方便，現在個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅實(shí)施了，賣(mài)主肯定會(huì )采取‘羊毛出在羊身上’的策略，我還是再租一段時(shí)間房子，看看再說(shuō)�！�
據北京中原三級市場(chǎng)部統計，綜合8月1日到8月5日的數據和7月24日、25日相比，買(mǎi)賣(mài)放盤(pán)量下降幅度為21.2%，租賃放盤(pán)量上升了9.9%；求購客戶(hù)量下降了10.2%，求租客戶(hù)量上升比例為24%。
而據中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析，租賃升溫的原因在于兩個(gè)：一個(gè)是買(mǎi)方很多人“改買(mǎi)為租”，另外，賣(mài)方很多人“轉賣(mài)為租”，而因為這兩個(gè)原因，租賃的供求關(guān)系也保持了一個(gè)新的平衡，租賃價(jià)格也因此沒(méi)有發(fā)生變化。
二手房買(mǎi)賣(mài)出現新趨勢剛性需求開(kāi)始向5年外房產(chǎn)轉移
而由于5年內房產(chǎn)交易受到一定程度抑制，北京二手房市場(chǎng)一周內在轉冷的同時(shí)，也出現了新的變化趨勢：剛性需求開(kāi)始向5年外房產(chǎn)轉移。
據“信一天”統計資料顯示：個(gè)稅征收一個(gè)星期以來(lái)，5年以上的房產(chǎn)客戶(hù)需求量比政策之前提高了18%，同時(shí)迅速增加的市場(chǎng)需求也刺激了5年以上房源的放量，上漲幅度達6.5%，放量區域主要在朝陽(yáng)路沿線(xiàn)、雙井、方莊、五棵松、人大周邊等地區。
記者手記
業(yè)主、中介、客戶(hù) 三方心態(tài)各有底線(xiàn)
業(yè)主：政策在變，既得利益不能變
據了解，8月1日后放盤(pán)的業(yè)主大多堅守自己轉讓房產(chǎn)的底線(xiàn)———既得利益不變，無(wú)論營(yíng)業(yè)稅還是個(gè)稅，在房?jì)r(jià)不變的情況下讓買(mǎi)方承擔。中原地產(chǎn)對100名客戶(hù)的調查顯示：僅有5%左右的業(yè)主選擇放盤(pán)觀(guān)望，具體稅費承擔問(wèn)題待客戶(hù)有購買(mǎi)意向時(shí)再作商榷。
據北京中原三級市場(chǎng)部計算，按照北京市地稅局的規定來(lái)講，轉讓5年內商品房所需要交納的費用中營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅部分約占總房?jì)r(jià)的5.5%-6.5%，如果業(yè)主堅持既得利益不變，則一定程度上增加了購房者的交易成本，變相提高了房?jì)r(jià)。
客戶(hù)：政策在變，觀(guān)望態(tài)勢不變
據北京中原三級市場(chǎng)部的調查，有65%以上的求購客戶(hù)對房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中所涉及的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的征收持認可態(tài)度，但對于轉嫁到自己身上的交易費用接受比較困難，一定時(shí)間內持觀(guān)望態(tài)度�！皝�(lái)年買(mǎi)房，租房觀(guān)望”成為此類(lèi)客戶(hù)的當前選擇。
房產(chǎn)交易成本是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中最大的障礙物，客戶(hù)與業(yè)主在博弈中尋找恰當的分攤比例，在市場(chǎng)變化中尋找合適的出手機會(huì )，觀(guān)望態(tài)勢仍在延續。
中介：觀(guān)望將在一個(gè)月結束
“信一天”副總經(jīng)理陳劍飛認為，此次個(gè)稅征收帶給市場(chǎng)的觀(guān)望期將在一個(gè)月左右結束，原因主要在以下幾點(diǎn)：
此次個(gè)稅政策明確了征收條件和計算方式，根本上解決了以往征收過(guò)程中各方計稅方式模糊的缺點(diǎn)，并且同套房產(chǎn)個(gè)稅金額遠小于營(yíng)業(yè)稅，容易被房主接受；落實(shí)征收程序，強調與營(yíng)業(yè)稅“一并征收”，執行方向明確；個(gè)稅話(huà)題已經(jīng)耳熟能詳，買(mǎi)賣(mài)雙方政策解讀能力增強，能夠進(jìn)行理性分析和對待。陳劍飛認為，最重要的是：今年相關(guān)宏觀(guān)調控措施已經(jīng)基本落實(shí)，政策的明朗將加速二手房剛性需求的釋放。
(來(lái)源：北京青年報 作者：余美英）
